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1、智旭&联旭江苏省宿迁市市场分析报告 江苏省宿迁市场分析报告智旭&联旭江苏省宿迁市场分析报告报告结论：1.96年建市，城市化规模相对较小，人口基数较大06年人均GDP已经突破1000美元，全市经济跨入快速发展新平台连续三年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重在18%以上，房地产市场进一步活跃 土地市场供需两旺，中心城区土地出让价格涨幅较大，08年土地放量增加，工业用地大幅压缩，商住两用地占比上升 新建楼盘主要集中在老城区和宿豫新区，随着交通完善和配套设施齐全，市经济开发区将成为中低收入家庭购房首选主力户型以三房、两房为主，建筑类别以多层、小高层为主07年商品房销售均价为2800元/，同比上涨3
2、3个百分点智旭&联旭目 录1.宿迁城市概况2.宿迁市宏观经济环境分析3.宿迁市房地产政策分析4.宿迁市房地产总体市场分析5.宿迁市土地市场分析6.区域房地产市场分析智旭&联旭一、宿迁城市概况智旭&联旭1. 宿迁城市概况1.1 地理位置u宿迁市位于江苏省北部，介于北纬338 3425 ，东经1175611910之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。u总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8m。 智旭&联旭1.2 交通现状1. 宿迁城市概况u宿迁交通十分便利，京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。u京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通
3、车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。u西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。 智旭&联旭1.3 行政区划1. 宿迁城市概况u宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计111个乡镇和4个街道办事处，其中建制镇79个，行政村1418个。 u全市总人口530万、面积8555平方公里，分别列江苏省第7位和第4位。 智旭&联旭1.4 总体规划1. 宿迁城市概况n总体布局：通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片 区，形成开敞型，片区式空间结构形态：老城区全市
4、传统商贸中心，教育、科研中心。市府新区全市行政、文化中心，现代生产服务中心。宿豫新区居住、工业兼容的综合性片区。宿城新区综合性生活片区。市经济开发区全市主要的工业生产基地。骆马湖现代生态农业示范区生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。n规划目标：建立一级中心城市，人口规模50万人。城市总体规划预测，至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。 智旭&联旭二、宿迁市宏观经济环境分析智旭&联旭2. 宿迁市宏观经济环境分析2.1 地区生产总值及增长变化GDP持续走高，表明宿迁经济稳定增长。2006年人均GDP突破1000美元，全市经济跨入快速发展新平台。人均GDP
5、的快速增长为宿迁市房地产市场创造了良好的发展空间。智旭&联旭2. 宿迁市宏观经济环境分析2.2 GDP增长与人均可支配收入宿迁2007年人均可支配收入为9468元，同比江苏省其他城市处于较低水平。02年至07年人均可支配收入翻一番，作为96年7月国务院批准设立的地级市，其经济发展迅速。智旭&联旭2. 宿迁市宏观经济环境分析2.3 GDP增长、固定资产投资、房地产开发投资自2003年宿迁市房地产开发投资增长率呈下降趋势，但随着经济快速发展及固定资产投资额的平稳上升，房地产开发投资总额依旧保持快速增长态势。房地产开发投资占固定资产投资比重连续三年处于较高水平，房产开发投资已形成投资热点。智旭&联旭
6、2. 宿迁市宏观经济环境分析2.4 产业结构及变化趋势产业体系以第二产业为主，第一产业所占比重较大，产业结构有待进一步优化。经济体系还不成熟，尽管第三产业有增长趋势，但速度缓慢。有广阔的经济发展前景。智旭&联旭2.5 消费者价格指数及商品零售额变化2. 宿迁市宏观经济环境分析07年较之06年CPI指数上涨3.1 个百分点，居住价格上涨是拉动 价格总水平上涨的主要原因之一。社会消费品零售总额持续向上，CPI指数浮动较大，市场交易具有一定的波动性。智旭&联旭三、宿迁市房地产政策分析智旭&联旭3. 房地产政策分析3.1 拆迁政策城镇房屋拆迁税收政策 （财税200545号 ）p 对被拆迁人按照国家有关
7、城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。p 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 智旭&联旭3. 房地产政策分析3.2 房改政策p建设部：破解中等收入家庭住房困局低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。 p廉租住房制度 对象：家庭月收入符合本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上的；住房困难，家庭人均居住面积低于7平方米；申请家庭成员至少有1
8、人为当地非农业常住户口。 方式：租赁补贴、实物配租、租金减免 p经济适用房可以设定抵押权 城市房地产抵押管理办法第十二条规定：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押 额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限”。 智旭&联旭3. 房地产政策分析3.3 土地政策p 宿迁市人民政府关于切实加强土地集约利用工作的意见主要措施：一、严格把好建设用地供应关。二、严禁闲置土地。三、运用地价杠杆配置土地资源。四、切实盘活存量土地。 p 宿迁市市区土地使用权出让金管理暂行办法（宿政办发200362号 ）p 宿迁市国有土地储备实施办法 (宿政发2003111号) p 市政府办公室关于清查处置闲置土地的
9、意见（宿政办发200586号）智旭&联旭3. 房地产政策分析3.4 出让政策p国有建设用地使用权出让合同自2008年7月1日起执行。 2000年和2006年发布的国有土地使用权出让合同示范文本、国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）同时废止。修订内容概览： 1.合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。2.合同文本对工业项目中非生产性设施用地面积比例进行了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，原则上不得超过7%。 3.对住宅项目建设中，宗地范围内住宅建设总套数、套型建筑面积90平方米以下住
10、房套数、套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例、配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求进行了约定。4.签订出让合同时，要明确填写宗地的界址点坐标和上下高程，宗地空间范围是以界址点所构成的垂直面和上、下高程所在的水平面封闭形成的空间范围。智旭&联旭3. 房地产政策分析宿迁08年住房建设计划：3.5 房地产市场政策总面积套型面积小于90 的住房面积90以下住房面积 占总面积比重建设各类住房268.37万M2190.54万M270.99%建设商品房245.11万M2172.31万M270.3%智旭&联旭四、宿迁市房地产总体市场分析智旭&联旭4. 宿迁房地产总体市
11、场分析4.1 商品房年供应量、销售量分析u 商品房开发施工面积和销售面积均大幅增长 ，07年施工面积较之02年增长了10倍。u 2007年1-8月商品房施工面积同比增长40.8%，其中住宅面积同比增长48.5%。商品房销售面积同比增长49.1%，其中住宅面积同比增长75.4%，分别快于施工面积8.3和26.9个百分点。 2007年1-8月施工面积销售面积商品房803.03 235.31 住宅652.57 217.18 智旭&联旭4. 宿迁房地产总体市场分析4.2 商品房价格增长趋势及供求比分析u 房价涨幅在预期范围之内,与国民经济发展水平相适应。u 根据商品房价格增长趋势，众多市民对房价仍持增
12、长观点。u 供销比上研究，07年由06年的1.22降低为1.07，降幅是12.3%，表明商品房市场运行良好。商品房2005年2006年2007年竣工面积101.77212.15344销售面 积86.05255.43368.01供求比0.851.21.07智旭&联旭4.3 人口增长及住房需求分析4. 宿迁房地产总体市场分析u 总人口呈递增趋势。u 07年低，户籍人口增加2.06万人，总户数增加1.12万户。u 人口规模的不断扩大，人均住宅使用面积的不断增加，表明宿迁房地产市场发展前景十分广阔。智旭&联旭4.4 人均GDP、人均可支配收入、房地产投资额、商品房价格增长速度比较4. 宿迁房地产总体市
13、场分析u 06、07年房价增长较快，房地产市场泡沫成分可能存在。u 宿迁经济发展强劲，人均GDP、人均可支配收入持续平稳发展，房地产潜在需求旺盛。u 房地产投资额增长率大幅下降，但投资总额不断增长，宿迁市房地产市场持续升温。智旭&联旭五、宿迁市土地市场分析智旭&联旭5. 宿迁市土地市场分析2007年度江苏省省辖市市域地价水平表 单位：元/m2用途 城市名称商业住宅工业南京市市域39012959491苏州市市域35161936486无锡市市域26831543425常州市市域26001342449镇江市市域15331062375南通市市域16841131360扬州市市域15331033319泰州市
14、市域954771311盐城市市域1068683259淮安市市域1092685303宿迁市市域781478227连云港市市域1024718259徐州市市域13109462805.1 江苏省省辖区域地价水平及地价指数智旭&联旭5. 宿迁市土地市场分析2007年度江苏省省辖市市域地价水平示意图智旭&联旭5. 宿迁市土地市场分析2007年度江苏省省辖市市区地价指数表用途 城市名称商业住宅工业南京市105.98111.81108.29苏州市113.80113.96137.59无锡市105.79111.84128.95常州市106.04110.14133.04镇江市104.67112.16122.04南通
15、市107.12115.81117.35扬州市108.08115.52106.12泰州市106.21110.65110.34盐城市112.16115.97115.41淮安市107.28113.98112.87宿迁市108.70108.23106.52连云港市106.24117.77121.36徐州市115.34119.47115.21注：地价指数以2006年12月31日为基期。智旭&联旭5. 宿迁市土地市场分析2007年度江苏省省辖市市区地价指数示意图智旭&联旭5. 宿迁市土地市场分析n 2007年度江苏省城市的综合地价为932元/M2。n 苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上仍呈
16、梯度分布，苏南地区的地价水平继续处于全省最高，苏中地区地价水平居中，苏北最低。n 从地价涨幅来看，2007年度苏北地价综合增长率在三大区域中最高，为12.32%，与去年相比增加了5.66个百分点。 n 2007年度市域和市区住宅用地地价涨幅最低的均为宿迁市，主要因为宿迁市经济水平欠发达，房地产市场较为平稳，且拆迁安置房、经济适用房土地供应比例高，使地价的上涨控制在较低的幅度。 评析：智旭&联旭5. 宿迁市土地市场分析5.2 宿迁市级别基准地价市县用途级别基准地价 (元/平米)评估基准日设定 年限容积率开发水平宿迁市工业1级地4402004.1.150 五通一平宿迁市工业2级地3402004.1.150 五通一平宿迁市工业3级地2602004.1.150 五通一平宿迁市工业4级地2202004.1.150 五通一平宿迁市工业5级地1802004.1.150 四通一平宿迁市
