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1、“某市科技大厦某市科技大厦”项目项目 建议书建议书 （代可研）（代可研）某市某某房地产有限公司某市某某房地产开发有限责任公司2某市科技大厦项目建议书某市科技大厦项目建议书（代可研）（代可研）第一章第一章总论总论一、项目概况一、项目概况1、项目名称：某市科技大厦2、投资经营：某市某某房地产有限公司3、开发建设：某市某某房地产开发有限责任公司4、项目性质：商业、住宅5、建设地点：XX 区天鹅路南侧、XX 村以北、东临 XX 路、西接某某大厦商务中心。6、建设规模：项目总占地面积：约 11110(16.7 亩)；总建筑面积：24970、项目建设总投资：约 5000 万元。7、建设资金来源：自筹二、投
2、资企业简介二、投资企业简介某市某某房地产有限公司、某市某某房地产开发有限责任公司是河北某某某某企业的下属子公司。 河北某某某某企业以“助长经济、服务社会”为经营理念，是一家以房地产业为龙头，以生态农业、休闲旅游开发、商贸、物流、广告传播等多种经营为一体的集团化公司。曾于 2002 年2004 年成功投资开发了某市某某大厦、蟠龙公寓等项目。三、高新区简介三、高新区简介某市国家高新技术产业开发区经过 10 余年的发展现已经形成一区三园的格局，高新技术产业公司集中，具有新能源、新材料、软件、生物制药与食品为主体的产业特色，海关、商检、保税库及会计师事务所、中小企业贷款担保和律师楼等服务机构也相应建立
3、起来。交通发达，基础设施完善，政策环境优良。在以朝阳北路、向阳北路为两翼，以天鹅路为中轴线的 CBD 区域内，某某大厦、国际俱乐部、美食山、华侨宾馆、茗畅园商务公寓、恒通财富中心、发展大厦等项目密集与此，形成了良好的商务氛围。居住区密集，教育、医疗、超市、3金融配套设施齐全，具有较高的消费水平和市场。四、投资总体思路四、投资总体思路2005 年某市市市长在市委八届六次全体（扩大）会议暨全市经济工作会议上讲话中关于 2005 年重点九个方面的工作中的第四项：深化推进工业强市，切实增强整体经济竞争力的讲话中再次提到加快发展高新技术产业。制定落实产业政策，加快信息产业和高新技术产业发展，重点抓好高新
4、区新能源基地、软件园和生态制药研发中心等产业肩负着“发展高科技、实现产业化”历史使命的某市国家高新技术产业开发区，在科技发展迅速的今天急需一个以科技产业为主题的标志性大厦，即能提升高新区的形象，又能积极拓展高新区的招商引资渠道，优化高新区产业氛围，为大、中、小型科技产业公司提供一个综合型的办公、创业平台。基于此，我公司配合市政府的城中村改造政策及向阳路拓建工程，积极选址立项“某市某市科技大厦科技大厦”项目，以科技产业为主题，合理规划布局，构建节俭型创业平台，完善高新区基础设施，提升高新区招商氛围，争取作成一个以企招商，以商招商，以版块招商，以产业链招商的典型。“某市科技大厦某市科技大厦”项目又
5、分为三个主题分区：（一）科技大厦（一）科技大厦科技中心科技中心 商务办公区：秉承周边 CBD 商务氛围，面向中、小科技产业公司，创业机构，软件开发企业，IT 产业，信息产业，科技服务机构等。科技广场科技广场 电子市场：电脑软硬件产品；商务电子产品；数码娱乐产品；办公科技器材；办公文件耗材及办公辅助产品；网络、通讯器材等。并筹划举办各类科技展会，争取做成影响范围广，意义深远的一个名片式某市科技年会。（二）宾馆餐饮（二）宾馆餐饮面向科技大厦的服务产业，承办各类会议，提供一个餐饮、娱乐、休闲场所。（三）住宅区（三）住宅区4主为上述第一个主题分区的入住业主服务、居住。第二章第二章 投资预测分析投资预测
6、分析一、周边环境成熟优越一、周边环境成熟优越“某市科技大厦某市科技大厦” 项目周围分布着高区管委会、国税大厦、地税大厦、某某大厦、法院大楼、中院宿舍大楼、海关大厦、商检大楼、市总工会、移动大厦、联通大厦、市图书（博物）馆、茗畅园商务楼、发展大厦、恒通财富中心、星光大厦、华侨宾馆、万家福超市、京海超市、京海世贸广场、保百购物广场、美食山、国际俱乐部、各大银行分行等，商务氛围浓厚，周边中高档社区密布，市政配套设施齐全。“华海大厦” 项目的启动以及向阳路对面东鲁岗村的住宅小区的规划，使“某市科技大厦某市科技大厦” 项目的启动不仅符合城中村改造政策，还可以继续烘托，带动周边的商务投资氛围。二、庞大的社
7、会需求二、庞大的社会需求高科技的迅速发展，科技产品和办公自动化的高度普及。高新区企事业单位、各类产业公司等商务、办公消费群体的客观存在，以及各行各业对科技用品的需求使市场的前景极为广阔，项目极具吸引力。三、开发建设有利条件三、开发建设有利条件市政府城中村改造的优惠政策以及对科技产业的政策扶持；高新区税收政策优惠；周边一流的商务氛围；交通发达；生活便利；市政公用配套设施齐全；高中低档住宅区密布；“华海大厦” 等新建项目的启动；某某房地产开发“某某大厦”时积累的客户需求信息等。开发建设条件具备。第三章第三章 场址选择与自然条件场址选择与自然条件一、场址选择及规划依据一、场址选择及规划依据本项目范围
8、界定：高开区天鹅路南侧、东鲁岗村以北、东临向阳路、西接某某大厦商务中心。5“某市科技大厦”项目规划方案，依据城市居住规划设计规范 、 建筑气象参数标准 、 建筑设计防火等级规范 、 民用建筑设计通则等行业规范。二、工程地质与自然条件二、工程地质与自然条件此地块南北长 101 米，东西长 110 米，形状规则。地质以褐土为主，条件较好。抗震设防烈度 7 级。某市属于干旱少雨地区，年平均降雨量 548 毫米左右，夏季平均温度 31，冬季平均温度1.2，冻土深度 4050 厘米，无霜期平均 178 天。第四章第四章 项目建设方案项目建设方案第一节第一节 项目定位及建设原则项目定位及建设原则一一、项目
9、定位、项目定位“某市科技大厦某市科技大厦” 项目旨在高新区建造一个以高新科技为主题的标志性大厦，为中、小科技产业公司提供一个舒适、优良的创业、办公场所。即能提升高新区的形象，又能积极拓展高新区的招商引资渠道，优化高新区的科技产业氛围。符合高新区的“高新技术商品化、产业化、国际化”的发展宗旨。积极响应了市政府加快信息产业和高新技术产业发展，重点抓好高新区新能源基地、软件园和生态制药研发中心等产业的政策号召，对于促进某市市科技产业、房地产业的发展以及加快城市建设，逐步进行城中村改造，配合向阳路改造拓建工程将起到积极的作用。此项目具有良好的经济效益和社会效益。二二、建设宗旨、建设宗旨“某市科技大厦某
10、市科技大厦”依靠科技进步，通过精心规划，精心设计，精心施工和科学管理。建成以环境整治为先导，以生态园林城市为理念，规划合理，设计新颖，功能合理，设施齐全，质量优良，环境优美的高新区科技产业项目。 第二节第二节 总体方案总体方案一、规划方案一、规划方案该项目总占地面积（至马路中线）：约 11110(16.7 亩)，总建筑面积：24970，其中住宅：5000、办公：16540、商业：1660、宾馆餐饮：1710,人防：3000、公建及其他：200。居住户数：42 户，居住人数 1266人，建筑密度：30，容积率：2.6，绿地率：25，居住区车位：21 个，商业区停车位：58 个。该项目配套设施满足
11、以下要求：青少年活动场所 40/千人，居委会、物业办公建筑面积不小于 100，自行车停车位 3 辆/户，汽车停车位 1 辆/2 户，人均公共绿地不小于 1.5/人，人防设施按总建筑面积的 2配套设置。二、单体建筑设计二、单体建筑设计单体设计在控制造价和合理面积的基础上，尽量提高建筑使用功能和平面结合空间的利用，提高土地利用率。单体建筑采用框架结构，地下一层采用人防设计标准，和平时期为商业用途，战时为人防工程。大厦主楼十五层，一层大厅，二层以上为办公区。八层的附楼为标准办公区，一层商业，二层为科技市场兼作会展大厅，三层以上为办公区。四层的附楼为餐饮休闲区，一层商业，二层以上为宾馆餐饮。商区合理规
12、划停车带、出入口，避免有车无位的现象发生。住宅楼采用一、二层跃，三、四、五层标准户型，六、七层跃，七层退台的设计，以满足不同需求。第三节第三节 建设配套建设配套一、道路交通及绿化一、道路交通及绿化该项目地处高新区，交通便利，各种基础设施完善，车流、人流顺畅。为保障“某市科技大厦”的车流、人流、消防和安全保卫工作，提高小区的物业水准，项目的住宅区和商业区分区管理。住宅区与原有蟠龙公寓连为一体，出入口利用蟠龙公寓原有的出入口，并在西侧设一出口与商区连接，形成消防循环车道。宾馆餐饮区、标准办公区的后院设多个停车位，设计循环车道。能很好的解决项目的道路交通问题。项目在建设规划阶段争取最大绿化率，按标准
13、在道路两侧，商区后院及项目住宅区内做园林景观，满足绿化要求。二、供电及通讯系统二、供电及通讯系统供电设施并入某市电网，用电负荷、设备配置按设计规范要求。电信系统、有线电视从市网干线电缆网入网孔引入。三、供暖及给排水系统三、供暖及给排水系统7“某市科技大厦”项目的取暖设施并入市政热网，生活用水从市政自来水供水系统引入，用水标准、用水量按某市市规定。排水采用雨水、污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。第五章第五章 项目实施计划项目实施计划本项目上报获得批准后，即着手进行各项前期准备工作。计划于 2005 年 5月份前进场实施前期拆迁工作，2005 年 8 月份工程全面开工，争取 2006 年 4
14、月份主体竣工，附属设施工程于 2006 年 8 月前竣工交付使用。第六章第六章 项目机构及定员项目机构及定员作为投资经营单位的某市某某房地产有限公司和开发建设单位的某市某某房地产开发有限责任公司届时成立“某市科技大厦”项目指挥部，由双方派员组成。项目机构设置如下：某市某某房地产有限公司“某市科技大厦”项目指挥部开 发部工 程 部物 资 部销 售 部财 务 部公司职员定员如下：部 门定 员部 门定 员项目经理1销售部4某市某某房地产开发有限责任公司8经理助理1工程部4副经理2财务部2开发部2物资部2第七章第七章 财务分析财务分析一、预测销售收入：4952 万二、开发成本：4255.8 万三、国家
15、应收税费：260 万四、简单收益：436.2 万财务分析一览表财务分析一览表一、总成本费用估算表一、总成本费用估算表编编 号号项项 目目金金 额额计计 算算 过过 程程征地费1002 万16.7 亩60 万/亩评估费出让费契税350土地及地上建筑物费用地上建筑物赔偿300 万1小计1652 万万住宅450 万5000900 元/商业2196.7 万199701100 元/建筑安装工程费基础特殊处理25 万2小计2671.7 万万3公物业100 万9居委会活动中心配电室建地下人防400 万小计500 万万给水工程35 万排水工程30 万供热设施40 万供电设施30 万道路20 万附 属 工 程绿
16、化15 万4小计170 万万5勘查设计及前期工程费25 万万6不可预见费20 万万人防费50 万20 元/24970市政配套费137.4 万55 元/24970邮政设施费0.3 万70 元/户42 户城市配套费规划管理费10 万7小计197.7 万万8开发管理费50 万万9总计5286.4 万万二、资金来源二、资金来源编号编号项目项目金额金额计算过程计算过程1自有资金3400 万102贷款600 万3预售1000 万合计合计5000 万万三、利润表三、利润表编号编号项目项目金额金额计算过程计算过程833.7 万门脸：11917000 元/ 1前期预售 192 万住宅：12001600 元/608 万住宅：38001600 元/ 2后期销售 5258 万办公：187792800 元/3小计6891.7 万万税金362 万万6891.7 万5.525简单收益1243.3 万万6
