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1、 中国报告网中国报告网 企业发展咨询首站企业发展咨询首站2018-20242018-2024 年中国公寓式酒店产业市年中国公寓式酒店产业市场竞争态势调查与投资发展趋势研场竞争态势调查与投资发展趋势研究报告（目录）究报告（目录）中国报告网中国报告网2018-2024 年中国公寓式酒店产业市场竞争态势调查与投年中国公寓式酒店产业市场竞争态势调查与投资发展趋势研究报告（目录）资发展趋势研究报告（目录）【价 格】纸介版：7200 电子版：7200 纸介+电子：7500【交付方式】电子版 Email / 特快专递特快专递【网上阅读】http:/ 房的显著特点在于，其一，它类似于公寓，有居家的格局和良好的
2、居住功能，有厅、卧室、 厨房和卫生间；其二，它配有全套家具与家电，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内 打扫、床单更换及一些商务服务等等。 公寓式酒店概念最早起源于 19 世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的 物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务， 所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。1.公寓式酒店的依托背景酒店式公寓的经营就是以住宅产品为依托、以提供服务为支柱的管理活动，服务是酒 店式公寓经营的最重要增值环节。2.公寓式酒店功能显著公寓式酒店的共同特点是把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功
3、能大大压 缩、简化、甚至不设。公寓式酒店出现底商繁盛的景象，而自己酒店本身不去经营这些功 能，最只要的功能就是提供给顾客高要求的住宿环境，真正享受到家的感觉。3.公寓式酒店成本低公寓式酒店的的运营成本相对星级酒店而言大大的降低了，公寓式酒店就是以基本租 赁为主要渠道，是一种特殊的房地产的行业。酒店管理机构与小业主和开发商签订三方合 同，酒店管理机构把房子从小业主手里租来，每年小业主给予两个月的免租期，单单从这 点，管理机构的风险就在降低。4.市场定位明确随着对外开放的深入发展。国际人才交流愈加频繁，其居住需求出现分化，即希望能 获得在短期居住条件限制下的最自由的居家环境，而这是酒店和产权公寓所
4、不能满足的。 因此，结合了宾馆与公寓特色的酒店式服务公寓应运而生。例如海晟名苑与 A 派公寓的设 计是完全欧洲式的也就是每一层的设计都是完全一样的。它的市场定位大约两个层次：低 层次主要接待国内旅游或商务等散客；高层次主要接待白领、海外中档消费的商务客人， 这就是公寓式酒店完全跳出星级酒店的模式的原因之一。二、公寓式酒店的发展前景与升值空间广阔1.公寓式酒店前景广阔近年来，我国酒店市场的客源结构及需求发生了很大变化，一个数量庞大、日渐富裕 的消费阶层正在形成，这个阶层拥有更高的可支配收入，更加丰富的海外旅行经验，消费 观念也更加老练和成熟，期望获得高品质的产品和服务，他们外出时会更多地选择物有
5、所 值的住宿设施。2.公寓式酒店的投资潜力大酒店式公寓投资的风险相对于其他投资显然要小，因为，酒店是作为一个经营的实体 在运作，而共享其功能配套的公寓。享受其综合环境效应，则不承担其经营风险。酒店式 公寓不同于一般性公寓，一般性公寓只是被动地守着特定市场对该物业的升值影响，而当 房地产产品供给量逐渐增加到供需基本平衡时，房屋的升值就变得比较难了。而酒店式公 寓的房间升值空间使很有潜力的，位于北京东直门的海最名苑公寓式酒店就其地理位置与 装修风格在一上市就突破 3 万每平米了，所以很多人愿意投资公寓式酒店，在其投资的同 时就在影响着公寓式酒店的发展三、公寓式酒店在发展过程的存在问题公寓式酒店在其
6、兴起工程中也有很多的问题产生，在高速发展中亟待解决1.公寓式酒店的产权不清晰相比星级酒店，公寓式酒店的产权很不明晰，例如北京的 A 派公寓和海晟名苑团酒店 式公寓每一间房间都是有小业主业主的，也就是一个好的酒店管理机构把房子租来管理这 家公寓式酒店。所以，从立项建设，资金性质，功能设置，运作管理，人事管理，经济效益看，都不 完全是商业化运营。经济型酒店对规范管理、经济效益、市场竞争、行业管理的信息不敏 感，也缺乏主动性。在传统体制下，此类为满足特殊的体制利益而建立的酒店，推向市场 经济的基础较差。2.缺乏统一规范、规格不一酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、具备什么品
7、位 的内涵，尚没有统一的尺度。而且酒店式公寓性质混杂，由于名称不规范，酒店(提供一部 分行政楼层)、公寓(高档物业管理，仅用于自住)、住宅(居民区)、商务楼(公司进驻办公)、 酒店式公寓(符合上述定义的)等不同性质的物业往往纠缠在一起。3.缺乏完善的管理标准和经营标准。目前，北京的公寓式酒店没有统一的管理标准。政府相关部门没有完善的行业经营标 准，包括准入门槛、经营场所、专业培训、安全防范等各个方面。政府要为这一行业设立 合理的门槛，以便经营者可根据标准进行整改。4.违法经营，住客权益无保障酒店式公寓虽是按酒店模式进行经营，但均未取得合法营业资质。此外，大多数公寓 式酒店的管理者和服务人员未经
8、过专业培训，游客权益难得到保障。据朝阳区工商局透露， 目前在该局注册登记的公寓式酒店大多以贸易公司名义注册，一旦发生消费投诉，执法部 门查找被投诉机构的经营主体难度很四、公寓式酒店在发展中的一些应对策略1.建立行业与政府的协调机构，成立相关行业协会。行业协会可以成为政府部门与企业沟通的桥梁，成为相关产业之间联系的纽带，成为 行业自律的协调性机构。而且针对近几年来长沙酒店式公寓的迅速发展，有必要建立一种 协调机制，以沟通信息、交流经验和约束行业行为。在法规尚未建立之时建立行业协会是 目前长沙酒店式公寓这一新兴业态发展进程中的当务之急。2.建章立法，开拓规范市场。酒店式公寓在法规建设的最终目的，就
9、是要通过建章立法，开拓规范市场。用政策法规保障服务质量，培育诚信、公平、有序的市场环境，最终达到维护消费者合法权益、提 高企业竞争力的作用。目前长沙相关法规建设滞后于酒店式公寓的发展。为使酒店式公寓 市场尽快纳入规范化轨道，政府旅游管理部门应将研究制定酒店式公寓管理条例提上 日程，出台一套标准，改变目前各行其是的自发状态。据悉。国家旅游局旅游公寓(别墅)星 级的划分及评定已呼之欲出，长沙可以提前考虑有针对性的配套措施。3.结合实际出台措施，引导产业有序发展。政府部门应根据国内外旅游业发展的趋势及市场变化特点。及时编制和调整酒店式公 寓产业的总体发展规划，掌握宏观调控主动权。政府主管部门还应协同
10、行业协会建立科学 规范的评估指标体系，向酒店式公寓提供市场信息和分析结论，利用行政调控手段引导新 兴产业合理布局、优化结构、有序发展。4.优化组合，提升企业核心竞争力。政府作为行业行政管理和体制改革的主导，需要采取措施，推动体制与机制创新，尽 快培育和扶持企业的集团化经营，以应对国际挑战：一是推广互联网的应用，提高效率， 降低成本；二是提高经营管理水平，全力营造中国酒店式公寓的品牌产品，三是输出品牌， 扩大经营规模，逐步形成连锁经营网络，四是扩大影响，抢占市场。从根本上提升酒店式 公寓企业的竞争力。 出租式公寓式酒店作为房地产企业资产经营的重要渠道之一，已经日益显现出其对房 地产企业持续发展的
11、重要性。它的长期经营，收入稳定的特性也必将吸引以房地产投资基 金为代表的社会资金的进入。因此，发展并经营好公寓酒店对于调整房地产行业结构、丰 富房地产产品供给，以及吸引社会资金发展房地产市场具有重要的意义。2016 年年 1-6 月上海办公产品成交情况月上海办公产品成交情况资料来源：公开资料整理 国家大力发展租赁市场，具有居住功能的酒店式公寓恰好符合政策要求，因其未来在租赁 市场占有一席之地而具备一定的投资价值。尤其是在租赁市场需求较为旺盛的一线城市， 在限购政策短期内不会放开的前提下，酒店式公寓会持续受到投资者的关注。 国家已经确定培育和发展住房租赁市场的措施，通过实行购租并举措施来发展市场
12、。主要 手段有两点，一是发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；二 是鼓励个人依法出租自有住房，并允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。观研天下发布的2018-2024 年中国公寓式酒店产业市场竞争态势调查与投资发展趋势研 究报告内容严谨、数据翔实，更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展 动向、市场前景、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署 和国家信息中心等渠道发布的权威数据，以及我中心对本行业的实地调研，结合了行业所 处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。它是业内企业、 相关投资公司及政府部门准确把握行业发展
13、趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风 险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本 行业进行投资不可或缺的重要工具。 本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数 据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及 市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格 数据主要来自于各类市场监测数据库。 【报告大纲】 第一章 公寓式酒店行业国内外发展概述 1.1 全球公寓式酒店行业发展概况 1.1.1 全球公寓式酒店行业发展现状 1.1.2 主要国家和地区发展状况 1.
14、1.3 全球公寓式酒店行业发展趋势 1.2 中国公寓式酒店行业发展概况 1.2.1 中国公寓式酒店行业发展历程与现状 1.2.2 中国公寓式酒店行业发展中存在的问题 1.2.3 主要省市和地区发展状况 （1）区域市场分布状况 （2）重点区域市场需求分析 （3）区域市场需求变化趋势第二章 中国公寓式酒店行业发展环境 2.1 中国公寓式酒店行业政策法律环境分析 2.1.1 行业管理体制分析 2.1.2 行业主要法律法规 2.1.3 政策环境对行业的影响 2.2 中国公寓式酒店行业经济环境分析 2.2.1 宏观经济形势分析 2.2.2 宏观经济环境对行业的影响分析 2.3 中国公寓式酒店行业社会环境
15、分析 2.3.1 行业社会环境分析 2.3.2 社会发展对行业的影响分析 2.4 中国公寓式酒店行业消费环境分析 2.4.1 行业消费驱动分析 2.4.2 行业消费需求特点 2.4.3 行业消费群体分析 2.4.4 消费环境对行业的影响分析第三章 中国公寓式酒店行业发展概述3.1 中国公寓式酒店行业发展状况分析 3.1.1 中国公寓式酒店行业发展阶段 3.1.2 中国公寓式酒店行业发展总体概况 3.1.3 中国公寓式酒店行业发展特点分析 3.1.4 中国公寓式酒店行业商业模式分析 3.2 2014-2016 年公寓式酒店行业发展现状 3.2.1 2014-2016 年中国公寓式酒店行业市场规模 3.2.2 2014-2016 年中国公寓式酒店行业发展分析 3.2.3 2014-2016 年中国公寓式酒店企业发展分析 3.3 2014-2016 年中国公寓式酒店行业市场供需分析 3.3.1 中国公寓式酒店行业供给分析 3.3.2 中国公寓式酒店行业需求分析 3.3.3 中国公寓式酒店行业供需平衡第四章 中国公寓式酒店行业发展前景分析 4.1 2017-2022 年中国公寓式酒店市场发展前景 4.1.1 2017-2022 年公寓式酒店市
