PPT精品-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡

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1、1全球七大CBD核心模式及12个案例分析 (麦肯锡出品）2全球7个CBD模式和12个具有代表性的案例CBD模式金融保险中心全国性总部地区性总部高科技中心公司服务中心博览中心政府中心案例p加纳利码头（伦敦）p陆家嘴（上海）p拉德方斯（巴黎）p柏林新城（柏林）p丹佛中央商务区（科罗拉多州，丹佛市）p奥斯汀市区（德州，奥斯汀市）p香港数码港（香港）p堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）p汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威）p拉斯维加斯（美国）p莫尼黑会展中心p堪培拉（澳大利亚） 全球CBD 模式资料来源：文献检索、麦肯锡分析3国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉 CBD的建设带来重要的

2、启示案例主要经验经验加纳利码头 （伦敦） 陆家嘴（上海）在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现 代空 间的 本地需求 依赖于行政指令，带来场地需求拉德方斯（巴黎） 柏林新城（柏林）以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家 通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市）通过对 地理位置和当地环境的宣传营销 ，吸引商家，改进城市形象奥斯汀市区 （德州奥斯汀市） 香港数码港 （香港）利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的

3、供应行业期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行 业德增长减缓，数码港项目未获成功。堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市 ）利用稳定、低成本的劳动 力和当地的支柱商家获得良性的增长周期汉诺 威Fair Grounds （德国，汉诺 威） 拉斯维加斯（美国） 莫尼黑会展中心利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设施吸引展览 通过独特的博彩定位，吸引参展商政府将机场迁往别处 ，并投资86.5亿人民币建设新中心；设立会议中心和采购中心以提高游客流量堪培拉（澳大利亚）利用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心备注：商务区占地1.

4、6平方公司，拉德方斯总面积为7.5平方公司 资料来源：文献检索；麦肯锡分析4建设一流的中央商务区是一个极大的挑战 ，尤其是处在竞争激烈的环境中各大中央商务区都面临着巨大的挑战案例经验经验多克兰/加纳利码头经过 15年建设获 得很大成功，但过程中主 要开发商曾经破产拉德方斯建设需要40年柏林新城建筑不错，但入住率比预期低丹佛CBD受当地经济 ，尤其是石油工业的影响，几 经起伏德州奥斯汀原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因 该行业衰退而受影响勘萨斯市中心非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁汉诺 威是成功的会展中心，但面对竞 争必须不断 挣扎堪培拉成功的政府办公中心，但现在需要向商业 方向拓展众多中

5、国城市都在兴建中央商务区中央商务务区投资额资额 （亿亿人民币币 ）北京朝阳120上海陆家嘴 （即将竣工）1.135广州珠江新城50深圳福田中心区15大连中山N/a成都N/a郑州50（基础设 施）资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析“我国国内也有不少城市要建设CBD， 确实过热”柯焕章北京城市规划院院长在“北京 CBD新闻发布会”上的发言5案例分析得出的主要结论u金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求w全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅

6、和零售业的发展）吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功6全球CBD模式中最为突出的是金融保险中 心u位置/规模w位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块u入驻企业w主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所 、律师事务所等），可能包

7、括证券交易所w基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限u空间/服务特点w高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区w严格的技术设施要求，如：三层电源保护w大型楼面，供大型企业扩展业务所用u功能组合w包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等u建筑w通常为现代建筑，包括标志性建筑u形象定位w“天之骄子”举例：伦敦多克兰区/加纳 利码头纽约华尔街东京新宿区上海陆家嘴芝加哥内环香港中环资料来源：文献检索、麦肯锡分析7加纳利码头是国际领先的、根据规划而建 立的CBD加纳利码头的主要特点u位置/规模距离伦敦城5公里占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里u入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司

8、租用u空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面u功能组合加纳利码头：商务占95%，零售占5%多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱 乐设施u建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼u形象定位：伦敦领先的现代化金融区资料来源：文献检索8加纳利码头在发展过程中结合远景目标和 当前机遇*1英镑=12.05人民币(2002年6月3日)资料来源：专家访谈、文献检索设定方向 应对金融挑战 恢复与成功阶段1：1981-1991 阶段2：1991-1993 阶段3：1993-至今多克兰区60%的土地多年未开发 地区人口减少，失业率居高不下 此前的重建计划以失败告终全球经济 衰

9、退 伦敦办公楼供应过 剩 新开通的多克兰区轻轨 故障频频经济 复苏带 来市场需求，使强大开发商需加速开发和建筑项目撒切尔政府积极支持多克兰区的 重建计划1991年，大楼竣工可供入驻随着金融服务业 与兼并活动的增加，对办 公楼的需求远远超过了供给1981：政府建立多克兰区开发公司（LDDC） 1982：建立创业 地区 1987：Olympia&York(O&Y)与政府签约 ,将加纳利码头 建成国 际 性金融中心(投资360亿人民币*) 1991:O&Y与政府签约 共同投资建造地铁延伸段(投资48亿人民 币)1991:开发商为吸引支柱商家（瑞 士信贷第一波士顿、摩根斯坦利 、奥美广告），承诺支付其

10、当前租 约 1992：O&Y破产后，银团 接管加 纳利码头 开发工作 1993：多克兰区高速公路和隧道竣 工1995：O&Y重新购回加纳利码头O&Y积极寻求金融商家入驻，并大规模加速开发 1998：多克兰区开发公司在加纳利码头 即将完工时宣告散 散 1999：地铁延伸段竣工挑战机遇 关键举措9伦敦/加纳利码头利用内在关键成功因素， 积极采取相应的具体举措克服自身缺陷资料来源：文献检索、麦肯锡分析伦敦的内在因素金融保险中心模式 的关键成功因素：采取的关键步骤伦敦早已成为世界金融中心，顶级 公司正寻求扩展空间早已具备发 达的国际交通枢纽加纳利码头 依水而建，毗邻伦 敦市中心，环境独特本地的金融行业

11、的规模相当大，并且需要高素质的办公空间顶级质 量办公空间，而且 价格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位开发商建造优质现 代办 公 楼，以满足公司不断变化的需求，租金水平约为 伦敦城的50%说服并以承担未完租约的方式鼓励瑞士信贷第一波士顿、摩根斯坦利及其其它顶级 公司迁址入驻政府和开发商联合建造地 铁延伸段，推动地区发展政府对社区开发进 行投资 ，开发商建造住宅、零售及 其它高质量的楼盘，改变形象10陆家嘴的主要特点u位置/规模位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地1.8平方公里u入驻企业：主要企业包 括上海证券交易所中国银行上海总部汇丰银行其他

12、主要国内、跨国金融机构 u空间/服务特点：约300万平方米的高级办公场地IT需求高u功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场；4家五星级酒店u建筑：汇集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑u形象定位：“中国新世纪的金融中心”资料来源：文献检索11陆家嘴是由政府的政策和投资从零开始发 展起来陆家嘴的内在因素金融保险中心模式 的关键成功因素：采取的关键步骤中国金融行业发 展迅猛全国最佳的机场交通枢纽上海已经是领先的商业中心，江岸的地理位置十分有吸引力本地的金融行业的规模相当大，并且需要高素质的办公空间顶级质 量办公空间，而且 价格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力

13、的地理 位置，良 好的形象定位中央政府规定所有国外的金融机构在此注册开发商建造的高档房产价 格低于浦西建立了上海证券交易所，以发放人民币执 照等吸引 了汇丰银行等金融机构政府建造了两座大桥和两条隧道连接浦西土地的销售收益再投资于改善基础设 施和公共空间 ；政府大力宣传陆 家嘴的形 象12案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求u全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部w

14、高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功13全国性总部式CBD往往位于国家的经济或 政治中心u位置w靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心u入驻企业w国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例w行业种类较多w有很多可能入驻的“支柱商家”u空间/服务特点w高档办公区，服务要求较高w部分商家

15、可能比金融中心商家对价格更为敏感w大型楼面u功能组合w包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动u建筑w通常为现代建筑，包括标志性建筑u形象定位w“全球公司的巨轮”举例：巴黎拉德方斯 （ La Defense）纽约曼哈顿芝加哥洛普区（ Chicago Loop）资料来源：文献检索14拉德方斯是众多法国和跨国公司总部云集 的CBD拉德方斯的主要特点u位置/规模距旧的巴黎中央商务区2公里，商务区面积1.6平方公里，总占地面积达7.5平方 公里u入驻企业共有3，600家公司50%为外国公司26%全球前50大公司的总部70%法国前20大公司的总部IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、EL

16、F等 u空间/服务特点建筑物规模大且技术先进u功能组合95%为商务、5%为零售土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物u建筑“新潮”标志性建筑，如“新凯旋门”（Grande Arche）共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”u形象定位：法国的经济商务中心资料来源：EPAD15拉德方斯用了相当长的时间才实现了法国 政府建立“一流”CBD的目标资料来源：EPAD、文献检索缓慢起步 模式验证 建成一流CBD阶段1：1958-1972 阶段2：1972-1987 阶段3：1987-至今尽管存在地盘有限、严格的规划限制等问题 ，巴黎旧城是历来法 国的中心所在70年代早期：世界范围德经济萧 条