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1、更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 第八章 成本法及其运用考题所占分值大，2010 年考试甚至达到 20 分，理论性强，技术含量高，计算题多，难度大一、单选题1.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）。A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费正确答案B答案解析基础设施主要指水电路之类。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。2.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得
2、途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径正确答案B答案解析参见教材 P274。3.某写字楼的土地取得成本 8000 万元，建设成本 6000 万元，管理费用 800 万元，销售费用600 万元，投资利息 720 万元，销售税费为售价的 6%，销售利润率为 16%。该写字楼的价值为（ ）万元。A.17087.20 B.18699.20C.19666.40 D.20666.67正确答案D答案解析8000+6000+800+600+720+X6%+X16%=XX=20666.67更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛
3、4.某成片荒地面积 1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65%。该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/ m2.A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77正确答案C答案解析参见教材 P281。开发成本、管理费用、销售费用 3 亿投资利息 3【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23 万元总成本=31061.23 万元单位成本为 310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.875.某宗熟地的原生地取得费为 5
4、40 元/m2，土地开发期为 2 年，土地开发费第一年和第二年分别为 90 元/m2和 60 元/m2，贷款年利率为 8%。这块地的面积是 10000 平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/m2。A.55.20 B.103.22 C.109.63 D.114.82正确答案B答案解析参见教材 P280-281。540（1.082-1）+90（1.081.5-1）+60（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.226.某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60
5、万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（ ）。A.17.13% B.18.30% C.18.61% D.21.47%正确答案B答案解析参见教材 P282-283。先算开法利润。头饰，开发利润=（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用）投资利润率=（600+900+50+60）20%=32.2金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）=32.2/（600+900+50+60+150）更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 =18.3%7.某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为
6、3 000 元/m2，已知取得土地时楼面地价为 1 000 元/m2，开发成本和管理费用为 1200 元/m2 ，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为 1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73%正确答案B答案解析参见教材 P283。土地投资 1000 万开发成本和管理费用 1200 万投资利息 1000*【（1+10%）1.5-1】+1200*【（1+10%）0.75-1】=242.61销售费用 3000*2%=60
7、销售税费 3000*5.5%=165销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39销售利润率=332.39/3000=11.08%8.某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/，正常开发成本为 1500 元/，管理费用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为 100 元/，直接成本利润率为 6%，则开发后的地价为（ ）元/。A.1840 B.2840 C.2966 D.3000正确答案D答案解析参见教材 P282-284。开发利润（土地取得成本开发成本）直接成本利润率（10001500）6%150土地价格土地重新取得成本土地开发成本管
8、理费用投资利息销售费用利润率10001500（10001500）5%（10001500）5%10015030009.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间正确答案BD答案解析参见教材 P298。经济寿命是竣工日起到对房地产价值不再产生贡献为止（也就是净收益大于 0）的持续时间.实际年龄是竣工日到估价时点的时间剩余经济寿命是估价时点到对房地产价值不再产生贡献为
9、止的时间;所以 BD 都是正确的.10.关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（ ）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果正确答案A答案解析参见教材 P290-294。说到修正，都是将可比实例状态修正为估价对象状态。A刚好说反了。11.某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2
10、 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（ ）。A.70.00% B.83.33% C.84.O0% D.86.67%正确答案B答案解析剩余使用年限=40 年建筑物已经使用年限=8 年成新率=40/48=83.33%12.某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济寿命为 22年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A.43.2% B.50% C.56.8% D.70%更多精
11、品资料下载关注大家网！ 大家论坛 正确答案C答案解析参见教材 P303。13.某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120m2，单位建筑面积的重置价格为 600 元/m2，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。A.16% B.42% C.58% D.84%正确答案D答案解析参见教材 P303。完全重置价值为 120600=72000年折旧为 1440所以建筑物寿命期为 720001440=50 年，已经经过 8 年，所以成新率为（50-8）/50=84%14.某建筑物的建筑面积为 500m2，重置价格为 3600 元/m2，经济寿命为 50 年，有效年龄为
12、10年。其中，门窗等损坏的修复费用为 2 万元；装饰装修的重置价格为 600 元/m2，平均寿命为 5 年，年龄为 3 年；设备的重置价格为 60 万元，平均寿命为 15 年，年龄为 10 年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）。A.75.6 B.77.6 C.80.6 D.87.6正确答案B答案解析参见教材 P305。门窗等损坏的修复费用=2（万元）装饰装修的折旧额=6005003=18（万元）设备的折旧额=6010=40（万元）长寿命项目的折旧额=（3600500-20000-600500-600000）10=17.6（万元）该建筑物的物质折旧额=2184017.6=77.6
13、（万元）15.某栋旧办公楼电梯落后，如果将电梯更换为功能更先进的新电梯，估计拆除费用 2 万元，残值 3 万元，安装新电梯需要 180 万元，比在同类建筑物内随同安装多花费 20 万元，旧电梯的重置价格为 60 万元，累计折旧 50 万元。该电梯因为功能落后的折旧额为（ ）元。A.26 B.27 C.28 D.29更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 正确答案D答案解析参见教材 P308。旧电梯的帐面余值为 60-50=10 万元 （剩余未提折旧，拆除后就报废了，因而要作为折旧）拆除的净支出为 2-3=-1 万元安装多花费 20 万元，（即单独安装比随同安装多花费的价值）功能落后的折旧=1
14、0-1+20=29 万元16.某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500m2，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建价格为 2000元/m2。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07正确答案D答案解析参见教材 P309。无效成本=1500*（4.1-3.6）/0.1*
15、10=7.5 万收益损失的现值=23.57 万元功能折旧=31.07 万元17.某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 0.5 年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（ ）年。A.1 B.1.5 C.2 D.2.5正确答案D答案解析后续建设期=正常建设期-已完工工程的正常建设期+交接手续的正常期限实际建设期是个干扰信息，正常建设期 1 年，实际建设期 1.5 年，说明存在窝工情况，1.5 年只干了 1 年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 二、多选题1
