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1、1九江市房地产市场分析报告九江市房地产市场分析报告-恒盛项目恒盛项目 20072007 年市场总结与展望年市场总结与展望南昌红江威龙房地产投资咨询有限公司南昌红江威龙房地产投资咨询有限公司20072007 年年 1111 月月2第一章、九江市房地产市场现状特点第一章、九江市房地产市场现状特点（一）起步较晚，发展迅速（一）起步较晚，发展迅速 九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，
2、九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结江西全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门” 。依据九江市地理位置，随着众多品牌地产公司的进入，各地资金的聚集，使起步较晚的九江房地产也随之腾飞，20022007 年，九江房地产始终保持了较为迅猛的发展态势。（二）城市框架扩张，房地产施展舞台扩大（二）城市框架扩张，房地产施展舞台扩大 九江市自 2002 年以来，经济发展得到快速提升，原城市容量难以适应城市发展的需求，促使了九江城市框架快速扩张。在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖南门湖八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，城西
3、片区成为房地产发展重要区域。（三）（三）“三足鼎立三足鼎立”成为九江市房地产主要发展态势，成为九江市房地产主要发展态势，城西片区成为房地产开发热点区域城西片区成为房地产开发热点区域目前，九江市区房地产发展呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为老城区、九江开发区、庐山区三大板块。老城区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带，由于老城区土地稀缺,开发量较小，主要以3商业及高档景观高层楼盘为主（以南湖国际、信华城市广场、丰源金庐广场、天马街为代表） ；九江开发区、庐山区这二个地区开发量较大，以多层、小高层普通住宅楼盘为主（柴桑春天、慧龙新城、水木清华以为领头羊） 。随着老城区推盘量的不
4、断减少，城西片区成为开发热点和引领九江地产市场发展潮流的新标识。由于老城区可供开发的土地量的减少，以及九江市向西拓展城市框架政策的影响，城西片区成为九江市推盘量最大、开发旗帜最鲜明的区域，在这一区域汇集了柴桑春天、慧龙新城、水木清华等多个概念型地产项目。从整体上引导了九江市居民的居住取向。（四）竞争渐趋成熟，正由粗放式向精细化过渡（四）竞争渐趋成熟，正由粗放式向精细化过渡 精细化，标准化成为衡量楼盘的重要指针。在宏观调控的大环境下，楼盘“万马齐涨”的情况已经一去不复返，一些楼盘销售不顺畅，但是一些“性价比高”的楼盘依然销售顺畅。在房价不断上涨的情况下，购房者对楼盘品质追求越来越高，这就要求开发
5、商在房地产品质的改善方面要更加主动，注重每一个细节的构筑，不断提高产品竞争力。 自 2002 年以来，九江市房地产得到了快速成长， 20032005 年，更是由于众多大开发商的进入，为九江市房地产注入新的活力，如柴桑春天等在产品开发上相当成熟，本身营销理念又先进，促使了九江市的房地产开发由早期的粗放式向精细化过渡。 4第二章、九江房地产市场发展趋势第二章、九江房地产市场发展趋势（一）品牌时代将成为市场主流（一）品牌时代将成为市场主流从年九江市房地产市场全面启动开始，九江市的房地产企业增长速度达到了，但其中大部分为规模小、资质差的地产开发商。随着国家调控力度的加大，市场竞争的日趋激烈，以及广大消
6、费者品牌意识的增强，实力弱小及没有品牌竞争力的发展商势必会被市场所淘汰，今后的房地产市场将会为品牌企业所主导。（二）户型设计以小户型房型是主流，紧凑户型市场占有份额不断增大（二）户型设计以小户型房型是主流，紧凑户型市场占有份额不断增大九江属三线城市行列，多数购房群体还属于第一次置业，对户型的需求以三房二厅 120为主，既适合三代同堂的家庭居住，面积和布局又适中，是目前中产阶层的需求主流，但由于国家政策的影响，拼凑户型的发展将占比较大的份额。随着房屋市场价格的不断提升及投资群体的不断壮大，紧凑户型的销售日渐看好。 （三）商品房品质提升，小高及中高层住宅比重不断加大（三）商品房品质提升，小高及中高
7、层住宅比重不断加大近几年，随着外地地产大户的纷纷进入，丰富九江开发市场的同时，也实现了九江商品房建设品质的大幅提升，城市建设更具规模也更具魅力。由于九江市中心地块出让的不断减少，受面积限制，在价格的影响下，高层住宅业态成为市中心的房源供应的主体，随着九江市民对高层业态抵触心理的不断下降，小高层住宅的供应比例不断加大。5（四）商业档次不断提高，商业格局日趋完善（四）商业档次不断提高，商业格局日趋完善按九江现有 CDP 消费的标准，首先是发展住宅，这是毫无疑问的。但是除了住宅以外，首要发展的就是商业地产。随着市政府提出的“环绕八里湖，建设新九江”的城市大建设，国内一些大型企业可能会纷纷布点，有一些
8、商业巨头进军九江，提高商业档次、提升消费格局。所以对商业中心的需求会越来越强烈，商业布局从老城区向开发区、八里湖、沿江一带转移的需求明显。预计 2007 年九江商铺需求市场将呈现以下特点：商业市场的投资关注度将会进一步加大；重点商圈将得到更大的整合，业态种类将从零售、百货向休闲、娱乐旅游调整；随着沃尔玛商业项目建设的提速，九江市场的商业格局将日趋完善。6第三章、九江市宏观经济发展情况分析第三章、九江市宏观经济发展情况分析（一）财政稳定增收，城乡居民收入加快（一）财政稳定增收，城乡居民收入加快据江西统计局统计分析，19 月份，全市财政总收入完成 43.53 亿元，增长 32.9%；财政总收入占
9、GDP 比重为 10.4%，比上年同期提高 1.1 个百分点；税收收入占财政总收入比重为 81.9%，比上半年提高 1.2 个百分点。地方财政一般预算收入完成 24.85 亿元，增长 32.3%。19 月份，城镇居民人均可支配收入 8895 元，增长 21.7%。农民人均现金收入 2644 元，增长 11.5%。在岗职工人均工资 11005 元，增长 18.7%。7720871095938895020004000600080001000012000年年年2007年（）城镇居民可支配收入情况（元）78490118.16140.07190.2255.13220.230501001502002503
10、002001 2002 2003 2004 2005 2006 （）固定资产投资情况（亿元）（二）固定资产投资情况（二）固定资产投资情况2007 年 19 月，全市城镇固定资产投资完成 220.23 亿元，增长 39.0%。增速十分明显，一直保持着高位增长；8第四章、九江市城市规划发展和住宅建设规划第四章、九江市城市规划发展和住宅建设规划（一）（一） 九江市城市规划发展九江市城市规划发展九江市政府对于九江的城市定位是：“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游城市。围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和
11、南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖南门湖八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带9有望逐步形成并完善。（二）九江市住宅建设规划（二）九江市住宅建设规划住房建设年度计划住房建设年度
12、计划根据九江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ，规划期内，目前确定的住房建设年度目标为：2007 年，高档商品住房建设 0.4 万套，建设面积 53.5 万平方米，普通商品住房 1.8 万套，建筑面积 144.5 万平方米。政策性住房建设 0.60 万套，建筑面积 43.5 万平方米；其中经济适应性住房建设 0.53 万套，建筑面积 40.2万平方米，公共租赁住房 685 套，建筑面积 3.3 万平方米。 2008 年，高档商品住房建设 0.4 万套，建设面积 55.9 万平方米，普通商品住房 1.9 万套，建筑面积 151.1 万平方米。政策性住房建设 0.63 万套，建筑面积 45
13、.1 万平方米；其中经济适应性住房建设 0.55 万套，建筑面积 41.7万平方米，公共租赁住房 786 套，建筑面积 3.4 万平方米。 2009 年，高档商品住房建设 0.4 万套，建设面积 53.5 万平方米，普通商品住房 1.8 万套，建筑面积 144.5 万平方米。政策性住房建设 0.61 万套，建筑面积 49.4 万平方米；其中经济适应性住房建设 0.6 万套，建筑面积45.5 万平方米，公共租赁住房 920 套，建筑面积 3.9 万平方米。 2010 年，高档商品住房建设 0.5 万套，建设面积 66.9 万平方米，普通商品住房 1.9 万套，建筑面积 151.1 万平方米。政策
14、性住房建设 0.8 万套，建筑面积 57.9 万平方米；其中经济适应性住房建设 0.7 万套，建筑面积 53.110万平方米，公共租赁住房 959 套，建筑面积 4.8 万平方米。按照以上对照，商品房平均每年的增幅并不大，到按照以上对照，商品房平均每年的增幅并不大，到 20102010 年的建设面积却增加了年的建设面积却增加了 13.413.4 万平方米，这说明户型面积万平方米，这说明户型面积的控制已经进入实质性的操作阶段，而经济适应性住房和公共租赁住房等公益福利性住房增幅较高，但绝对值并的控制已经进入实质性的操作阶段，而经济适应性住房和公共租赁住房等公益福利性住房增幅较高，但绝对值并不大不大
15、, ,这说明市场需求还存在一定的空间。这说明市场需求还存在一定的空间。住房用地供应年度计划住房用地供应年度计划2007 年，供应商品住房用地 105 公顷，其中高档住宅用地 23.85 公顷，普通商品住房用地 81.15 公顷，政策性住房用地 34.4 公顷，其中经济适用房 31 公顷，公共租赁住房 3.4 公顷。2008 年，供应商品住房用地 109 公顷，其中高档商品住房用地 28.7 公顷，普通商品住房用地 80.3 公顷，政策性住房用地 36.6 公顷，其中经济适用房 32.7 公顷，公共租赁住房 3.9 公顷。2009 年，供应商品住房用地 105 公顷，其中高档商品住房用地 28.
16、4 公顷，普通商品住房用地 76.6 公顷，政策性住房用地 40.1 公顷，其中经济适用房 35.5 公顷，公共租赁住房 4.6 公顷。2010 年，供应商品住房用地 115 公顷，其中高档商品住房用地 31.1 公顷，普通商品住房用地 83.9 公顷，政策性住房用地 45.2 公顷，其中经济适用房 40.5 公顷，公共租赁住房 4.7 公顷。按照以上对照，住宅和其他用地供应量平均每年的增幅并不大，据此可以看出，整个九江房地产市场的开发按照以上对照，住宅和其他用地供应量平均每年的增幅并不大，据此可以看出，整个九江房地产市场的开发量将从粗放式经营向集约化、品质化经营迈进，政府为改变普通市民的住房需求并不一味从量上来衡量，进行新量将从粗放式经营向集约化、品质化经营迈进，政府为改变普通市民的住房需求并不一味从量上来衡量，进行新11材料、新技术的和新工艺的住房建设是各具备实力的开发企业的主要竞争砝码，这也是房地产发展到当前的一个材料、新技术的和新工艺的住房建设是各
