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1、一、现有一宗地，占地面积为 100 平方米，1999 年 11 月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为 50 年。2001 年 11 月建成一房屋，该房屋建筑面积为 250 平方米，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地 2004 年 11 月的价格。(1)该房屋用于出租，每年收取押金 6 万元，平均每月租金收入为 4 万元，平均每月总运营费用为 2 万元;(2)该房屋耐用年限为 50 年，目前的重置价格为每建筑平方米 6000 元，假设残值率为0;(3)押金收益率为 9%;(4)土地还原利率为 6%，建筑物还原利率为 8%。解 该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。(1)计算该不动
2、产总收益：年租金收益：412=48(万元)年押金收益：69%=0.54(万元)年总收益;48+0.54=48.54(万元)(2)计算该不动产的年总运营费用：年总运营费用=212=24(万元)(3)该房地产的年净收益=48.5424=24.54(万元)(4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，房屋的使用年限为 48 年。所以建筑物现值=6000250(48-3)/48=140.625 万元。(5)建筑物年净收益=140.6258%=11.25(万元)(6)土地年净收益=24.5411.25=13.29(万元)二、有某市一待估宗地 G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的
3、 6 块宗地，具体情况见表 1。表 1 各宗地的具体情况宗地 成交价(元平方米)交易年份交易情况容积率区域因素个别因素A 680 1999 +1 13 0 +1B 610 1999 0 11 0 1C 700 1998 +5 14 0 2D 750 2001 1 16 0 +2E 700 2002 0 13 十10F 2002 0 11 0 0该市地价指数见表 2。表 2 地价指数表年份1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002指数 100 103 107 110 108 107 112另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在 11.5 之间时，容积率
4、每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1.0 时的地价增加 5%;超过 1.5 时，超出部分的容积率每增加 0.1，单位地价比容积率为 1.0 时的地价增加 3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表 2 中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估宗地 G 2002 年的价格。解 建立容积率地价指数表，见表 3。表 3 容积率地价指数表容积率10111213141 51 6地价指数100 105 110 115 120 125 128可比实例 A：680(112/110)(100
5、/101)(105/115)(100/100)(100/101)=620可比实例 B：610(112/110)(100/100)(105/105)(100/100)(100/99)=627可比实例 c：700(112/107)(100/105)(105/120)(100/100)(100/98)=623可比实例 d：750(112/107)(100/99)(105/128)(100/100)(100/102)=638可比实例 E:700(112/112)(100/100)(105/115)(100/101)(100/100)=633因此，待估宗地 G 的评估结果为：(620+627+623+6
6、38+633)/5=628(元/平方米).三、某工业开发区,于 1999 年 5 月底取得农地使用权年限为 50 年,开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为 15 万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为 2 亿元/平方公里。征地完成后， “五通一平”土地开发周期平均为 2 年，如果第一年投入开发费用的 40%，第二年投人 60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率 10%，交易税费为熟地售价的 6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的 15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土
7、地开发的增值收益率为 20%，土地资本化率为 12%。试根据以上资料估算 2001 年 5 月底开发完成后出售土地的平均单价。四、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 4 平方公里。适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为 50%;附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为 l000 元/平方米，开发期需要 3 年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里 2.5 亿元;贷款年利率为 10%;投资利润率为 20%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和
8、单价。五、某市一工业企业于 1998 年 10 月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积 6000，建筑面积 4800，出让年限 50 年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据保险合同规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的 80%进行赔偿。2004 年 4 月，因生产事故造成地上建筑物毁损 70%，该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。为此，该估价机构搜集了如下可用资料：(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例 A：1250 元/实例 B：1420 元/(
9、2)该地块所处区域于 2003 年 10 月出租的一工业厂房(实例 C)，房地年出租净收益为105 元/，可收益年限 50 年。(3)该地块与三个可比实例 A、B、C 的影响因素修正指数如下表 1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。表 1比较因素 待估房地 比较实例 比较实例 比较实例产ABC交易时间 100 +3 0 2交易情况 100 2 +8 0使用年期 100 0 一 1 +2区域因素 100 1 十 3 1个别因素 100 0 +5 +7(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为 18 万元/亩，
10、土地开发费 1.5 亿元/k 表 1，土地开发周期为 1 年，当地银行贷款利率 6%，土地开发利润率 12%，土地增值收益率 20%，土地还原利率 7%，综合还原利率 8%。解：(1)解题思路：首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例 C 价格;然后采用市场比较法计算不动产总价;用成本逼近法计算土地总价，最后根据不动产总价=土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。收益还原法计算公式为： (ar)1-l(1 十 r)n式中 a纯收益;r土地还原利率;n土地产收益年期。市场比较法基本公式为：待估宗地价格=比较实例宗地价格待估宗地情况指数/比较案例宗地情况
11、指数待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数成本逼近法测算地价公式：土地价格=(土地取得费+土地开发费十投资利息+投资利润+税费十土地出让金)年期修正系数(2)用收益还原法计算实例 C 价格(1058%)1l(1+8%)50=284.516 元/(3)用市场比较法计算不动产总价 P第一步：分别计算三个案例的比准价格A=1250100/103100/98100/100100/99100/100=1250.868 元/B=1420100/100100/108100/99100/
12、103100/105=1228.013 元/C=1284.516100/98100/100100/102100/99100/107=1213.094 元/第二步：采用简单算术平均求取不动产总价单位面积不动产价格=(1250.868+1228.013+1213.094)/3=1230.658 元/不动产总价=1230.6584800=590.716 万元(4)应用成本逼近法计算土地总价第一步：土地取得费：18 万元/亩=270 元/第二步：土地开发费：1.5 亿元/k=150 元/第三步：计算利息：270(1+6%)1+150(1+6%)0.5-1=20.634 元/第四步：计算开发利润：(27
13、0+150)12%=50.400 元/第五步：成本地价：270+150+20.634+50.400=491.034 元/第六步：土地增值收益：491.03420%=98.207 元/第七步：目前剩余年期 44.5 年的土地使用权现值(49l.034+98.207)1 一 1/(1+7%)44.5=560.219 元/第八步：土地使用权总价=560.219 6000=336。131 万元(5)计算建筑物现值建筑物现值=不动产总价-土地总价=590.716336.131=254.585 万元(6)计算建筑物毁损价值254.585 70%=l78.21 万元(7)保险公司理赔额度178.2180%=
14、142.57 万元六、某甲房地产集团经过调查，于 1998 年以出让方式取得某市一片生地 50 年土地使用权。该地块面积为 1.8k，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为 30%。根据调查，该市同类土地取得费用为 10 万元/亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为 1.4 亿元/k。开发期为 3 年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入 40%、30%，20%。贷款年利率一年期为 6%、二年期为 7%、三年期为 8%;投资利润率为 12%。当地土地增值收益是土地成本价格的 20%，土地还原利率为 6%。1998
15、 年起至 2004 年地价上涨幅度为每年增长 2%。2002 年某乙房地产开发公司在其中 3000的 A 地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积 6200，耐用年限 50 年，残值率为 4%。目前该类建筑的重置价格为 1800 元/，建筑物还原利率为 8%。2004 年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为 7.42%，请问是否正确?解：(1)用成本逼近法计算土地价值计算土地取得费及税费l.810001000150=2.7 亿元计算土地开发费1.41.81.8(130%)=200 元/总开发费用：2001.80.7=2.52 亿元计算利息2.78%3+2.5240%(1+8%)2.5-1+2.5235%(1+7%)1.5-1+2.5225%(1+6%)0.5-1=0.648+0.21386+0.09421+0.01862=0.97469 亿元计算利润(2.7 十 2.52)12%=0.626
