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1、房地产策划大全商业 地产营销策划 团圆网 www.tuanyuan.tv2018/6/20房地产策划大全房地产项 目工程管理 2010房产大师案 例集地产营销策划 研究报 告规划设计、项目工程、营 销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发 商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv2006/9/27机密全程营销执行大纲 大学城阳光盛汇商业街项目上海纳道企业管理咨询机构www.tuanyuan.tv房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）
2、www.tuanyuan.tv前言纳道咨询一致认为，项目的成功，并不是某一个环节的成功，更不是开发的 成功。尤其是商业地产应该是系统策划的结果。我们通过对房地产策划的前三代 策划模式，战略策划，营销策划，全盘策划的审视，最终提出并确定系统运营策 划模式。 系统运营策划就是以有序经营和持续发展为目的，以结果为导向，以逆向思维 来分析问题、解决问题。从全局出发，而不是关注某个环节，从长远发展角度， 提出解决方案，并且贯穿于商业地产楼盘整体运作经营当中。 房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实
3、 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv目录第一部分:项目分析商业地产近期市场概况阳光盛汇商业街项目概况阳光盛汇商业街项目核心价值定位第二部分:销售策略第三部分:价格策略第四部分:整合传播策略第五部分:项目品牌包装策略房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv商业地产开发金融产品化是长远趋势住宅开发模式不再适用商业地产 商业地产开发的目标是招商与运营的成功，所以开发商主要的目标 客户是专业零售商家与专业管理团
4、队，而不是二手出租的散户投资 客。目前，大城市盲目的投资潮正在退去，住宅开发模式也已不再 适用于商业地产。 开发模式专业化 商业地产项目的开发计划性至关重要，而这关键的一环需要具有专 业的经验、技能和引进资源的潜在价值的专业机构完成的。123商业地产市场操控 趋势中国商业地产开发操作趋势 4专业机构的缺环制约商业地产发展商业地产必须进入“金融产品化”时代。改变传统的“售房” 观念，以制造“金融产品”的方式进行商业地产开发及运营 ，创造更高商业价值是国内商业地产开发的正确途径。在中国商业地产开发产业链中，专业的顾问中介机构是 明显缺失的一环。在国际商业地产运作中，中介机构的 价值被广为接受。 房
5、地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv趋同、趋利、趋热n n n 现状一、首先一点 存在着趋同性。千 店一面，项目雷同 缺乏特色这样的特 征非常明显。第二 个特征应该叫做趋 利性，很多商业开 发者投资者在投资 开发建设商业街的 初期就存在对利润 最大化的追求。第 三就是趋热性。 商业街特别是步 行商业街在各个 城市的经济生活 中，包括城市形 象方面的社会地 位，越来越显著 。地位日益显著经营缺乏特色在国内这几年很多 的商业街，它
6、的同 质化的经营倾向非 常明显，千篇一面 ，像时尚、巴黎、 风情等等这些词汇 是在商业街中出现 最多的词汇。随着 我国商业街的迅速 发展，缺乏特色成 为重要的制约因素 。中国商业地产开发的现状 房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv中国商业地产开发的现状 房地产业拐点突现 2006年将成为“转 型元年”?2006年商业地产将从粗放型转向精细化首先，订单地产的特征愈来愈强烈，大连万达的订单地产 的概念推开后，相继有国投的商用置业
7、、深圳莱蒙鹏源集团等实力强劲 的公司加入。第二个表现是招商先行是多数发展商选择的方向，常 州莱蒙都会国际商业街区还在图纸设计阶段就相继引进沃尔玛、时代华纳、冠 军真冰溜冰、汤姆熊娱乐、新常百、新华书店的主力商家，为日后的经营发展 打下良好的基础。第三个表现是在租售比例的问题上，愈来愈多的发 展商选择了只租不售，或着销售部分的做法。发展商在 现在的金融融资环境下，会尽量选择少量销售部分商铺，资金充裕的发展商甚 至会选择不销售等.第四个表现是大型商业中心的连锁化特征开始凸现 出来，除了万达以外，深国投商业中心、莱蒙商业中心、万象城均在各地 选址割地。房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大
8、师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv1、体验式商铺开发引领潮流n 体验式商铺开发是2003年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞 相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉 ，目前常州“阳湖广场”地处常州武进区文化商业圈中心，地面面积10 万平方米，地下车库2万平方米，总投资4.8亿元。专家们认为，“阳 湖广场”地理位置优越，设计风格独特，周边的生态环境也做的不错 ，绿化达到了35，功能配置相当齐全，物业管理完善，是一个值得 投资的好项目。常州
9、武进区政府领导们也对该项目充满信心。其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。常州 市场都接受这种类型的商业项目。大学城阳光盛汇 商业街就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位 为常州大学城体验式主题商业街。常州市商业地产的市场现状 房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv2、专业市场行情看涨专业商业街是面向特定的消费群体，是提供专业的商品和服务。在常 州，专业的商业街正在以其高度的专业性和鲜明的特色显示出旺盛的 生命力。所以我们也
10、建议在打造专业特色上去下功夫。 常州市商业地产的市场现状 房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv3、常州商业地产 “金融产品化” 时代已经到来。以常州最大商业街区开发项目莱蒙都会国际商业街区为鉴，高瞻远瞩 的开发商都清醒地意识到住宅开发模式不可适用于商业地产，引进专 业策划和管理团队，携手走上了开发模式专业化的道路。 全程细致策划，重点着力于前期的市场调研、初期的项目招商与后期 的商业管理方面，开发商与运营商高度配合，从而取得
11、项目的整体回 报！ 常州市商业地产的市场现状 房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv综述据市房产管理局年月公布的常州市房地产市场月度监测 分析报告显示：新一轮宏观调控政策“国六条”出台三个月以来，常 州市商业地产市场相对稳健。 虽有央行加息政策出台，但并未对楼市成交量的形成直接影响。 常州市2006年重点工作之拉大城市框架，南北两区地产市场受益最大 ，供求双双放量，成交均价呈增长趋势。 常州地产市场可谓淡季不“淡”，需求依然强
12、劲。常州市商业地产的市场现状 房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv目录第一部分:项目分析常州商业地产近期市场概况阳光盛汇商业街项目概况阳光盛汇商业街项目核心价值定位第二部分:销售策略第三部分:价格策略第四部分:整合传播策略第五部分:项目品牌包装策略房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）w
13、ww.tuanyuan.tv经济环境2005年全区工业产销分别达1260亿元和1210亿元，在2005年的中国 经济最发达十强县。 2005年武进房地产销售量处于全市第一位。武进区的中心区域，该区总面积 1242.3 平方公里学院经济圈、高新开发区、成熟居民区、固定消费区，四区合一，囊括购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化、商务等多种业态国家控制土地使用，地价日益上升；地区高速发展，该地段含金量高。 升值空间巨大 26万的消费人流量来计算，平均每人每月最低消费200元，一年可获营 业额 6.3亿元。 常州大学城8万之多的主力消费人流，附近5万多居民，大学新村、武 进高新区的3万多安置居民和员工，
14、以及流动人口10多万人 武进地理条件优越，交通便捷，沪宁铁路傍区而过，沪宁高速、 锡宜高速（同江至三亚）、沿江高速。大学城项目规划大学城位于武进区规划中的文教区，远期规划2万亩， 总体规模学生数10万人。区域结构发展规划商业结构典型差异未来供应消费行为立地条件商圈确定阳光商业街项目概况房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv经济环境常州市是长江三角洲经济开发区苏南中心城市之一，人口约350万，市区人口约110万，面 积4375平
15、方公里。 常州市是一个比较典型的加工型工业城市，主要的工业行业有纺织、印染、服装、机械、 电子、化工、医药、食品等。 2005年武进区工业产销达1210亿元，名列中国经济最发达十强县。房地产销售量位于常州 市第一。常州的投资环境拥有四大独特的优势一是区位条件优、二是文化底蕴深、三是产业基础好、四是合作领域广。近年来，具有 战略眼光的企业家纷纷把投资的目光聚焦常州，到目前为止，常州已有外商投资企业 5000多家，其中美国企业652家，总投资31.1亿美元。 房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网
16、企业实 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv区域结构位于武进区南端，总长1.9公里, 分1-5号楼, 北临常 州大学城，南靠100万平方米大学新村和50平方公 里的武进高新技术开发区,东西分别为武进区的城市 主要干道常武路和武宜南路,紧连联三高速公路,锡 宜高速公路等形成的交通枢纽地段, 常州、武进南 向公交及长途客运，货运均可直达。房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研 究报告规划设计、项目工程、营销策划 、商业地产、管理综合 团圆网 企业实 战（开发商、代理商、广告公司）www.tuanyuan.tv发展规划武进湖塘地区作为常州大发展的“金南翼”，建设投入大量倾斜，一来 由于对外交流日益扩大，二来由于大学城的建成，各种国际国内学术论 坛和商贸会议的召开和承办，使此地区的人流量日益上升，近年来，武
