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1、深圳产业结构调整带给盐田的影响深圳产业结构调整带给盐田的影响今天，当我们以滨海生活的标准来打量深圳，我们发现大海离城市越来越近，东部滨海生活在很大程度上正在成为现实。这是一次人和土地、城市和大海的亲切对话。科学、人性的规划使盐田旅游和居住占据了新一轮产业结构调整的制高点。在规划的引导下，盐田滨海旅游和居住必将更加生动。深圳是一个滨海城市，但是很多年来，城市发展了，大海却远去了。和国际上一些著名的滨海城市相比，深圳的海在城市的“那边”，海是一种存在于节日中的欢娱，人们必须有充足的时间和心理准备，才可以和大海亲近，滨海居住和旅游多少有点奢侈，有点遥远。于是，深圳人对海的向往成为一种情结，人们期待着
2、推开窗口，看海鸥飞翔，看白云懒懒地在屋顶飘过，在大海浑厚的涛声中遐想或者无思唱响滨海生活主张今天，当我们以滨海生活的标准来打量深圳，我们发现大海离城市越来越近，东部滨海生活在很大程度上正在成为现实。海阔投资、华侨城、中海、鼎太、香港新世界、嘉里、濠信等一大批开发商已经在东部滨海登陆，新世界依山花园、万科东海岸、云深处、皇家海湾公馆、天琴湾、倚天阁、领海等楼盘作为滨海居住的先驱，鲜明地表达出东部地产集旅游、度假、休闲、居住等功能为一体的生活主张。万科东海岸倡导的“到东部去，那里有真正的海”，激起了人们对滨海生活的向往。深圳市海阔投资有限公司倾力打造的地产项目领海，位居大梅沙海景第一线，所有单元1
3、00都拥有海景效果。作为深圳人自己的度假物业，领海把大海的价值最大限度地加以利用，实现了优质的滨海度假新模式。新世界依山花园、云深处、皇家海湾公馆、天琴湾、倚天阁等楼盘都以高品质的产品，诠释着东部滨海生活的的魅力。绘就现代化海滨城区这是一次人和土地、城市和大海的亲切对话。科学、人性的规划使盐田旅游和居住占据了新一轮产业结构调整的制高点。作为深圳东部经济发展的热点地区，盐田的发展规划对深圳市建设成国际性大城市，建设东部黄金海岸，建设生态型、园林式沿海城市起着至关重要的作用。盐田区政府的工作报告提出，要突出滨海特色，争取用两、三年时间形成以沙头角和海山街道为主体的行政文化商贸区、以盐田港为支撑的港
4、口物流区域、以大小梅沙为依托的滨海旅游区域。如今，以港口、旅游为支柱产业，以物流业、商贸业、保税工业为主的现代化海滨城区正在高标准、高速度、高水平地建设，一个功能分区、布局合理、城市基础设施完善、生活服务设施配套、环境优美的现代化海滨城区已经逐渐清晰地呈现在人们的眼前。盐田区针对自身的特点和发展情况，大力推进产业结构调整。盐田依山傍海、生态环境好的优势，以及旅游和房地产开发的相互依存，使两者在承担产业结构优化、加快经济发展的过程中起到了突出的作用。黄金海岸的规划、大力度的基础配套设施建设，为盐田房地产开发打下了扎实的基础，提高了盐田在东部的聚合辐射力。产业结构调整在盐田的分区规划中得到了具体体
5、现。根据盐田的分区规划，全区分为三个功能组团和两个旅游发展片区。其中，三个功能组团分别是：沙头角组团、盐田组团、梅沙组团；两个片区为：梧桐山风景区、三洲田生态旅游区。沙头角组团为盐田区行政、文化、商贸中心，保税工业基地；盐田组团为国际集装箱枢纽港及港口产业配套服务区和现代物流园区；梅沙组团为深圳市东部旅游区及服务基地，主要发展旅游业及相关配套服务设施。2003年，深盐路、沙盐路、深沙路环境综合整治改造开始启动，其规划改造定位为：深盐路定位为与现状沙头角整体风貌相协调的现代化风格的交通干道；沙盐路定位为有特色的建筑风格的步行商业街。由此，沙头角地区城市景观及环境面貌将得到全面提升。沙头角城市更新
6、改造规划是通过沙头角片区内主要干道、社区的街景改造，加强沙头角片区内重点片区、重要节点隧道口、海涛路口的改造以及永久性建筑物“穿衣戴帽”的规划建设，把沙头角片区变成一个“绿化、美化、整洁、有序”的海滨城区。中英街风貌改造规划，使深圳市文化内涵的重点历史地段进一步体现出作为爱国主义教育基地、旅游观光区、免税商业区和居住示范区的风貌。规划内容为250米长的中英街历史风貌街区改造，包括入口广场、回归广场、天后宫广场、海滨观景道、中英街古塔和塔园、海滨绿水长廊和中英街雕塑墙等项目。随着大梅沙片区的进一步开发建设，大梅沙绿化工程也已经着手进行，一个生态、自然、亲切的花园式度假区不久就将呈现。融步行、休闲
7、、登山、健身、观景于一体的景观登山道沙头角林场恩上水库梧桐山登山道、三洲田梅沙尖登山道、小梅沙叠翠湖溪流瀑布登山道的规划建设，体现了盐田区委区政府关于“实施盐田区精品战略，进行高水平、高标准的城市规划与建设”的思想。盐田墟镇的规划改造更生动体现了建设生态型海滨、旅游城区，改善城市面貌，完善城市基础设施，提升城市环境空间，提高居民生活水平，塑造富有特色的现代海滨城区，营造特色旅游环境，实施盐田区精品战略的指导思想。盐田的规划让我们对她的明天充满期待。即将实施的填海工程，将使盐田墟镇填海的范围扩大为海鲜街前海堤向外延伸的100米，面积共计约为12万平方米。水系景观改造工程将对避风塘和溪流进行改造，
8、形成开放水景，并改造水系两侧民居，形成具有民俗风情的商铺和小酒吧。总投资约4000万元的大梅沙愿望塔工程，已于2003年8月22日完成工程的初验。大梅沙愿望塔是大梅沙地区的重要标志性建筑，塔身总高81米，塔基总建筑面积约1300平米，包括咖啡厅、旅游服务及礼品部、贵宾休息室及黄金海岸规划展示厅等等即将向游人开放。另外，大梅沙国际会议中心、区行政中心广场等项目都将使盐田的旅游居住具备更加丰富的内涵。在规划的引导下，盐田滨海旅游、休闲和居住必将更加生动。d1版 深圳房地产 商报 PDF 版 晚报 PDF 版 深圳新闻网论坛2009 中国住房消费趋中国住房消费趋势研究报告势研究报告序言序言 2008
9、 年受全球金融危机的冲击，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，实现了经济平稳增长，但增长速度已开始趋缓，鉴于此，我国政府出台了一系列宏伟的提振经济发展的举措，将有利的抵御此次全球金融危机的持续影响，率先从全球低迷的经济中走出。在当前所处的国内外经济环境下，我国房地产行业面临着前所未有的困境，销售持续低迷，企业资金紧张，行业面临着深度调整。相应地，城市居民住房消费出现了新的特征，购房意向总体持续走低，购房低龄人群比例升高，产品要求进一步提高。面对当前的市场环境，开发商面临的市场蛋糕较往年明显缩小，销售压力普遍加大，生存环境进一步恶化。然而，一些能够走在市场前面或及时调整公司策略以顺应住房消费趋势的
10、开发商，在楼盘实现“逆势热销”的同时，进一步提高了市场占有率，提升了行业地位，增强了竞争实力。为了深入认识城市居民住房消费趋势，中国指数研究院、中国房地产指数系统共同启动了“2009 中国住房消费趋势研究”。该研究基于对全国主要城市在售房地产项目基础数据的长期跟踪调查，以北京、上海、深圳等主要城市 2008 年累计销售套数、销售面积以及销售金额排名前十位的畅销楼盘为主要研究对象，分别从这些畅销楼盘的产品特征、置业人群、营销策略等多方面进行系统研究，客观分析全国主要城市畅销楼盘特点，深入挖掘符合当前购房消费趋势的楼盘特征，帮助开发企业把握住房消费发展趋势，指导项目开发营销。20092009 中国
11、购房消费特征分析中国购房消费特征分析 中国指数研究院、中国房地产指数系统通过对北京、上海、深圳、杭州、天津、重庆、武汉七大城市项目基础数据的长期跟踪调查，以七大城市 2008 年累计销售套数、销售面积及销售金额排名前十位的畅销楼盘为研究对象，分别从产品特征、置业人群、营销策略等多方面对七大城市的畅销楼盘进行对比分析，同时结合畅销楼盘的操盘手、购房者的深入访谈和调查，对当前购房消费特征进行分析，总结如下：1、产品特征方面、产品特征方面90-120 平方米的两居室或三居室比较畅销平方米的两居室或三居室比较畅销数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统2008 年中国七大城市畅销楼盘成
12、交户型主要集中在 90-120 平方米的两居室，占畅销楼盘总个数的 47.8%。其中，北京 2008 年畅销楼盘中 90-120 平方米户型比重由 2007 年的30.4%上升到 08 年的 52.5%。从户型设计来看，90-120 平方米的套型面积在设计上多以两居为主，小三居为辅，既迎合了首次置业的基本居住需求，又能在一定程度上满足部分改善性需求，所面对的客户群相对较广，市场空间较大。性价比高的中高端楼盘销售速度较快性价比高的中高端楼盘销售速度较快数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统统计显示，在 2008 年的畅销楼盘中，中高端楼盘数量所占比重高达 37.3%，远高于其他
13、档次的楼盘。一方面是由于这些楼盘的推出与市场大量的中低商品房以及保障性住房形成了差异化的竞争；另一方面，这些楼盘相对位置条件较好，总体品质较高。（注：楼盘的档次主要以七大城市年销售均价为基础，低于均价 30%定义为低端楼盘，高于均价100%定义为高端楼盘。）居民倾向于选择具有区位、产品等独特资源的楼盘居民倾向于选择具有区位、产品等独特资源的楼盘数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统统计显示，2008 年七大城市畅销楼盘中，近 80%的楼盘在一定程度上具有地段、产品等方面的资源独特性。由于这些独特资源楼盘可替代性相对较差，购买者对楼盘价格的需求弹性较低，因而，楼盘受因价格降低预
14、期而产生的市场观望情绪影响较低，销售相对较平稳。2、客户特征方面、客户特征方面首次购房者成为市场绝对主力，改善性需求明显较少，投资性需求急剧降低首次购房者成为市场绝对主力，改善性需求明显较少，投资性需求急剧降低数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统调查显示，在 2008 年七大城市畅销楼盘中，自住性购房占据绝对的主导力量，达到86.5%，而投资性购房只占到 8.2%。在自住性需求购房人群中，因结婚、独立居住、拆迁等原因而首次购房者为主，该类人群存在着较明显的刚性特征。改善性需求则对价格和市场较为敏感，易受市场观望情绪及未来收入预期等内外在因素的影响，因而销售速度较上年出现明显
15、下降。投资性需求对价格和市场环境最为敏感，所占比例较上年出现了急剧的下降。年轻购房群体所占比重明显上升，具有支付能力强、品质要求高的特点年轻购房群体所占比重明显上升，具有支付能力强、品质要求高的特点数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统调查显示，畅销楼盘的客户中，26-35 岁的客户比重超过 60%，该购房群体中多为城市“80 前后”人群，该类群体大多受过良好的教育，消费观念较为超前，对未来收入预期看好，支付能力较强，消费意识较为活跃。在居民购房决策因素中，价格因素所起的作用明显提高在居民购房决策因素中，价格因素所起的作用明显提高数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地
16、产指数系统调查显示，在影响居民购房决策的三个主要因素中，价格因素所占的比重高达 83%，远高于地段因素和开发及物业因素，同时与去年相比有较大的提升。受整体市场环境和价格下降预期的影响，价格能否在购房者的预期之内，将决定着购房者是否入市。同时，一些地段优越、交通便利的楼盘，相对于其他楼盘具有一定的稀缺性，在价格适当的情况，相对有较强的市场需求。白领阶层是购房的主力群体，主要满足基本居住需求，更加看重性价比白领阶层是购房的主力群体，主要满足基本居住需求，更加看重性价比数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统调查显示，从畅销楼盘购房者的职业分布来看，主要以公司普通员工和中层管理人员为主，分别占到 37.3%、27.4%，他们基本上代表社会白领阶层，而且大多是首次购房，满足基本居住需求，相对支付能力有限，购房比较理性，对性价比要求较高。3、其他方面、其他方面房地产品牌在居民住房消费决策中作用突出房地产品牌在居民住房消费决策中作用突出数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指
