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1、第七章第七章 投资性房地产投资性房地产近年考情分析：近年考情分析：本章近年主要以客观题形式出现：2011 年 3 分；2010 年 2 分；2009 年 3 分。重点难点归纳：重点难点归纳：投资性房地产的内容和初始计量；投资性房地产的后续计量；投资性 房地产的转换；投资性房地产的处置。主要内容讲解：主要内容讲解：第一节第一节 投资性房地产特征和范围投资性房地产特征和范围一、定义和特征一、定义和特征1.定义是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。2.特征（1）是一种经营活动；（2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地 产；（3）有两种后续计量
2、模式。二、范围二、范围1.已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行 建造或开发完成后用于出租的房屋等。2.已出租的土地使用权。是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发 完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得 的土地使用权。3.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使 用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地） 。注意：（1）已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资 性房地产。（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物：只要企业管理当局作出正式书面决议
3、， 明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可 视为投资性房地产。空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不 再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。这意味着，企业的建筑物，即使没有出租，也可能确认为投资性房地产。（3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过 规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地 有偿使用合同生效或
4、者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满 1 年未动工开发建 设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投 资额占总投资额不足 25%且未经批准中止开发建设连续满 1 年的。（4）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投 资性房地产，也不能确认为企业的资产。（5）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资 性房地产。这部分房产应确认为固定资产。（6）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，应确 认为存货。（7）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳
5、务或经 营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确 认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。（8）集团内关联企业之间租赁房地产的,出租方应将出租的房地产确认为投资性房地 产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。【例题 1单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（ ） 。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物答疑编号 3756070101正确答案B答案解析选项 A，房地产企业开发的准备出售的房屋应确认为存货；选项 C
6、企业 持有准备建造房屋的土地使用权应确认为无形资产；选项 D，企业以经营租赁方式租入的 建筑物不确认为企业的资产。【例题 2多项选择题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（ ） 。A.出租给本企业职工居住的宿舍B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产答疑编号 3756070102正确答案ABCE答案解析选项 A，出租给本企业职工居住的宿舍不确认为投资性房地产；选项 B， 以经营租赁方式租入再转租的建筑物，由于企业不拥有产权，不
7、应确认为投资性房地产； 选项 C，企业自营的旅馆应确认为固定资产；选项 E，企业管理部门正在使用的房产，不属 于空置建筑物，即使有董事会书面决议，也不应确认为投资性房地产，而应作为固定资产 核算。 第二节第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量确认条件：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预
8、定可使用状态前所发生的必 要支出构成。注意：（1）建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。（2）不通过“在建工程” 、 “无形资产”等账户，直接借记“投资性房地产”科目，贷 记“银行存款”等科目。3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来 确定。二、与投资性房地产有关的后续支出二、与投资性房地产有关的后续支出1.资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；注意：科目使用借：投资性房地产厂房（在建）投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产厂房资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和进行摊销。【例题 1计算分析题】208
9、年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将 到期。该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为 2 000 万元，已计提折旧 600 万元。为了 提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经 营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业的租赁合同 到期，厂房随即进入改扩建工程。12 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150 万 元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。答疑编号 3756070103正确答案甲企业的账务处理如下：（1）208 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：借
10、：投资性房地产厂房（在建） 14 000 000投资性房地产累计折旧 6 000 000贷：投资性房地产厂房 20 000 000（2）208 年 3 月 15 日12 月 10 日：借：投资性房地产厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）208 年 12 月 10 日，改扩建工程完工：借：投资性房地产厂房 15 500 000贷：投资性房地产厂房（在建） 15 500 000【例题 2计算分析题】208 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将 到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企 业签订了经营租赁合同，约
11、定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业 的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支 出 150 万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3 月 15 日，厂房账面余额为 1 200 万元， 其中成本 1 000 万元，累计公允价值变动 200 万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。答疑编号 3756070104正确答案甲企业的账务处理如下：（1）208 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产厂房（在建） 12 000 000贷：投资性房地产成本 10 000 000公允价值变动 2 000 000（2）
12、208 年 3 月 15 日11 月 10 日：借：投资性房地产厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）208 年 11 月 10 日，改扩建工程完工借：投资性房地产成本 13 500 000贷：投资性房地产厂房（在建） 13 500 0002.不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。注意：科目使用借：其他业务成本贷：银行存款等第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量一、成本计量模式一、成本计量模式企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按 期
13、（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量， 按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。二、公允价值计量模式二、公允价值计量模式1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以 采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相 关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。注意（新增）：以公允价值模式后续
14、计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠 确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房 地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早） ，再以公允价值计量。2.会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产 负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的 差额计入当期损益（公允价值变动损益） 。会计处理如下：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益或作相反分录。三、计量模式的变更三、计量模式的变更同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用
15、两种 计量模式。但在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证 据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次 成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性 房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（1）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时 公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润） 。（2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。【例题 1单项选择题】某企业投资
16、性房地产采用成本计量模式。2009 年 1 月 31 日购 入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为 270 万元，预计使用年限为 5 年，预计净残值 为 18 万元。采用年数总和法计提折旧。2010 年应计提的折旧额为（ ） 。A.72 万元 B.50.4 万元C.67.2 万元 D.68.6 万元答疑编号 3756070201正确答案D答案解析2010 年应计提的折旧额（27018）5/151/12（27018） 4/1511/1268.6（万元）【例题 2多项选择题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。2010 年 1 月 1 日购入一幢建筑物用于出租，年租金为 30 万元且于每年年末收取。该建筑物的购买价格 490 万元，发生相关税费 20 万
