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1、目标市场（评估）报告目标市场（评估）报告一、评估一、评估土土地地市市场场【威海土地市场威海土地市场】范围：范围：威海四区环翠区、高区、经区、工业新区数据来源：数据来源：国土资源局供应量指国土局出让的土地成交量指国土局成交的土地 （一）市场综述（一）市场综述 2005-2010 年年市区房地产开发投资年均增长 34；房地产业投资在市区 GDP 中的比重 稳定在 10以上。不但改善了城市居住条件，提高了城市环境质量同时还促进了对外开放 和经济社会发展，成为新的经济增长点，对经济的贡献率不断提高。威海房地产业投资增长率从 2008 年到达顶点后，开始逐渐减小，尽管投资绝对总量在 持续增加，但是可以看
2、出，增长速度开始放缓，房地产投资更加理性和企稳。 2011 年年威海土地市场延续了 09 年、10 年的市场概况，共成交土地 99 块，季度均 20 块 以上，处于均衡走势，第三季度（7-9 月）土地成交量最大，第四季度房地产市场调控，但 威海土地市场未受明显影响。成交土地主要集中在环翠区、经区。 （二）供应分析（二）供应分析 1.供应量供应量 2009 年住宅用地供应 346 万，2010 年增至 435 万，增长 26%；2011 年住宅用地供 应 521.34 万，相对于 2010 年增长 19.7%。2010 年年威海市共成交商住用地 43 宗，成交面积 3322 亩，成交均价为 10
3、0.46 万元/亩。2011 年年第一季度土地供应 27 块，面积 152.63 万；第二季度供应 33 块，供应面积 163.19 万；第三季度天地供应 31 块，面积 76.53 万；第四季度供应 46 块，面积 175.8 万。2.供应结构供应结构 2011 年威海市供应居住用地 91 块，供应面积 521.34，相对于 2010 年大幅增加，超额 完成年度供地计划，预计在未来一年中不会有大量土地集中推出；商业用地供应 40 块，供 应面积 99 万，占年度总供应量 16%。3.3.区域供应区域供应2011 年，区域供应最大为环翠区，供应面积 222 万，供应数量 40 块；其次为经区和
4、 高区供应面积基本相同，经区土地供应 40 块，170.6 万，高区供应 27 块，169.8 万；工 业新区土地供应最少，仅 10 块，42.36 万。（三）成交分析（三）成交分析 1.成交量成交量2011 年威海市房地产市场居住与商业土地成交共 85 幅，成交面积 430 万；2009 年威 海市土地市场成交 346 万，2010 年土地成交 435 万，2011 年相对 2010 年下跌 0.96%。2011 年延续了 2010 年土地市场的余温，成交量相对较好，成交土地 22 幅，成交总量为 116 万，第二季度略微放缓，第三季度随着威海房地产销售市场旺季到来，土地市场也集 中爆发，成
5、交数量及面积均为年度首位，第四季度因国家调控白热化，开发商销售压力增大， 拿地热情骤减，也相对谨慎，本季度无论从成交数量稻面积均为年内末位。2.成交结构成交结构 2011 年威海市居住用地 58 块，成交面积 374.6 万，占总成交面积的 86.9%；商业用地成交 27 幅，成交面积 56.24 万，占总成交的 13.1%。住宅用地为威海市房地产市场的主流。3.3.成交区域分析成交区域分析2011 年，土地成交量最大的区域为环翠区，成交土地 51 幅，成交面积 278.9 万；其 次为高区成交土地 19 幅，成交面积 137 万；经区第三位，成交土地 23 幅，成交面积 98 万；工业新区成
6、交土地仅 9 幅，成交面积 18 万。结论：结论： 土地供应和成交均以环翠区和高区为主，环翠区大幅成交地块处于城市外围区域，如 张村镇、温泉镇、羊亭镇等，从第四季度土地成交状况来看，2012 年，随着政策深入，房地 产市场的深度调控，开发商由于资金等问题，拿地态度更加谨慎，拿地压力较大，土地市场 进入了冬眠期。 4.土地成交价格分析土地成交价格分析 （1）威海市各区土地成交价格分析）威海市各区土地成交价格分析环翠区：环翠区：2007 年-2009 年，土地均价一直高于市区均价，在各区中基本处于领先地位，2010 年 均价低于市场均价高区：高区：距离城市核心较近，但是存在一定的交通和区域面积局限
7、性，不属于城市未来发展的 主方向，土地均价走势不平稳，区内价格相差较大经区：经区：属于城市未来发展的主方向，土地价格走势比较平稳，但是均价一直低于市区平均水 平，未来发展空间较大。结论：结论：从各区土地均价的近几年走势可以看出，各区土地均价正在明显的接近随着市区的进一步扩大，区域土地价格差异化越来越小。（2）威海市各区成交土地楼面地价分析）威海市各区成交土地楼面地价分析2 20 00 07 7年年- -2 20 01 10 0年年4 4月月威威海海市市住住宅宅土土地地成成交交楼楼面面地地价价统统计计（万万元元/ /亩亩）1177.91199.4822.4840.70.00200.00400.0
8、0600.00800.001000.001200.001400.001600.001800.00高区环翠区经区市区平均高区1148.40 1275783.2866.9 环翠区1545.81603.6913.8882.65 经区795.71032651.4823.67 市区平均1177.91199.4822.4840.72007年2008年2009年2010年4月数据来源：威海市国土资源局走势基本与土地成交均价走势相同。成交土地楼面地价随着出让位置越来越郊区化而逐渐降低，各区成交土地楼面地价差距越来越小，小结小结 ：综上分析可以看出，近几年，威海市各区土地出让方面环翠区价格始终处于较高位置，经区
9、土地成交量一直领先，高区发展受限。从各出让地块分布的地理位置来看，城市各区域核心区域内的土地愈来越少，发展空间未来将会很小，因此拥有优越的交通、较大的发展空间以及城市未来发展主方向等优势的经区未来将成为威海房地产市场的增长点。房房产产市市场场【威海房地产销售市场威海房地产销售市场】范围：威海四区环翠区、高区、经区、工业新区数据来源：威海房地产交易网供应量指威海房管局下发预售证为准销售量指实际网签数据为准均价指打折后优惠的实际成交价格 （一）供应分析（一）供应分析2011 年威海市房源供应 249 万，相比 2010 年 304 万下降了 18.25%。其中销售旺季 5-9 月市场供应量最大，总
10、量为 175 万，5 个月供应量占全年总供应量的 70.5%。 （二）成交分析（二）成交分析1.年度销售数据变化年度销售数据变化受国家宏观调控影响，2011 年成交量及成交面积相对 2010 年增长缓慢。2010 年成交套数相 比 2001 年增长 36.8%，2011 年仅增长 5.12%；成交面积 2010 年相对 2009 年增长 42%，2011 年相对 2010 年仅增长 2.59%，成交面积及套数正在逐步下滑。2.2.月度数据变化月度数据变化威海房地产市场成交火热其主要集中在 5-10 月份，成交套数占全年 58%，成交面积占 全年 57%；2011 年 1-8 月份成交套数和成交
11、面积同比 2010 年 1-8 月份均处于增长走势。9 月以后，无论成交套数还是成交面积均少于 2010 年，下半年也是全国房产政策进入严 格调控期，一线城市房地产市场量价齐跌，威海房地产市场受到了一二线城市影响，处于量 跌状态。 3.3.区域成交概况区域成交概况从区域成交情况来看，威海市四区中，房地产相对活跃区域为经区和环翠区，同时，环 翠区主要集中在张村镇、温泉镇等相对外围区域，从成交区域可以看出，威海市整体房地产 正逐步向城市外延发展，主力购房客群首选为经区和环翠区外围区域，主力购房客户也为刚 性需求客户。4.4.各户型成交情况各户型成交情况从各面积区间成交数据来看，60-100刚性需求
12、住宅占主导，占总成交的 68%，其次120以上的改善型住宅市场也占据相当大的比例。5.5.销售价格销售价格2011 年威海市四区房屋销售均价为年威海市四区房屋销售均价为 5442 元元/60以下小户型及以下小户型及 120以上的改善型住宅价格相对较高以上的改善型住宅价格相对较高6.6.销售排行（销售排行（20112011 年销售情况）年销售情况）销售排名销售排名项目名称项目名称销售套数销售套数销售面积（销售面积（）1 1风林小区985819322 2蓝星万象城972686853 3小城故事923678794 4御鑫家园833649185 5锦绣北山798711966 6温泉明珠 3 期7206
13、88477 7蔚海新天地501381988 8莱茵小镇440408019 9乐天世纪城438328191010望岛名郡413430131111托斯卡纳兰溪堡377266971212威高花园377458121313仁和家苑374314031414城南人家365274691515金域世家33729544三、威海各个区域楼盘数量三、威海各个区域楼盘数量威海在售楼盘数量威海在售楼盘数量环翠区环翠区文登市文登市乳山市乳山市荣成市荣成市高区高区经区经区工业新区工业新区1451281621151331008四、进驻的大开发商情况；四、进驻的大开发商情况；目前整个威海市场进驻的大开发商并不多；目前华润、保利等
14、已经进驻；华润在威海沿海岸线有个高端海景住宅：华润九里；保利有保利凯旋公馆。碧桂园进驻的产品优势碧桂园进驻的产品优势（投资部给予建议分析）（投资部给予建议分析）二、重点关注二、重点关注需营销中心进行深入调研的方面：1)当地市场对碧桂园品牌的认知，我司产品是否具备竞争力，是否可迅速占领市场由于山东章丘碧桂园凤凰城在山东的推广以及成功开售，使其在山东其他城市的房地产有所影响；威海市场对碧桂园品牌有初步的认知和了解，碧桂园的品牌影响力及公司实力使其在当地房地产市场具备一定的竞争力；但是项目地块所处区域位于：威海市环翠区与经区结合处温泉镇，位于野口村的北侧，金蚂蚁汽车城（宝马车 4s 店的东南角） 。
15、总面积约400 亩。现镇政府正在争取土地指标，由于该地块处于城郊结合部，区域发展不成熟，而且周边项目售价在 3600-4500 元/平方米左右；售价很低；因此我司在该地块处要想迅速占领市场具备很大的困难。 2)城市或区域发展前景、发展阶段（规划、政府投资建设力度） ，客户对片区接受程度威海市规划域城镇空间结构为“A”字形格局，包括：“一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇” 。1. 一个主中心：威海城区为带动全市发展的主中心。2四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个副中心。 3. 三条发展轴三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，构成“A”
16、字型结构。发展轴一：发展轴一：位于“A”字型的左边。依托青威公路和桃威铁路，形成威海城区文登乳山发展轴带。其主要功能是沟通市域内威海城区文登乳山一线的内陆地区的经济联系，并成为威海强化与烟台、青岛两地的经济联系的重要依托。发展轴二：发展轴二：位于“A”字型的右边。依托 201、301 省道和威石公路，形成威海城区荣成石岛发展轴带。其主要功能是沟通市域内威海城区荣成石岛沿海地区的经济联系。发展轴三：发展轴三：位于“A”字型的中边。依托国道 309、省道 304，形成文登荣成发展轴带。其主要功能是沟通沿海与内陆地区的经济联系，促进生产要素由沿海向内陆地区的扩散。规划加强威、文、荣的协调发展。三市通过用地、交通、生态及环境保护、资源共享等方面密切协作，形成联合发展的态势，在保持行政独立的条件下，以协调发展形成组合城市的基本架构。3)城市或区域供求关系，潜在竞争分析，区域竞争焦点分析4)政策对项目的影响（威海政策汇总）2011年1月18日，银监会：继续实施差别化房贷政策，2
