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1、20072007 年河南房地产开发形势分析年河南房地产开发形势分析2008-02-282007 年，河南认真贯彻落实国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施，全省房地产市场运行总 体上朝着调控目标发展。房地产开发规模不断扩大，开发结构进一步优化，开发投资增速高位回落， 资金到位良好，市场运行平稳。全年全省房地产开发投资 837.11 亿元，增长 43.8%，高于全国平均水 平 13.6 个百分点。 一、一、2007 年河南房地产开发市场运行基本特征年河南房地产开发市场运行基本特征 （一）房地产开发投资增速在结构优化中高位回落，但仍保持高速增长。房地产开发投资结构进 一步优化。2007 年，全省住
2、宅投资 639.42 亿元，增长 47.8%，比重由上年同期的 74.3%上升到 76.4%；商业营业用房投资 106.22 亿元，增长 33.7%，比重由上年同期的 13.7%下降到 12.7%；办公楼 投资 30.80 亿元，增长 61.8%，高于住宅增幅 14 个百分点，比重由上年同期的 3.3%上升到 3.7%，办公 楼投资快速增长，应引起关注。房地产开发投资持续快速增长，高位回落。截止到 2007 年底，全省房 地产开发投资增速连续 50 个月超过 30%且高于全国平均水平。2007 年全省房地产开发投资增速比上 年回落 6 个百分点，比 2007 年一季度回落 15.3 个百分点、
3、比上半年回落 1.6 个百分点、比前三季度回 落 1.0 个百分点。房地产开发投资占全国的比重上升。2007 年全省房地产开发投资总量居全国第 12 位， 增速居全国第 6 位，占全国的比重由上年的 3.0%上升到 3.3%。 （二）施工规模不断扩大，新开工面积大幅增加。2007 年，全省在建房屋施工面积 10555.64 万平 方米，增长 50.4%，其中，商品住宅施工面积 8633.67 万平方米，增长 53.9%。全省商品房屋新开工面 积 5061.17 万平方米，增长 51.9%，其中，商品住宅新开工面积 4286.48 万平方米，增长 58.6%。 （三）经济适用房建设保持快速增长,
4、比重略有下降。2007 年，全省经济适用房建设完成投资 45.78 亿元，增长 40.6%，占住宅投资的比重为 7.2%，同比下降 0.3 个百分点。经济适用房新开工面积 321.23 万平方米，增长 34.9%，占住宅新开工面积的比重为 7.5%，同比下降 1.3 个百分点。 （四）房地产销售良好，市场运行基本平稳。2007 年，全省房屋竣工面积 2786.30 万平方米，增 长 65.7%，其中，住宅竣工面积 2338.82 万平方米，增长 66.2%。全省商品房销售面积 3934.10 万平方 米，增长 63.3%，其中，商品住宅销售面积 3575.25 万平方米，增长 63.2%。商品
5、房销售额 885.81 亿元， 增长 82.7%，其中，商品住宅销售额 743.48 亿元，增长 84.2%。在商品房销售中，全省现房销售面积 1452.05 万平方米，增长 60.4%；销售额 261.43 亿元，增长 74.1%。期房销售面积 2482.05 万平方米， 增长 65.0%；销售额 624.39 亿元，增长 86.6%。截止 2007 年底，全省商品房空置面积 260.29 万平方米， 下降 3.9%，其中住宅空置面积 146.34 万平方米，下降 8.4%。 （五）土地购置面积略有回升、完成土地开发面积下降。2007 年，全省房地产开发企业购置土地 面积 1573.40 万
6、平方米，增长 0.7%。完成开发土地面积 1202.55 万平方米，下降 33.0%。 （六）资金到位良好，自筹、定金及预付款是主渠道。2007 年，到位资金增速一直快于开发投资 增速。全年全省房地产开发到位资金 1070.19 亿元，增长 55.0%，高于开发投资增速 11.2 个百分点。 其中，国内贷款 92.77 亿元，增长 29.8%，比重由上年的 10.4%下降到 8.7%；自筹资金 460.77 亿元， 增长 50.9%，所占比重达到 43.1%；定金及预付款 320.40 亿元，增长 53.8%，所占比重达到 29.9%；利 用外资 9.46 亿元，增长 33.2%。 二、河南房
7、地产开发投资快速增长的原因分析二、河南房地产开发投资快速增长的原因分析 （一）有效需求的拉动。近年来，河南城镇化进程加快，农村人口加速向城镇转移，对住房需求 迅速扩大， 2007 年全省城镇化率达到 34.3%，2003 年以来河南城镇化率年均提高 1.7 个百分点，是河 南历史上城镇化推进最快的时期。同时，河南坚持政府引导、统一规划、市场运作、群众自愿的原则， 积极吸引社会资金参与老城区和“城中村”的改造，市场有效需求较大。2007 年，在房地产开发的资 金来源中，定金及预付款达 320.40 亿元，增长 53.8%。定金及预付款的高速增长，从一个侧面说明居 民购房的积极性高涨，市场需求增加
8、，从而刺激开发商加快了房地产开发的速度。（二）开发成本上升的拉动。土地新政策执行后，进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾，在一 定程度上推动了地价上涨，土地交易价格的上涨直接导致房屋开发的成本增加；国家严格规定了经营 性用地必须经过招标、拍卖、挂牌方式取得，这一政策的出台，对土地交易价格走强起到一定影响。 据调查，郑州市、洛阳市、平顶山市土地交易价格在 2006 年同比分别上涨 4.0%、9.2%、8.4%的基础 上，2007 年又分别同比上涨 5.3%、9.6%和 10.8%。同时建筑安装工程主要材料费用成本增加及人工费 价格的上涨，对商品房的配套和环境的要求不断提高，都在一定程度上加大了商品
9、房的开发成本。据 调查，2007 年，河南省建筑安装、装饰工程价格同比上涨 6.3%、人工费价格同比上涨 9.8%。 （三）河南房地产开发市场起步较晚。河南地处中原，人口众多，房地产投资仅占全国的 3.3%， 与人口占全国的 7%、GDP 占全国 6%、投资占全国的 5.5%不吻合。2007 年，河南房地产开发投资占 城镇投资的比重为 12.7%，远远低于全国 21.5%的平均水平；河南房地产开发投资增速居全国第 6 位， 但投资总量仅居全国 11 位。因此，河南房地产开发的持续快速增长有一定的历史背景支撑。 三、当前河南房地产开发市场存在的主要问题三、当前河南房地产开发市场存在的主要问题 （
10、一）房地产市场结构性矛盾依然突出。2007 年，河南商品房开发结构得到较大调整，但结构性 矛盾依然存在，经济适用房和 90 平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低。全年全省经济适用房投资 45.78 亿元，增长 40.6%，低于同期商品住宅增幅 7.2 个百分点，占商品住宅投资的比重由上年的 7.5% 降至今年的 7.2%。90 平方米以下商品住宅施工面积占商品住宅施工面积的 19.3%，90 平方米以下商品 住宅新开工面积占商品住宅新开工面积的 23.1%，距 70%的目标有很大差距。经济适用房和 90 平方米 以下商品住宅供给缓慢和城市化进程的加快，城市人口的增加，住房需求旺盛形成矛盾，从而加
11、剧了 房地产供给结构失衡的程度，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭 的购房负担。 （二）房地产开发市场秩序不规范。在开发交易环节，部分项目存在随意变更规划、违规开发、 广告虚假、面积“短斤缺两” 、中介市场混乱、房屋拆迁和物业管理不规范等问题。同时，商业步行街、 商贸城等重复建设，商业营业用房价格上涨过快，市场存在潜在风险。个别城市近两年商品住房购买 力集中释放，房价不断攀升，大量资金涌向房地产开发行业，房地产开发规模迅速扩大，但市场有效 需求在短期内是有限的，如果不加以有效引导和控制，有可能会造成商品房新的空置现象。 （三）区域发展不平衡。2007 年，郑州市房地
12、产开发投资 298.76 亿元，占全省的 35.7%，洛阳市 投资 110.10 亿元，占全省的 13.2%，两个省辖市占到全省的 48.9%，而其余 16 个省辖市投资 428.25 亿 元，仅占全省的 51.1%。可以看出，房地产开发投资向省会等中心城市高度聚集，而其他城市房地产 开发投资规模小，发育迟缓，地区间发展的差异明显。 四、四、2008 年河南房地产开发形势判断及政策建议年河南房地产开发形势判断及政策建议 2008 年全省房地产开发市场，随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，将保持快速健康的 发展趋势。房地产开发投资仍将保持一定的规模，其中，中小户型、中低价位的普通住房以及经
13、济适 用房投资规模有望扩大。受税收政策限制、利率调整和外资准入门槛提高的影响，投机性需求和投资 性需求将继续减少，房地产供求矛盾将有所缓解。 （一）房地产开发投资仍将保持一定的规模。尽管宏观调控对房地产开发市场产生一定的影响， 但是由于惯性的作用以及房地产开发周期比较长，加上河南将继续加大经济适用房和廉租住房建设力 度，加快煤矿棚户区改造步伐，推进老城区和“城中村”改造进度，近几年房地产开发投资仍将保持 一定的规模，对经济的拉动作用依然明显。 （二）住房需求仍将保持长时期的上升趋势。全省目前的经济发展水平是居民对于住房需求的旺 盛时期，随着居民住房条件的改善和城市化的快速推进，从整体上看住房的
14、潜在需求比较旺盛。尽管 受各项调控政策的影响有逐步回落的可能，但总体趋势是上升的。随着全省城镇化水平的不断提高， 城镇人口不断增加，对住房需求将保持长时期的上升趋势。 （三）住房供应结构将发生变化，住房需求将回归理性。李成玉省长在政府工作报告中指出，当前和今后一个时期河南将继续加快廉租房建设，改进和规范经济适用房制度，切实增加中低价位、中 小户型普通商品住房供应，解决低收入家庭住房问题。因此，住房供应结构将会发生变化，住房需求 将回归理性。 总体判断，2008 年全省的房地产开发业将朝着快速健康的方向发展，社会住房保障将逐步扩大， 廉租房建设、经济适用房建设将得到加强。为促进河南房地产开发市场
15、又好又快发展，当前和今后一 个时期河南要继续加强和改善宏观调控，调整住房供求结构，增加有效供给，进一步规范市场秩序， 着力解决低收入家庭住房问题，推动房地产开发市场切实转入科学发展的轨道。 （一）继续加强和改善宏观调控，促进房地产市场持续健康发展。要加强规划和政策引导，推进 房地产开发建设布局的战略性调整，从各地的实际情况出发，合理确定房地产建设的地域分布、规格 标准、发展目标和管理运作方式，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房，适度发 展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。要积极鼓励房地产开发企业参与县城改造 和建设，培育县域房地产开发市场。 （二）继续调整住房供
16、应结构，切实增加有效供给。要继续加大经济适用房和 90 平方米以下商品 房建设力度，围绕房地产建设布局调整，抓好新开项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房 的土地供给，加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度，建立土地闲置超规模、超 期限房地产开发企业的退出机制等。从长远看，政府对房地产市场应采取规划控制、土地供给、税收 调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。 （三）切实做好稳定房价工作。要把控制房价作为 2008 年乃至以后的工作重点，增强地方的主动 性和积极性，加强供需双向调节，切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应，抑制房地产价格过 快上涨，使房地产价格保持合理的水平。 （四）完善土地供给制度。强化政府对土地一级市场的统一控制，努力提高土地收储覆盖率，最 大限度地实施“生地”开发、 “熟地”出让。在目前政府财力有限、收储资金不足的情况下，可通过土 地收益权抵押贷款、证券化等支持土地滚动收储、整理开发和挂牌出让，或采取由企业垫资完成土地 整理，成功出让后与政府分享收益的土地盈利模式。 （五）加大房地产市场监管力度，进一步规范市场秩序。严格房地产市场准入、清出
