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1、第 1 页 共 10 页北京星河湾北京星河湾地地产产界界劳劳斯莱斯之斯莱斯之续续写篇写篇2005 年面世的北京星河湾，是宏宇集团秉承“舍得、用心、创新”的企业理念，凝聚了六年打造品质地产的经验，开盘前投资 15 亿，以打造现楼美景全成品的开发模式运作四年，在京倾心打造的品质地产的巅峰之作。北京星河湾位于朝阳区东西环路朝阳北路四季星河路，距离北京 CBD3.8 公里，北临得天独厚的 1600 亩森林公园，东傍 2000 亩的绿化隔离带。北京星河湾定位于高档住宅区，在2002 年底规划建设之初，北京星河湾的建设者们便认真分析了周边环境条件，确立了要将小区建设成北京一流的花园小区的规划思路。项目总用
2、地面积 34.1 万平方米，总建筑面积 55.72 万平方米，居住户数 1664 户，全部采用人车分流设计，1：1.12 的车位比例，地下机动车停车位 1861 个，是目前中国不多见的停车位超过居住户数的豪宅社区。一、开一、开发发背景背景为为什么打造什么打造这样这样的豪宅的豪宅追求速度、规模与追求品质精细化程度，实际上是两种不同的开发理念和企业思路。星河湾着眼于规模放缓和品质提速，只选择进军京城，采用全成品销售的模式打造项目，意欲征服喜欢以俯视目光看待遇外来事物的北京人。1、超越、超越对对手手三年来，星河湾的开发商先后参观过北京几乎所有有名的豪宅项目，发现北京没有星河湾这样品质的产品。越了解对
3、手，信心就越大，作为一个准备以成品面市的产品，只要产品独一无二，就能超越对手，就一定有懂得欣赏的客户，就一定会有市场。2、价格支撑点、价格支撑点与全国其他一些大城市房价快速上涨不同，北京近几年的平均房价从未进入增幅前 10 名，也没有超过 10%的涨幅，新的调控政策对北京市的房地产市场影响太大。北京星河湾均价达到 1.5 万元/平方米，而周边的华纺易城二期售价约 6000 元/平方米；星河湾的价位之高以何为支撑呢？（1）北京市场对豪宅的需求旺盛从北京本地市场来看，不存在住房制度改革等体制性问题，商业化时间也较长，北京高档住宅已经形成了供需平衡的调整机制，未来市场竞急的主角是品质，而价格的走势基
4、本受供需关系在右。北第 2 页 共 10 页京市场对于高档豪宅的需求，依托中国经济的飞速发展，社会对个人财产重视及保护意识逐渐增强，新兴富裕阶层将购置不动产作为投资的行为已经成为趋势。（2）品质决定售价北京星河湾斥 15 亿元巨资打造完整的全成品社区，随着后期建设，投入的资金更多，是北京屈指可数的豪宅产品。星河湾一直秉承“舍得、用心、创新”的开发理念，用好房子来说话。依靠超越产品质量层面，全面提升居住品质、生活品质及城市景观品质，价格高也会有市场的。3、豪宅、豪宅卖给谁卖给谁北京星河湾项目的筹备工作历时近四年，其客户定位一开始就立足于：生活品质的高端客户群，包括外地、外籍在京工作的高端人士；北
5、京不断产生新兴的富裕阶层数量庞大的跨国公司雇员京城及周边中小城市不断涌现的私人企业主；先买过的客户介绍的后来者二、开二、开发发理念理念用心去整体超越用心去整体超越1、用心去征服北京不是等闲之地，有着中国最有文化、最有优越感的人群，造什么征服他们？北京汇聚了全国最有实力的发展商，造什么超越他们？星河湾靠的就是两个字“用心”。开发商坚信只要将心用在产品上，用在标准的设定上，用在业主的利益上，就一定稳赢不赔，这样所赢得的不仅仅是发展商的利润，还有业主的信任与支持，甚至价值远远超过于此此的企业品牌与信誉。2、构建品质生活从 2001 年广州星河湾“好房子不做百分百不开盘”，到 2002 年“国际大师创
6、造装修标准”，到2003 年“好房子的标准”，再到 2004“重新定义豪宅”，星河湾 4 年多来不断地在品质地产道路上实现自我超越和深度积累的同时，更创造了一种新的居住文化和品质生活为城市分行景观品质，为业主带来 70 年满意的生活品质地产构建品质生活的理念。有了品质地产的不断升华与创新，有了品质地产开发者持续的超越与进取，也才有上承城市品质、下启生活品质的新北京的美好未来。北京星河湾决心在北京打造出中国品质地产的巅峰之作。3、复制与超越星河湾在广州成功操作之后，又成功地在北京再造星河湾。北方气候下的园林、非传统豪宅地段、不同的消费和文化以全新的本地化团队这些因素是星河湾能否成功北方化的关键所
7、在。星河湾第 3 页 共 10 页的开发商一靠广州成功的经验，二靠用心做事的态度，在复制中超越。三、开三、开发发策略策略征服之旅征服之旅在系列政策的打压与限制下，在大批豪宅“惜售”或延迟开盘的观望中，以全成品现房豪宅项目开盘的北京星河湾成为人们眼中的“另类”。一时间，北京星河湾成为业界津津乐道的话题， “星河湾现象”一举成为 2005 年京城地产界最热门词汇，北京星河湾给京城房地产界带来了些许震荡。1、进军非传统豪宅区域当年宏宇集团开发广州星河湾的时候，华南板块尚被惯称为“南村镇”，开盘前所做的民意调查显示，愿意稍加考虑到南村置业的人数仅占受访者的 3%。星河湾对华南板块的带动是项目改变区域价
8、值的典型。在北京，宏宇集团又选择了这样一条路。2002 年，在北京看过很多地块后，宏宇集团 终于决定拿下位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路的这块地，当时朝青板块在交通和配套上尚未成熟，北京星河湾进入，对朝青板块而言也有很多与当年华南板块类似的因素。未来，北京星河湾对朝青板的价值拉动同样有异曲同工之处，在星河湾开发商看来，与 4 年前的华南板块相比，现在的朝青板块商业、市政配套都更加到位，且距 CBD 仅 3.8公里，优势更加明显。星河湾自信能像当初带动广州的华南板块一样带动朝青板块，成为东部新富人区。2、全成品开盘北京星河湾以北京第一个全成品楼盘亮相，将实实在在的“现楼美景”呈现在消费者面前
9、，实现了住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享的全成品四大属性。为达到全成品交楼标准，北京星河湾按照全成品豪宅的标准了如下工作；（1）未交楼先通路从朝阳北路北向进入星河湾，星河湾特色的围墙、进驻地绿化已经蔓延到小区外。从 2003 年底开始，星河湾开始了对红线外道路的绿化美化。（2）未交楼先治沟天发商将环境建设工作延到朝阳北路、青年路、平房西路等城市交通干道。对紧邻项目北侧的青年路排水明沟进行了彻底整治。变臭气熏人的污水沟为地下排洪、排污，地上为清水的景观河道。2005 年改造已基本完成。（3）未交楼先交园星河湾将社区东侧 10 多平方米土地建造成了生态公园。公园内以 60 余种乔、灌木为主，
10、大多数第 4 页 共 10 页引种国际优异草种，栽种了油松、白皮板、樱花、垂柳、玉兰、山桃、海棠等，在草坡之间挖土造湖，营建面积 1 万多平方米的人工湖，形成自然弯曲水岸，含有高亮度灯光照明系统、背景音乐系统、自动喷灌系统、雨水系统及木桥、木亭、垂钓台等设施，创造了城市景观价值。2004 年春，整体建设已全部完成。（4）未交楼先种树星河湾园林部门从 2003 年开始准备，在全球同纬度的地方寻找能适且在北方种植的树木。两年来共栽种了 7000 余棵大树，树种近百种，还有大面积的地被灌木。3、走星河湾品牌路线的建筑设计（1）休闲建筑风格北京星河湾的建筑整体上体现为休闲的风格。在布局上，北高南低，中
11、高西低，在整体建筑朝向上顺应地形充分考虑当地气候、居住习惯、销售要求以及景观共享性，打破南北向排列常见的兵营呆板布局，塔板结合，为点式小高层和高层，住宅布局大部分满足南北朝向，在日照、给风、景观都具有良好性，引导夏季主导风进入小区，并保持了建筑的错落之美。在立面上，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落和虚实对比营造丰富的整体形象，再以精雕细刻的细部设计体现建筑精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。北京星河湾以灵活的建筑排布，淡雅的建筑立面共同营造随意轻松的居住氛围。（2）人性化大户型北京星河湾北区首批推出 1、2、3、4、7、8、9 号楼，户型面积在 228311 平方米，
12、其中主力户型为 309 平方米的 B4 户型。在设计中避免门户相对，入口处设置过渡的玄关空间，保证客厅不会直接显露。靠近入门处还特别设置一个卫生间，使到访客人方便易寻。客厅面宽超过 5 米，与餐厅之间利用错层设计有效地分割使用功能，高低落差更是增加立体空间。半开放式的厨房，以玻璃推拉门做隔，有利于扩大视线空间。主人房大空间设计，配衣帽间，书房独立设计，避免干扰；每个单元还配置两套套房，配置卫生间。多阳台设计，每个房间均配备阳台，处处可观景，珍惜房间每寸空间。工人房设在工作区域旁。另配独立卫生间。空调机房设计在工作阳台旁，远离生活区，保障安静的生活。（3）细节成就高品质为了追求品质，北京星河湾把
13、每一个细节都做到极致。没有一极外露的管线，在小区上也看不到任何外露井盖，而且所有的市政管线都是使用品质最好的，甚至，路牙石之间的接缝不是用水泥填补，而是手工打磨好后直接镶嵌拼装上的。这样的细节处理在北京星河湾比比皆是，每个细节都折射出豪宅的内涵。第 5 页 共 10 页北京星河湾细节处理设计：个性化玄关设计，不同拼花与不同天花，表现每种户型独特魅力；丰富而别致的大理石地面拼花，根据功能分区的不同，餐厅、走道、玄关处的地面拼花都不一样；豪华入墙式衣柜与墙体糅合为一体，门框选用高强度铝合金外包木匠，在保证整个衣柜坚固度前提下，使颜色高度统一角柜弧形的设计能最大限度地利用空间，并保障空间的流畅性；厨
14、房特别设置三种不同的类光，每一种都有不同的功用，更可变换出不同的气氛；用了很多趟门，比如在厨房、洗手间、达到推拉无声的效果配套：从日本原装引进双制式三菱中央空调加新风系统，市场价近 20 万元，交换 500 立方米 /时的新风系统，双制式三菱中央空调在零下 10也能启动，运行噪音小于 41 分贝，采用环保冷媒，R410a，既不破坏臭氧，也不制造温室效应，并且采暖费用几乎与市政采暖费用持平；获亚洲设计大奖，市场价高达 3 万元的 TOTO 全自动坐厕，计算机控制，特有自动开合、自动冲洗、自动除臭、自动加温功能；厨房不但配有市场价近 2 万元的双门大冰箱，更有包括抽油烟机、煤气灶、微波炉、烤箱和洗
15、碗机等全套价值数万元德国进口的德格高档厨具装修材料：内外墙涂料来自加拿大，色彩持久，色泽稳定，搞酸搞湖，可擦洗达 3000 次，特别适合北京气候条件使用；使用采用中空玻璃和镁铝合金组成的窗户，外框的金属光泽与连墙颜色和谐统一，能经年保持如新色泽，整扇窗户表面看不到一颗螺丝钉但却异常坚固。防雾镜子背面涂有防雾膜，浴室内满蒸汽时都能保持镜面清晰；采用爱特板材质的厨房天花，在线条上极具艺术感，并具防湖功能；大门交楼标准是 7 厘米厚度，比普通门厚 2 厘米，从而过到保护进门地毯的目的4、视觉丰富的园林景观空间为了达到建筑与环境的高度和谐，北京星河湾在红线以外的区域投入了数千万元进行环境整治：将市政管
16、线改为地下暗铺，铺设沥青道路，人行道旁种植树木并增设花坛，改造青年沟，建造典雅的透花围墙。在园林环境的打造上，把星河湾先进的园林建造经验与北方特点相结合，做出了令人惊叹第 6 页 共 10 页的精致园林。（1）布局特点北京星河湾一期的中庭面积约 2 万平方米，东西长约 280 米，南北平均宽度 60 米。为了解决大部分可庭的车库的顶板过于平整呆板的弊病，一期分为泳池景观区、中心入口景区、下沉景观区三大景观区。在设计上北京星河湾的自然山水庭园的山水骨架结合多弧形几何体泳池，巧妙顺应了地下停车场整个地势东西约 5 米高差这一地形特点，全国布局以中心入口景区形成对称布局，巧妙地运用了“对景”、 “借景”、 “障景”等园林手法，通过园道和铺装小广场的组合引导，逐步展开了“步移景异”的游览空间，使韵律感和节奏感较好地体现出来，使业主的感官得到适度的刺激而感到愉悦。（2）园林特色建筑与园林完美结合注重住宅建筑与园林的完美结合，绿地的形成、布局等都做到与住宅的协调统一。空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不
