2008年12月市场大观

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1、1上海救市上海救市 14 条未见大起色条未见大起色 楼市速回暖困难重重楼市速回暖困难重重 10 月 22 日，上海市人民政府办公厅转发了关于促进本市房地产市场健康发展的若 干意见。本次上海六部门共出台了 14 条措施，旨在救市。 此次上海出台 14 条救市措施，对上海楼市究竟有何影响？记者在走访多位相关人士后， 发现大部分人仍然持观望态度，楼市要迅速回暖依旧困难重重。 易居房地产研究院发展研究所研究员朱光在接受记者采访时表示，房地产市场与整体 的大环境相关，现在整体经济环境还没转好，房地产市场也不会回暖。另外，房地产价格 是与市场需求有关的，新政出台上海楼市的成交量可能会比以前有所增加，但是总

2、的市场 情况不会有太大变化。他认为，新的救市政策对房地产市场影响不大，观望的人还会继续 等待新政策。 相对于购房者，开发商也没有太振奋。上海的一家颇具知名度的房地产开发公司研究 员告诉记者，这次上海出台的 14 条救市政策，预计效果不会太明显。因为从目前来看，购 买力与房价差距较大，而新政策对房价不会降低多少；另外，虽然目前上海楼市的成交量 还可以，但是不能形成现金流。 从总体来说，本次出台的楼市新政策对开发商来说没有直接实惠，这样就会导致没有 太多开发商敢把楼价降下来。从救市角度来说，现在的救市成本很大，而成本越大，救市 的风险也就越大，因此除了地方出台新政策外，还需要中央的宏观调控。 万科

3、集团则持不同意见，集团相关人士表示，这次的救市政策应该是从整体宏观经济 的战略高度做出的全局性考虑，不能简单地用“房地产救市”来理解。当前政策的出台， 对于稳定市场信心，避免出现过度调整，推动市场更快地达成共识无疑具有积极意义，有 助于实现房地产市场的“软着陆”。（摘自（摘自“中国经济时报中国经济时报”） 点评：点评：2005、2007 和 2008 年都是政策年，有所不同的是，2008 年调控政策从打压到 扶持的政策转型发生在同一年中，并且截然相反的调控政策的力度都非常强，这是非常罕 见的。然而为什么扶持政策至今起不到预想的效果呢？纠其原因，一方面是和国际金融风 暴的整体市场环境有关，但消费

4、者信心不足是更重要的原因。消费者信心不足不但表现在 前阶段政策重拳打压背景下，对房产市场未来的看空，还表现在政策多变性的情况下，对 政策稳定性的信心不足。点评者认为，任何调控政策都是双刃剑，因此对市场进行猛药调 控，其产生的副作用也会有猛药效应，前阶段的调控政策，在重拳打压房地产业的同时， 包括金融业在内的相关产业链乃至整个经济都受到了不小的影响。不仅如此，市场的实际 需求在调控中也被严重压抑，如果长时间如此，待到市场回暖时，累积后的这部分需求很 有可能出现井喷现象，市场也将再次出现波动。因此，目前尽快恢复市场信心是当务之急， 同时今后也应重视政策的稳定性和调控的平稳性。上海新版普房标准出台上

5、海新版普房标准出台 内环达标房源增加内环达标房源增加10 月 31 日晚上 10 点，上海市房地局网站公布了上海市自 11 月 1 日起调整普通住房 标准的通知。新标准与原标准相比，一是单价标准调整为总价标准，受惠面有较大幅度提高；二是 将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。“将新旧两个标准对比分析可以发现，新标 准的最终底线并未放松，但执行运用更为灵活。按照新标准，如果购买内环以内 90 平方米 的小户型，则单价可以放宽到 27222 元/平方米。由此市场上符合普通住房标准的房源有所2增加，扩大了上海房产新政的适用范围，对促进市场消费将起到明显的积极作用。”易居 中国分析师傅琦表示。上海易

6、居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭也认为，如果按户型 100 平方米换算， 便可发现，上海普通住房新标准将三个环线内的单价限制全都提高了 40%，“其实这个幅 度应比 2005 年以来很多区域商品住宅价格的涨幅要小，但换成以总价为标准后，其惠及面 明显大于 40%，尤其是想要在内环内首次置业者，其选择面就显得比较宽。上海政府此次 在政策的圆通、变化上还是比较有创意的，想方设法利用政策空间支持自住需求，这种态 度对市场是一种隐性的利好。”二手房方面，上海中原地产副总经理陈宇珏表示，与从前的认定标准不同，此次新则 从总价入手，这对于市中心的小面积住房客户，无疑是受惠的。“这一标准的出台可以视 为

7、之前十四条的强调。预计受惠于此次调整的二手房主要以 60-100 平方米的小户型为主， 完全符合政策导向的支持刚性需求置业。”她说道。她还认为，虽然新的上海普通住房标准已经出台，但最终还是需要等待银行房贷细则 的核准。“对于普通自住房和改善性住房的定义仍是关键。”按照新标准，如果购买内环以内 90 平方米的小户型，则单价可以放宽到 27222 元/平 方米，由此市场上符合普通住房标准的房源有所增加。（摘自摘自“上海证券报上海证券报”） 点评：点评：2005 年制订的“普通商品房”标准保持了 3 年之久后，终于在 2008 年 10 月末 才得到更新。与 2005 年标准有较大不同的是，这次是以

8、总房价作为衡量“普通”与“非普 通”的标准，之前则是以单价作为界定原则。相比之下，点评者认为以总价界定的方式更 为合理，使得小户型住房的受惠面更广，有利于引导消费者理性购房。同时，点评者仍需 要指出的是， “普通商品房”标准应是一项随市场变化而经常调整的指标，每年都应作相应 调整，3 年不变的现象是对市场的不负责，也是都购房者的不负责。业内人士：二三线城市是中国房地产未来赢利点业内人士：二三线城市是中国房地产未来赢利点近日，在浙江杭州参加“投资中国、投资未来”房地产金融峰会的业内人士纷纷达成 共识：二、三线城市将是中国房地产未来的赢利点。“在中长期，我们看的始终是二、三 线城市的住宅投资和商业

9、投资，尤其是购物中心等零售商业。”摩根大通银行地产基金执 行董事陈明这样表示。 中国的房地产已经走过了 20 年的发展历程，一线城市向来都是兵家必争之地，但在这 个寒冬，中国的房地产企业也开始把目光投向了二、三线城市。“人往高处走，水往低处 流。”茂华控股集团总裁刘尧表示：“前几年，大家挤破脑袋都想占据山头，现在山头已 经站满了，人流自然会涌向山的下面。” 专家指出，由于中国十三亿的人口基数非常大，按每年百分之一的城市化增长率计算， 就有几百万人要进城，特别是随着一线城市各项生活成本的上升，二、三线城市就成了作 为消化农村城市化最先锋的城市。 中信资本控股有限公司总经理程骁远对中国二、三线城市

10、的前景显得颇为自信，他表 示，在未来的一、二十年，中国都会以拉动内需作为经济的增长点，而目前二、三线城市 已经表示表现出了非常强劲的消费增长势头。“就拿同一件商品来说，不同城市销售成本 存在差异性，但二、三线城市的利润空间比一线城市更大，这就为国际资金的投资提供了 相当好的成长空间。” 3那么，中国的二三线城市如何才能赢得国际资金的青睐，国际资金的管理者做出了暗 示。财富控股中国有限公司的首席投资官 Dyfed Evans 表示，“房地产的质量和地段是我 们关注的重点，期待今后几年二线三线城市能出现我们希望的高质量的产品。” 在一味强调“寒冬”的同时，应该想到四季本是都存在的，只是很多房地产商

11、将其淡 忘了。中伦律师事务所上海分所主任乔文骏指出，在中国政策和形势很重要，“寒冬”季 节国际资金更应该顺势而为。“特别是近十年来，中国政府一直都在推进西部大开发，尤 其是在现在的寒风之下，如果有好的外资基金，能够关注到这个趋势，相信未来收获会很 大。” （摘自（摘自“中国新闻网中国新闻网”） 点评：点评：点评者认为，二、三线城市中的确有很多赢利点，但风险点也不少，绝不可忽 视，尤其是在三线城市，风险点更大于赢利机会。三线城市对外辐射能力弱，需求基本靠 本地需求支撑，因此房价上升速度慢，上涨空间小，而建筑成本却几乎和一、二线城市同 步上涨，从而压缩了利润空间。在楼市的下行期，三线城市由于需求本

12、就有限，消费力弱， 如果再加上供求结构失衡，那市场的下行期和下行空间都是非常大的。大体量的开发和投 入，在一线城市可以得到比较理想回报，但在三线城市很可能是资金长期沉淀的过程。因 此，点评者一直认为，选择投资二、三线城市，尤其是三线城市，应持非常谨慎的态度， 对其现状及未来发展预期应有理性的分析和判断。“土地财政土地财政”之路越走越窄之路越走越窄有一个现象值得关注，我国的房地产市场进入下降通道后，最着急的是一些地方政府。 近来不少城市纷纷出台“救市”措施就是例证。 这个现象说怪也不怪。长期以来地方经济发展对“土地财政”依赖程度过高，让一些 地方政府对房价的敏感超过了开发商。国务院发展研究中心发

13、布的一份研究报告显示：土 地出让金、土地直接税收以及城市扩张带来的间接税收，在不少城市占到地方预算的 40% 以上。今年上半年，全国土地市场以土地底价成交的接近一半，流拍达 10%，一些地方房 地产税收陡然减少百分之六七十，土地出让金则减少一半以上。这样的状况对一些地方政 府完成今年的经济发展计划指标构成较大威胁。所以，地方政府纷纷“救楼市”，是为了 防止楼市低迷而导致经济滑坡。 但是，让楼市回暖恐怕不会像一些地方政府想象得那么容易。前两年，一些地方“炒 房”现象蔓延，导致房价一路飙升，房地产市场扭曲变形。可以说，只要国家对遏制“炒 房”的土地、信贷政策不放开，房地产市场对地方经济的拉动就不可

14、能恢复到调整前的状 态。所以，这就迫使地方政府必须对“土地财政”的发展路径进行反思，不要“在一棵树 上吊死”。必须看到，随着改革开放的深入，早期那种以破坏资源环境，尤其是以牺牲耕 地为代价的发展模式，必然要被淘汰。 首先，从宏观层面看，“土地财政”对地方经济发展的贡献是不可持续的。我国人多 地少尤其是耕地很少，城市扩张和房地产业的发展，都必须受到这一资源国情的限制。我 国要保住 18 亿亩耕地“红线”，土地资源的开放利用就必须走节约集约之路，“土地财政” 比重自然要下降。 其次，从房地产行业本身来看，土地出让金和各种土地税费，在房屋成本中占有很大 比例，今后要使房地产市场持续健康发展，地方政府

15、可获取的税费等上涨幅度可能不大；4再加上政府建设的保障性住房比重不断加大，房地产行业对地方政府增收的推动作用可能 会有所减弱。 再其次，国家将逐步理顺地方事权与财权的不匹配状况。实行分税制后，地方财政收 入占全国总收入的比重不断减少，支出比重却不断加大，使得地方政府对“土地财政”欲 罢不能。今后随着财权与事权的逐步匹配，地方政府的财政压力会有所减轻，客观上会减 少对“土地财政”的依赖。 应该说，房地产行业在经济发展中长期“一支独大”是不可持续的，“土地财政”之 路必将越走越窄。地方政府看到这一点并积极应对，才是明智的选择。（摘自摘自“中国国土中国国土 资源报资源报”） 点评：点评：楼市进入熊市

16、期之后，开发商对房价的下跌、成交量的萎缩感到了不适应，但 地方政府似乎比开发商更难适应楼市的下行。土地使用权从天价出让到流拍，地方政府一 下子难以适应“土地财政”收入的缩水。最近，很多开发商都同时发现地方政府已经放低 了官架子，开始出现上门推销地块的现象。点评者认为，我们目前实行的 70 年土地使用权 一次性出让制度（工业用地和商业用地的使用权出让年限要短一些）存在着很大的不合理 性。一方面是透支了后辈政府的财政收入；另一方面，由于“土地财政”的数目相当巨大， 会使得地方政府对“土地财政”产生依赖性。 “土地财政”是不可持续的，而对城市建设的 投入是一个长期持续的过程，政府应善于理财，合理安排收支情况，靠卖地保持高额财政 收入的道路只会越走越窄。市场透视：楼市低迷市场透视：楼市低迷 上海地产商掀创新上海地产商掀创新“风云决风云决”金融危机弥漫全球，中国内地房地产市场迷雾重重。而在这样市场前景一片低迷的大 背景下，申城楼市早已进入一个短兵相接的“肉搏时代”开发商层出不穷的营销策略， 让这个处于平淡中的市场显得格外热闹。此间