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1、普通高等教育“十一五”国家级规划教材 高职高专建筑装饰专业系列教材主 编：冯美宇 副主编：金 薇 郭庆阳解析2 建筑装饰装修工程合同建筑装饰施工组织与管理（第2版 ） 【知识目标】 熟悉中华人民共和国合同法及相关部门规章的基本 内容；了解建筑装饰装修工程施工合同的类型、合同文 件的组成及解释顺序；掌握施工索赔成立的条件、索赔 的证据和程序以及工期索赔和费用索赔的计算；熟悉施 工承发包的模式，订立装饰装修工程合同的形式与程序 ，合同的交底工作，合同履行中的跟踪与控制以及合同 变更管理的内容。 【能力目标】 把握建设工程施工合同（示范文本）、标准施工 招标文件中“通用合同条款”的主要内容；具备初步
2、分 析合同文件的能力；具有应用合同管理与索赔的基本理 论，根据工程实际条件处理索赔事件的能力。解析2 建筑装饰装修工程合同解析2 建筑装饰装修工程合同目 录2.1 合同的签订、合同内容及类型 12.2 建筑装饰装修工程合同的管理 23.3 建筑装饰装修工程合同的索赔 2.1合同的签订、合 同内容及类型2.1 合同的签订、合同内容及类型 常见的工程项目承发包模式可分为总分包管理承发包模 式和工程总承包模式，前者又称为传统模式或通用模式 ，后者又分为建筑工程管理CM模式、设计-建造DB模式 、设计采购施工及交钥匙模式、建造-运营-移交BOT模 式、项目管理PM模式等。 建设工程施工任务委托的模式（
3、又称为施工承发包模式 ）反映了建设工程项目发包方和施工任务承发包之间、 承发包与分包方等相互之间的合同关系。常见的施工任 务委托模式主要有施工平行承发包模式、施工总承包模 式和施工总承包管理模式。2.1.1 施工承发包的模式2.1 合同的签订、合同内容及类型 2.1.1.1 施工平行承发包模式 1. 施工平行承发包的含义 施工平行承发包又称为分别承发包，是指发包方 根据建设工程项目的特点、项目进展情况和控制 目标的要求等因素，将建设工程项目按照一定的 原则分解，将其施工任务分别发包给不同的施工 单位，各个施工单位分别与发包方签订施工承包 合同，其合同结构如图2.1所示。2.1 合同的签订、合同
4、内容及类型图2.1 施工平行承发包合同结构图2.1 合同的签订、合同内容及类型 施工平行承发包的一般工作程序为： 施工图设计完成施工招投标施工完工验收 。一般情况下，发包人在选择施工承包单位时通 常根据施工图设计确定施工模式，即施工图设计 已经完成，每个施工承包合同都可以实行总价合 同。2.1 合同的签订、合同内容及类型 2. 施工平行承发包的特点 实行施工平行承发包对建设工程项目的费用、进 度、质量等目标控制以及合同管理和组织与协调 等的影响如下：（1）费用控制（2）进度控制（3）质量控制（4）合同管理（5）组织与协调2.1 合同的签订、合同内容及类型 3. 施工平行承发包的应用 施工平行承
5、发包模式适用于以下情形： （1）当项目规模很大，不可能选择一个施工单位进行施 工总承包或施工总承包管理，也没有一个施工单位能够 进行施工总承包或施工总承包管理； （2）由于项目建设的时间要求紧迫，业主急于开工，来 不及等所有的施工图全部出齐，只能边设计边施工； （3）业主有足够的经验和能力应对多家施工单位； （4）将工程分解发包，业主可以尽可能多地照顾各种关 系。2.1 合同的签订、合同内容及类型 2.1.1.2 施工总承包模式 1.施工总承包的含义 施工总承包是指发包人将全部施工任务发包给一 个施工单位或多个施工单位组成的施工联合体或 施工合作体，施工总承包单位主要依靠自己的力 量完成施工任
6、务。当然，经发包人同意，施工总 承包单位可以根据需要将施工任务的一部分分包 给其他符合资质的分包人。 施工总承包的合同结构如图2.2所示。2.1 合同的签订、合同内容及类型图2.2 施工总承包合同结构图2.1 合同的签订、合同内容及类型 2. 施工总承包的特点（1）费用控制（2）进度控制（3）质量控制（4）合同管理（5）组织与协调2.1 合同的签订、合同内容及类型 2.1.1.3 施工总承包管理模式 1.施工总承包管理的含义 施工总承包管理模式的英文名称是“Managing Contractor”,简称MC,意为“管理型承包”，它不同 于施工总承包模式。采用该模式时，业主与某个 具有丰富施工管
7、理经验的单位或者由多个单位组 成的联合体或合作体签订施工总承包管理协议， 由其负责整个项目的施工组织与管理。2.1 合同的签订、合同内容及类型 2.施工总承包管理模式与施工总承包模式的比较 施工总承包管理模式与施工总承包模式不同，其 差异主要表现在以下几个方面：（1）工作开展程序不同图2.2 图2.3（2）合同关系不同（3）对分包单位的选择和认可（4）对分包单位的付款（5）施工总承包管理的合同价格2.1 合同的签订、合同内容及类型图2.3 施工总承包模式与施工总承包管理模式的工作开展顺序比较 （a）施工总承包管理模式；(b)施工总承包模式2.1 合同的签订、合同内容及类型 施工总承包管理模式与
8、施工总承包模式相比具有以下优 点： 合同总价不是一次确定，某一部分施工图设计完成以 后，再进行该部分工程的施工招标，确定该部分工程的 合同价，因此整个项目的合同总额的确定较有依据； 所有分包合同和分供货合同的发包，都通过招标获得 有竞争力的投标报价，对业主方节约投资有利； 施工总承包管理单位只收取总包管理费，不赚总包与 分包之间的差价； 每完成一部分施工图设计就可以进行该部分工程的施 工招标，边设计边施工，可以提前开工，缩短建设周期 ，有利于进度控制。2.1 合同的签订、合同内容及类型 3. 施工总承包管理模式的特点 （1）费用控制 某一部分工程的施工图完成后，由业主单独或与施工 总承包管理单
9、位共同进行该部分工程的施工招标，分包 合同的投标报价较有依据。 每一部分工程的施工，发包人都可以通过招标选择最 好的施工单位承包，获得最低的报价，对降低工程造价 有利。 在进行施工总承包管理单位的招标时，只确定总承包 管理费，没有合同总造价，是业主承担的风险之一。 多数情况下，由业主方与分包人直接签约，加大了业 主方的风险。2.1 合同的签订、合同内容及类型 （2）进度控制 对施工总承包管理单位的招标不依赖于施工图设 计，可以提前到初步设计阶段进行。而对分包单 位的招标依据该部分工程的施工图，与施工总承 包模式相比也可以提前，从而可以提前开工，缩 短建设周期。 施工总进度计划的编制、控制和协调
10、由施工总承 包管理单位负责，而项目总进度计划的编制、控 制和协调以及设计、施工、供货之间的进度计划 协调由业主负责。2.1 合同的签订、合同内容及类型 （3）质量控制 对分包单位的质量控制主要由施工总承包管理单 位进行。 对分包单位来说，也有来自其他分包单位的横向 控制，符合质量控制上的“他人控制”原则，对质 量控制有利。 各分包合同交界面的定义由施工总承包管理单位 负责，减轻了业主方的工作量。2.1 合同的签订、合同内容及类型 （4）合同管理 一般情况下，所有分包合同的招投标、合同谈判 、签约工作由业主负责，业主方的招标及合同管 理工作量大，对业主不利。 对分包单位工程款的支付又可分为总承包
11、管理单 位支付和业主直接支付两种形式，前者对于加大 总承包管理单位对分包单位管理的力度更有利。2.1 合同的签订、合同内容及类型 （5）组织与协调 由施工总承包管理单位负责对所有分包单位的管 理及组织协调，大大减轻了业主的工作，这是施 工总承包管理模式的基本出发点。 与分包单位的合同一般由业主签订，一定程度上 削弱了施工总承包管理单位对分包单位管理的力 度。2.1 合同的签订、合同内容及类型 1. 订立装饰装修工程合同的基本原则 （1）平等原则 平等原则是指当事人之间在合同的订立、履行和承担违 约责任等方面都处于平等的法律地位，彼此的权利、义 务对等。 （2）自愿原则 自愿原则是指是否订立合同
12、、与谁订立合同、订立合同 的内容以及变更或不变更合同，都要由当事人依法自愿 决定。 （3）公平原则 公平原则是指当事人在设立权利义务、承担民事责任方 面，要公正、公允、合情、合理。2.1.2 建筑装饰装修工程合同的签订2.1 合同的签订、合同内容及类型 （4）诚实信用原则 诚实信用原则是指当事人在订立、履行合同的整 个过程中，应当抱着真诚的善意，相互协作，密 切配合，言行一致，正确、适当地行使合同规定 的权利，全面履行合同规定的义务，不弄虚作假 ，不做损害对方和国家、集体、第三人以及社会 公共利益的事情。 （5）合法原则 合法原则主要是指在合同法律关系中，合同主体 、合同的订立形式、订立合同的
13、程序、合同的内 容、履行合同的方式、对变更或者解除合同权利 的行使等都必须符合我国的法律、法规。2.1 合同的签订、合同内容及类型 实践中，下列工程施工合同因为违反法律、法规 的强制性规定而无效或部分无效。 没有从事建筑经营活动资格或超越资质等级订 立的合同； 未取得建设工程规划许可证或者违反建 设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响 城市规划的合同； 未取得建设用地规划许可证而签订的合同 ； 未依法取得土地使用权而签订的合同；2.1 合同的签订、合同内容及类型 必须招标投标的项目，未办理招标投标手续而 签订的合同； 根据无效中标结果所订立的合同； 非法转包合同及不符合分包条件而分包的合同
14、； 违法带资、垫资施工的合同等。2.1 合同的签订、合同内容及类型 2.订立装饰装修工程合同的形式与程序 （1）合同的形式 中华人民共和国合同法（以下简称合同法 ）规定：“当事人订立合同，有书面形式、口 头形式和其他形式。”同时又规定：“工程施工合 同应当采用书面形式”。“书面形式是指合同书、 信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子 数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内 容的形式。”2.1 合同的签订、合同内容及类型 （2）订立合同的程序 根据合同法、招标投标法及房屋建筑 和市政基础设施工程施工招标投标管理办法的 规定，工程合同的订立有两种方式：一种是遵循 合同的一般订立程序(即要约承诺)订立工程合 同；另一种是通过特殊的方式，即招投标的方式 订立合同，即
