优品道之3A商业物业管理方案

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1、优品道之3A商业物业管理方案优品道物业服务中心 2008-9-19第一部份：商业物业管理市场调研情况建筑面积：40万平方米。 其中商业17万平方米；住 宅15万平方米，地下车库 8万平方米。 卖场主力商家有：国美、 伊滕等十家主力店。 地产公司自营商场为万千 百货。 物业服务提供商：万达商 业物业公司。n万达广场一、物业概况：一、物业概况：建筑面积：6.1万平方米其 中写字楼2.5万平方米；卖 场3.6万平方米。 共六层。一至三层卖场， 四至六层为写字间 卖场主力商家有：国美、 易初莲花。 物业服务提供商：丽盛物 业公司（市场化物业公司 ）n汇龙湾物业概况 建筑面积：4万平方米 。 共五层。

2、物业服务提供商：自管n家乐福（双桥店）物业概况二、物业服务管理方式 ：p主力店店面经营管理秩序由主力 商家自行负责。如：安防 秩序、自用设备设施维修 保养、卫生保洁、客户投 诉处理等。 所有主力店独自占用的设 备设施全部划归主力店使 用、维护管理，并以合约 形式明确管理责任。n万达广场、汇龙湾p地产公司自营商场 。商场内商家自用部 分正常经营时间的安 全秩序及卫生保洁由 商家自行负责。 物业公司只负责商 场内商家共用部位的 卫生保洁及秩序维护 管理。物业服务物业服务 管理方式管理方式物业服务物业服务 管理方式管理方式p物业服务管理 方式为：自营。n家乐福 物业服务费：三、物业服务收费标准：三、

3、物业服务收费标准：p万达广场按建筑面积计算 ， 48元/每平方米月（含 商业共用部位空调费）。 p汇龙湾按建筑面积计算， 5元/每平方米月 缴费主体：缴费主体：p主力商家店为一主体。 p地产公司自营商场为一主体 。n万达广场、汇龙湾 共用设施设备维 修保养费用：p按缴费主体单位建筑面积 分摊。如：消防系统维修、 保养费用等。 p垃圾清运及排污:垃圾清运 根据商家业态由商家自行处 理或委托物业公司处理；排 污管理网疏通由相似业态商 家分摊费用并委托物业公司 处理。 中央空调费：中央空调费：p万达广场：商家户内按空 调冷量独立计算，另行缴费 。 p汇龙湾按建筑面积包干计 算， 7元/每平方米月。物

4、业服务 收费标准 共用设施设备维修保养费用 ： 停车费用：停车费用：p机动车：万达广场地下车 场按四小时起价5元，以后按 每小时2元计费；汇龙湾车场 按两小时起价3元，以后按每 小时1元计费。 p非机动车：统一规划地点 ，并由物业公司统一外包， 并按成都市规定标准实施。n家乐福物业服务 收费标准 所有物管服务自行提供所有物管服务自行提供 。 机动车停车场外包。收机动车停车场外包。收 费标准按三小时起价费标准按三小时起价4 4， 以后每小时计价以后每小时计价1 1元（三元（三 小时内购物凭票免费）小时内购物凭票免费） 。 统一规划地点外包管理 ，并按成都市规定标准 实施（购物凭票免费）购物凭票免

5、费） 。 空调自营费用约为空调自营费用约为1010元元/ / 平方米平方米. .月。月。n家乐福物业服务 收费标准 物业概况第二部份：3A商业物业管理方案建筑面积：建筑面积：3.43.4万平方万平方 米。其中米。其中3232号楼为号楼为0.280.28 万平方米，万平方米，3333号楼商业号楼商业 为为3.123.12万平方米；万平方米； 一四五楼为资产公司自一四五楼为资产公司自 营。营。 二、三楼为主力商业店二、三楼为主力商业店 。二、物业服务管理方式 ：p服务主体：资产管理公司 p主力商家店面经营管理秩序由主力商家自行负责。如 ：安防秩序、自用设备设施维修保养、卫生保洁、客户 投诉处理等。

6、 p所有主力店独立占用的设备设施全部划归主力店使用 和维护管理，并以合约形式明确相应责任。p地产公司自营商场。 商场内商家自用部分正常经营时间的安全秩序及卫生保洁 由商家自行负责。 非正常营业时间内的商场安全秩序由物业公司负责。 物业公司负责商场内商家共用部位的卫生保洁及秩序维护 管理。物业服务 管理方式三、物业服务收费标准方案：三、物业服务收费标准方案： 人力成本名称名称数量数量 （名（名 ）单位成本（单位成本（ 万元万元/ /月）月）小计小计 （万元（万元/ /月）月）备注备注副经理副经理1 10.600.600.600.60客服员客服员2 20.240.240.480.48两班制（兼清洁

7、绿化管理）两班制（兼清洁绿化管理）秩序班长秩序班长3 30.300.300.900.90秩序员秩序员25250.250.256.256.25三班制，外围设岗三班制，外围设岗1 1个、车场设岗个、车场设岗2 2个、监控设岗个、监控设岗1 1 个、内保设岗个、内保设岗1 1个、负一楼个、负一楼3 3个岗；换休个岗；换休1 1人。人。维修主管维修主管1 10.400.400.400.40维修工维修工9 90.280.282.522.52设备值班设岗设备值班设岗2 2个（三班制）；维修设岗个（三班制）；维修设岗1 1个（两个（两 班制），换休班制），换休1 1人。人。环卫员环卫员10100.170.1

8、71.701.70两班制，外围设岗两班制，外围设岗1 1个，一楼设岗个，一楼设岗2 2个，四至五楼个，四至五楼 设岗设岗1 1个，车场设岗个，车场设岗1 1个。个。 绿化工绿化工2 20.170.170.340.34合计（万元合计（万元/ /月月 ）13.1913.19n n物业服务费标准测算：物业服务费标准测算：类别类别小计（万元小计（万元/ /月）月）备注备注水水据实分摊据实分摊公共用水、用电据实分摊；公共用水、用电据实分摊； （含商场专用车场水、电费（含商场专用车场水、电费 用）用）电电据实分摊据实分摊共用部位维修养护费共用部位维修养护费0.680.68只含单次只含单次500500元以下

9、的维修元以下的维修 修费用。（每平米修费用。（每平米0.200.20元）元）设备维修耗材设备维修耗材1.021.02只含只含500500元以下的共用设施元以下的共用设施 设备的小修费用。（每平米设备的小修费用。（每平米 0.300.30元）元） 保洁耗材保洁耗材0.680.68每平米每平米0.200.20元元节日布置费节日布置费0.680.68每平米每平米0.200.20元元办公、绿化养护费办公、绿化养护费0.300.30办公、绿化养护等费用办公、绿化养护等费用合计（万元）合计（万元）3.363.36注：空调费用另行核算，单独计费。 公共能源及耗材成本物业服务 收费标准类别类别小计（万元小计（

10、万元/ /月）月）备注备注人力成本人力成本13.1913.19公共耗材成本3.363.36合计（元）合计（元）16.5516.55 直接成本合计类别类别金额（万元金额（万元/ /月）月）小计（万元小计（万元/ /月）月）直接成本直接成本16.5516.5516.5516.55管理费用15152.52.5营业税营业税5 52.5X52.5X5=0.125=0.125 合计（元）合计（元）19.17519.175 物业服务费约为：物业服务费约为：5.025.02元元/ /平方米平方米（按总建筑面积（按总建筑面积3.43.4万平方米核算）部万平方米核算）部 含负一楼车库。含负一楼车库。 物业服务费测

11、算物业服务 收费标准 空调费p空调费用计算按独立商铺单 位面积包干核算。 p根据市场调查对比，空调冷 气运行预计费用约为：10元/ 平方米.月。 共用设施设备维修、保 养费用：p按缴费主体单位建筑面积 分摊。如：消防系统维修、 保养费用等。 p垃圾清运及排污:垃圾清运 根据商家业态由商家自行处 理或委托物业公司处理；排 污管理网疏通由相似业态商 家分摊费用并委托物业公司 处理。物业服务 收费标准 停车费用：停车费用：p机动车：地下车场按两小时起价5元，以后按每小时2 元计费（消费者两小时内购物停车凭票免费）（消费者两小时内购物停车凭票免费）。 p非机动车：集中规划地点，并由物业公司统一管理， 按成都市规定收费标准实施。物业服务 收费标准谢谢！