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1、大卖场立地选址策略1一一 大卖场立地选址策略大卖场立地选址策略大卖场的立地选址是其日后市场经营成败的关键因素，因为商业设施开发最重要的问题是设备投资能否在预定的期限之内顺利回收，而卖场立地的选择好坏直接影响到投资的收益，所以要开办一家大卖场，放在首位的工作便是挑选一个合适的地理位置。大卖场的地点选择有其内在的客观规律性，只凭借感觉和经验往往不能得出正确的结论，必须应用科学的方法，认真地进行分析与研究。1.大卖场城市立地条件大卖场城市立地条件大卖场选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件：1)城市类型首先要考虑的是城市地形、气候等自然条件，然后调查城市的行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断城
2、市的类型，是工业城市还是商业城市？是中心城市还是卫星城市？是历史城市还是新兴城市？2)城市设施学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对卖场的选址是很有意义的。3)交通条件在城市条件中，对卖场选址影响最大也是最直接的因素就是交通条件，包括城市区域间的交通条件、以及区域内的交通条件等。轨道交通在此起着重要的作用，因此了解此方面信息是非常重要的。大卖场立地选址策略24)城市规划大卖场的立地需要运筹帷幄，因此还应进一步了解城市未来的规划信息，如道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等，因为这些都会对未
3、来商业经营产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态。5)消费者因素了解消费者的消费因素，对卖场选址同样是非常重要的，包括城市的人口数量、收入水平、消费水平及人们的消费习俗等。因为不同的消费观念和消费习惯，会有不同的市场定位。大卖场立地选址策略32.大卖场选址的立足点大卖场选址的立足点大卖场的立地选择是有别于其他商业设施的，繁华区是店铺的最佳位置，但对卖场而言，并非理想之地。城郊及居民区商业不很发达，但卖场却能生存和发展。为了衡量大卖场地点的优劣，应该实施选址调查，调查的基本立足点可从以下几方面进行，如下图 1：图图 1 选址调查图选址调查图1）人口选址调查中最重要也是最基本的项目是人口
4、及家庭结构。2）距离距离是指，计划选址的地点距周围居民小区之间的距离。从商圈的概念出发，一般以大卖场为中心距离半径一公里左右，次要商圈的距离半径约在 23公里左右。3）时间指的是未来的核心商圈和次要商圈的顾客到大卖场购物所要花费的时间。这一时间即与距离因素有关，也与交通状况、自然环境有关。交通便捷，有无地铁站，有无停车场等，都具有十分重要的意义。选址 调查经济人口时间距离大卖场立地选址策略44）经济经济指的是大卖场进行基本建设的成本是否经济，也指今后顾客支付的购物成本是否经济。大卖场建筑成本中要考虑地价及与此相关的其他成本，如居民动迁费用等。顾客的经济成本包括，商品价格成本、时间成本等。大卖场
5、立地选址策略53.大卖场选址的位置条件大卖场选址的位置条件1)人口大卖场的立地最基本的条件是要有消费人口的支持，因此首先要了解一级商圈范围（例如 1000 米）内现有的住户人数，以及周边驱车半小时之内可能到达的辐射区域住户人数的情况（即的二、三级商圈） 。其次，还要了解区域家庭人口组成的结构特点，收入水平、年龄状况等，因为这些将直接影响到卖场今后的定位，如进货的数量、质量、档次等。2)客流状况俗话说“一步差三市”。地址的选择差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关，因此卖场选址需考虑门前的客流状况，需对客流进行详细的评估。3)道路状况道路系统的好坏对于大卖场日后的经营成败
6、有着非常大的影响，卖场的选址最好是位于区域内的主要干道旁，这样能更有效的吸引消费人群，道路的宽度，道路施工的质量，以及日均通过的车流量等都应成为大卖场选址的重要考虑因素。4)场地条件从大卖场的场地条件商来看，必须考虑的问题有面积大小、形状特点、地基情况、倾斜度、高低、方位、日照条件、以及道路衔接状况等。大卖场立地选址策略65)法规条件在选定大卖场的地理位置前，需先查明是否符合城市的规划及建筑方面的法规，特别要了解各种限制性的规定，以免徒劳无功。6)停车位大卖场和普通的商业店铺对停车位的需求是大不相同的，因此不但要提供给进驻的厂商足够的停车位用来进货卸货，而且还要提供给顾客足够的停车场地用来拉载
7、其购回的货物，因此停车位的考虑对于大卖场的立地尤为重要。7)竞争大卖场在立地选择之前，必须先要对整个竞争市场进行详细了解和评估，首先要知道的是全市竞争店地理位置分布图，从而找到市场的空缺点，然后在选定的区域中进行详细的区域商业竞争调查，如销售规模方面的调查，目标客层的调查，商品结构方面的调查等。大卖场立地选址策略7二二 浦东地区大卖场市场分析浦东地区大卖场市场分析1.目前浦东地区住宅集中板块分析目前浦东地区住宅集中板块分析从 1998 年到 2002 年，浦东历年的住宅供应量和需求量均位居全市第一，五年来，累计推出的住宅数量已超过了 500 个，分布在陆家嘴、南外滩、北外滩、三林、杨思、上南、
8、六里、北蔡、金桥等九个板块。板块内区域环境的优劣、交通的便捷程度直接影响了区域内住宅的价格。从 2002 年浦东新区住宅5126 元/的价格看，已处于高位运行态势，但是从各板块看，价格仍有较大的差距。因此根据目前浦东的住宅价格，将其分为三个档次：高档（单价在高档（单价在7000 元元/以上的住宅）以上的住宅） 、中高档（单价在、中高档（单价在 50007000 元元/的住宅）和中低档的住宅）和中低档（单价在（单价在 5000 元元/以下的住宅）以下的住宅） 。依据上述划分，将上述九个板块分门别类，高档住宅包括：陆家嘴板块；高档住宅包括：陆家嘴板块；中高档住宅包括：主要集中在两江沿线地区南外滩、
9、北外滩；中低档住宅包括：中高档住宅包括：主要集中在两江沿线地区南外滩、北外滩；中低档住宅包括：三林、杨思、上南、六里、北蔡、金桥。三林、杨思、上南、六里、北蔡、金桥。五年中，浦东新区共推出楼盘约 496 个楼盘，累计供应量达 1,858 万平方米，预售总量超过 1,400 万平方米。对上述各板块的上市楼盘做一粗略统计，结果如下表： 单位：个时间时间陆家嘴陆家嘴南外滩、北南外滩、北外滩外滩三林、杨思、三林、杨思、上南、六里上南、六里北蔡北蔡金桥金桥199814122672219996711510200082114620014913362002791028大卖场立地选址策略8从上述不完全统计的结果
10、看，除 1998 年供应放量、各板块楼盘供应量较大以外，其余各年份的供应量基本比较稳定。供应量的高位运行主要受需求量的影响，五年来推出的楼盘预售率保持在95以上，从入住率看，1998 年2001 年推出的楼盘目前已基本交房，入住率接近 100。对各板块内住宅历年累积体量和累积居住人口做一粗略的统计。陆家嘴陆家嘴南外滩、北外滩南外滩、北外滩三林、杨思、三林、杨思、上南、六里上南、六里北蔡北蔡金桥金桥体量（万）200195355105260人口（万人）65.8510.653.157.8从上述粗略的估计看，三个高、中高、中低价位段的住宅区已聚集了一定的人气。从其相匹配的价格看，陆家嘴、南外滩和北外滩
11、的人气指数较高，但因其价格已接近或处于峰值，而且商业等配套设施齐全，未来可发展的空间较小；而处于中低价位段的三林、六里、北蔡、杨思、上南、金桥板块，在近几年人气指数急速上升，但内部缺乏成气候的商业设施，特别是北蔡、六里等，这将成为未来商业设施开发的重点。大卖场立地选址策略92.目前大卖场经营现状目前大卖场经营现状基于高涨的居住人气，浦东成了卖场投资者的必争之地。除了国内卖场超市大户华联，世纪联华，农工商，文峰，家得利的驻足，泰国易初莲花，法国家乐福，德国麦德龙，台湾好又多也纷纷冲入市场。特别是易初莲花，更是在浦东“遍地开花” 。金桥碧云，花木联洋，六里上南，塘桥潍坊这些大型的生活社区的消费份额
12、已几乎被这些大卖场所分割殆尽。所以，新的卖场选址也就焦聚在或以全新经营及销售面貌冲入沙场或避其锋芒，另择福地这两个选择上了。目前大卖场经营的商品大多超过上万种，家电、服饰、鞋帽、音像制品等百货产品也相继进入大卖场。据不完全统计，业种的分配比例一般食品类占45左右，日用品类占 30左右，是大卖场的重头产品结构，当然服饰、家电类也占了相当的比例。大卖场立地选址策略103.目前浦东地区大卖场分布特点目前浦东地区大卖场分布特点目前浦东地区大卖场主要集中分布于 3 大板块，即内环新区板块、金桥板块、上南、六里及三林板块，由北向南斜状分布（详见地图） 。内环新区板块：内环新区板块：此板块大卖场，主要服务于
13、黄浦江以东环线以内的社区群众，部分大卖场还提供相当规模的定点班车来扩大其商圈范围，甚至扩大到浦西范围。从地理位置上来看，此板块的卖场大多邻近地铁 2 号线周边，交通便利；从商品定位档次上来看，相对较高。金桥板块：金桥板块：从分布图来看，此区域的大卖场并不是很多，商业配套较弱，随着本月刚刚开业的易初莲花超市及年中即将开业的千家惠大型购物中心，此区域将在一定程度上改善地区居民的生活购物条件。目前，区域大卖场客户群体，主要还是集中于金桥地区的居民。上南、六里及三林板块：上南、六里及三林板块：从目前此区域卖场的分布状况来看，上南有一个，六里一个，三林两个，从他们的商圈方位来看，不仅服务于自己的 1 级
14、商圈，还服务于周边 2、3 级商圈区域内的居民消费者，客户一般可通过其提供的定点班车前来消费购物，如北蔡地区的居民等。目前上南地区属于浦东开发较为成熟的居民住宅区，但我们也可知道，浦东六里、三林以及三林以东地区，将来还会有大量的住宅楼宇相继出现，故此，市场需要更多的商业配套出现。附：浦东地区超市大卖场、建材超市、家电市场分布图附：浦东地区超市大卖场、建材超市、家电市场名录大卖场立地选址策略114.值得思考的板块地区值得思考的板块地区从目前大卖场区域分布的角度来看，浦东地区值得思考开办卖场的板块主要集中于中低价位段的住宅区域，如：三林、六里、北蔡、杨思、上南、金桥等，原因是近几年这些板块人气度的
15、急速上升，而且内部又缺乏足够浓郁的商业配套。特别值得考虑的地区是北蔡、六里，以及较为偏远的张江高科和南汇等地区。5.未来浦东地区大卖场发展前瞻未来浦东地区大卖场发展前瞻上海大卖场的发展目前还是处在发展阶段，以国际标准来看，上海的大卖场市场仍然大有前途，在香港平均每 7000 居民就拥有一家中型超市；新加坡每万人就拥有 1.11 家，美国每万人就拥有 4.6 家，而上海每万人仅拥有 1 家左右，以上海目前 1600 万人口来看，上海的大卖场发展前景良好。大卖场立地选址策略12三三 浦东地区超市大卖场典型个案分析浦东地区超市大卖场典型个案分析好又多（上南店）好又多（上南店）好又多量贩（TRUSTM
16、ART）是台湾诚达集团的下属企业，台湾宏仁集团的关联企业。1997 年，中国内地的第一家好又多分店开业。经过几年的发展，好又多目前在内地已开设了几十家分店和多个事业部，此家上南店位于齐河路云台路交界处，主体共四层，底楼为小商铺，二、三层为卖场部分，四层停车。营业面积 10000 平方米左右。商铺厅房租金约为7.5 元/天。 （不论面积，另加管理费 750 元/月，宣传费 450 元/月）内部业种业态调查：1. 业 种服饰、食品、家庭日用品、玩具、家电、医药、电信、美容美发、音像、书籍等，底层商铺业态分布无明显规律。大卖场立地选址策略132. 品牌商铺香提面包店，华氏大药房，福起美食，纸老虎书店，智慧鸟玩具店，光大通信，春秋旅行社，麦当劳，M 创意美发店，东洋化妆品，巴黎三城眼镜店，圣梦美容，富满香，申银万国证券，旺满田茶楼，安达服饰等。 卖场选址调查1. 周边人口周边小区较多，既有老式公房小区，如上南新村，雪野新村，齐河小区等
