《2012年房产估价师《理论与方法》习题班课件【讲义】第5章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年房产估价师《理论与方法》习题班课件【讲义】第5章（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 第五章第五章 房地产估价原则房地产估价原则本章一般在 4-7 分左右，分值不高。都是小题，重在理解。一、单选题1.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立正确答案D答案解析客观独立公正，就是要保持中立。参见教材 P154。2.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。A.估价对象状况为过去，房地产市场
2、状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案C答案解析参见教材 P162、163。3.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日正确答案C答案解析参见教材 P163。4. 下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
3、C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价正确答案D答案解析参见教材 P162、163。A 估价时点和估价对象都是过去；B 估价时点为现在，估价对象为过去；C 估价时点和估价对象都是现在；D 估价时点是现在，但是估价对象为期房，为未来的状况。5.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（ ）。A.技术上的可能 B.经济上的可行C.价值最大化 D.法律上许可正确答案D答案解析产权登
4、记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材 P165。6.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物得价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长正确答案A答案解析土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物 V=VL+建筑物残值建筑物的拆迁费用。参见教材 P168。7.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对
5、象最佳用途的经济学原理是（ ）。A.收益递增递减原理更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 B.均衡原理C.替代原理D.适合原理正确答案D答案解析参见教材 P169。8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则正确答案B答案解析参见教材 P165。9. 某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为 6500 万元，装修费用为 800 万元，装修期为 1 年，装修费用均匀
6、投入，装修期间租金净损失现值为 500 万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为 8000 万元，改造费用为2160 万元，改造期为 1 年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为 500 万元；折现率均为 10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（ ）。A.维持现状 B.改变用途C.重新装修 D.重新开发正确答案B答案解析参见教材 P165。现状下持续经营的价值=5000 万元重新装修价值=6500-800*1.10.5-500=5161 万元改变用途价值=8000-2160*1.10.5-500=5235 万元该地区不适合拆除重建，因而没有
7、重新开发价值更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 10.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。A.较高 B.较低 C.最高 D.居中正确答案B答案解析谨慎性原则的要求。参见教材 P170。11.运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（ ）的估计值。A.正常 B.较低C.平均 D.较高正确答案B答案解析谨慎性原则的要求。参见教材 P170。二、多选题二、多选题1.不得抵押的房地产范围包括（ ）A.权属有争议的房地产B.公共福利事业的房地产C.依法公告列入拆迁范围的
8、房地产D.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产E.空置 2 年的房地产正确答案ABCD答案解析空置 3 年以上的房地产不可设置抵押。参见教材 P158。2.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ ）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道正确答案AC答案解析参见教材 P159。更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 3.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组
9、合正确答案AC答案解析参见教材 P161。4.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（ ）。A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正正确答案ACD答案解析B
10、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价；E 不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材 P170。三、判断题三、判断题1.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）正确答案正确答案解析参见教材 P153。2.根据合法原则，只有完全合法的房地产才能成为估价对象。（ ）正确答案错误更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 答案解析除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。参见教材 P
11、156。3.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ ）正确答案错答案解析均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。参见教材 P159。4.某单位于 2009 年 12 月 1 日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为 2.0；2010 年 10 月 10 日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011 年 5月 9 日报市规划局批准变更容积率为 3.0；2011 年 9 月 1 日市国土局委托
12、房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为 2010 年 10 月 10 日和 2011 年 5 月 9 日。（ ）正确答案正确。答案解析一般情况下估价时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有 2 次，2010年 10 月 10 日为第一次，变更了土地使用用途，第二次为 2011 年 5 月 9 日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，估价时点为变更时，所以有两个估价时点。更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 本章重要考点第一节第一节 房地产估价原则概述房地产估价原则概述1.房地产估价原则的含义（了解）根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的房地产
13、估价应当遵循的法则或标准。房地产估价原则（六原则）（熟悉）独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳使用原则；谨慎原则2.房地产估价原则的作用（掌握）使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同第二节第二节 独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则首要原则首要原则独立、客观、公正原则（掌握）内涵，要求房地产估价机构和估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值；独立要
14、求估价机构和估价师与委托人无利害关系，估价师要凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干扰；客观要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见；公正要求估价师要公平正直地进行估价，不偏袒相关当事人中的任何一方；该原则要求：估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制；房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避；估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。在估价
15、操作层面估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机；估价师应进行换位思考，以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值；更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。第三节第三节 合法原则（知识点多且细，没出现过考点）合法原则（知识点多且细，没出现过考点）1.合法原则（掌握）合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。因为合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。房地产价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委托人或估价师可以随意假定的合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象。除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方
