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1、住宅房地产项目风险评价研究住宅房地产项目风险评价研究以宜春以宜春“锦绣江南锦绣江南”项目项目为例为例摘要.伴随着近年来国民经济的飞速增长，我国的商品住宅产业取得了巨大的发展，同时住房体制改革的深入使得商品住宅需求成为了一个需求的热点。然而房地产市场还处于发展的初级阶段，整个商品住宅市场还不是很成熟，特别是商品住宅项目的投资决策的过程主要是通过预测未来的供给与需求，因此，商品住宅投资具有很强的不确定性，这一特征决定了商品住宅投资是一种风险投资。商品住宅投资量大、 开发周期长，而且商品住宅开发项目投资涉及面广、环节多，所有这一切也都导致了商品住宅投资的高风险。因此如何分析风险并有效地规避风险，就成
2、了各房地产企业确保商品住宅投资取得预期的效果的关键。本文通过大量阅读相关文献，参考国内外风险研究的理论和方法，对住宅投资风险进行了识别，列出了现阶段商品住宅投资所面临风险的主要类型，并通过“二八法则”找出了影响现阶段商品住宅投资的主要风险，包括市场物价风险、资金利率风险、行业需求风险和经营管理风险，对这些风险因素进行了详细的阐述，并在此基础上建立了商品住宅投资风险评价模型，运用净现值的标准差这一指标定量分析住宅房地产投资所面临的各种风险，并提出针对这些风险的规避策略，旨在为住宅房地产投资者进行风险决策提供依据。文章的最后结合江西省宜春市某住宅房地产开发项目“锦绣江南”的具体实例，运用上述的思路
3、对其进行分析，应用该系统模型对上述风险进行量化，计算其期望净现值和净现值的标准差，运用这些指标对风险大小进行评价，并根据本案例中的不同风险，提出了一些切实可行的风险规避策略。关键词:住宅;.风险;评价;规避第 1 章绪论1.1 研究背景与意义房地产是国民经济重要的组成部分，在整个国民经济中，房地产业属于基础性、先导性的产业。房地产价值量大，涉及面广，产业的关联效应强，因此房地产业己经成为了国民经济的支柱产业之一。据有关资料统计，每年我国房地产总投资的 70%都是由商品住宅投资组成，且该比例每年还呈现上升趋势，所以房地产市场最主要的组成部分就是住宅房地产市场。同时，近年来，我国商品住宅产业发展取
4、得了令人瞩目的成绩，然而由于我国整个商品住宅产业还处于一个上升期，市场还不是很成熟和规范，在这样的一种市场环境下，进行商品住宅投资必然导致较高的风险。此外，住宅项目的投资预测的是未来产品的需求，而未来的状况有很强的不确定性，这些不确定因素最终决定着投资的成败与否，这也决定了住宅项目的投资是一种高风险行业。由此可见，住宅房地产投资不仅是一项专业性、综合性、技术性极强的活动，也是一个高投入、高风险和高回报的行业。房地产投资的这些特性决定了它开发成本高，投资量大、开发建设期长，变现能力差等特点川，所以住宅投资过程中同时要面临系统性风险和非系统性风险，系统性风险主要表现为政策变化、通货膨胀、市场供求、
5、利率变化等，这些风险时不能完全避免的;自我经营等所导致风险主要是非系统性风险，这些风险也成为个体风险，由它们带来的损失是可以通过一定的方式减小。这些风险因素，决定了投资项目未来收益的不确定性，使投资方案和决策具有潜在的风险。此外，当前我国还处在房地产发展的初级阶段，市场还不成熟，各项政策法规也还不健全或者施行的力度不够，市场资料和交易的信用不完整，这些都给住宅房地产的开发带来了不同程度的风险。住宅房地产开发过程中的风险是客观存在的，然而人们对风险因素认识和估计还很不足，进行投资风险系统评价的也很少，因此，由于风险导致的决策失误屡见不鲜。因此，对住宅房地产开发风险的研究是非常有意义，也是很紧迫的
6、，这种研究有助于增强开发实践中风险意识;提高房地产企业风险管理水平，制定相应的风险损失防范措施，力争获得良好的社会效益和经济效益3。由此可见，风险管理既是企业内部机制和外部环境运行的要求，也是整个房地产业健康发展的需要。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外房地产投资风险研究现状在西方一些发达国家，目前房地产开发风险的系统研究还比较少，但是局部的投资风险研究很早就展开了，早期的房地产风险研究主要是房地产建设和使用过程中的安全管理。美国系统工程研究所(SEI)将风险管理过程分为风险识别、风险分析、风险计划、风险跟踪、风险控制和风险管理沟通几个阶段。4在美国等一些发达国家，有专门从事房地产市场分析
7、和房地产咨询管理的公司，这些机构采用数学和经济学的利率方法，对项目投资的风险进行定性和定量的分析，帮助投资者进行房地产投资的决策，尽可能使其减少因决策失误而造成的风险损失。主要.的理论和方法包括美国学者阿历克斯奥斯本在 1939 年提出的头脑风暴法(BrainStorming)，这也是这个方法首次被提出;1961 一 1962 年，美国贝尔(Bell)电话实验室的 Mearns 和 Watson 等人提出了故障树分析法(FaultTreesAnalysis)，用于分析与预测民兵式导弹发射控制系统安全性;美国数学家 A.L.Saty 在 20 世纪 70 年代提出的层次分析法(AHP);伴随着计
8、算机技术的飞速发展，数学和计算机相结合的应用为风险的研究提供了大量的模型技术，于是又产生了如蒙特卡洛模拟法、决策树法、风险当量法、反向传播(BP)神经网络、计划评审技术(PERT)等风险分析和评价的方法。总的看来，国外对于房地产风险研究主要集中在以下三个方面:第一是房地产泡沫论，该理论认为房地产价格在交易过程中不断涨价，致使其价格和价值严重偏离，最后形成房地产泡沫，最终这种泡沫的破灭会导致价格暴跌，促使房地产经济从繁荣转向衰退，这个研究的代表人物是 BertrandM.Rehner 等;第二是对房地产周期波动理论的研究，认为房地产业周期波动呈上升期、下降期两个大的阶段，具体又可细分为繁荣一衰退
9、一萧条，复苏与增长四个阶段的循环，该理论以美国房地产专家 henA.Pyhrr 等为代表;第三是房地产投资组合理论，投资组合理论是将房地产投资划分为不同区域、不同时期、不同物业类型，然后利用投资组合来分散风险，该理论的代表著作是(M。dernRealEstate ，代表人物是其作者 wurkzebaeh。1.2.2 国内房地产投资风险研究现状从我国的基本国情来看，改革开放以来，虽然房地产业的发展取得了巨大成就，但是和一些发达国家成熟的房地产业相比，我国房地产发展还处于初级阶段。一方面，房地产市场调研意识淡薄，缺乏足够的数据对未来房地产可能面临的情况进行科学合理的预测，很多投资决策方法还有待完善
10、，甚至有些决策仅凭简单的计算就进行，这些因素都可能导致投资者做出不理智的决策，使房地产业投资临高风险;另一方面，投资者的风险意识不强，对风险的认识程度不够，投资决策水平很多都还停留在主观决策，特别是只凭经验进行决策，许多投资者为了面地追求高额利润而忽略风险分析，进行高风险投资，房地产投资时一个资金密集型的产业，这种高风险投资行为一旦形成，给企业带来的损失可能是致命的。由于国内曾经长期处于计划经济年代，目前房地产的发展还处于初级阶段，风险的研究起步较晚，国内关于“风险”一词直到 1980 年才首度由周士富提出，有关房地产投资风险的研究很多才刚刚开始。紧接着，在 80 年代初期从美国引入了少量关于
11、风险管理与决策理论在房地产投资中应用的相关文献和资料。紧接下来，乔永峰运用风险价值工程理论，在项目的风险管理里面加入了金融风险管理的方法， ， 。在 1994 年谭刚提出了一个包含四个环节、扩张与收缩两大阶段的房地产周期波动理论，构造出房地产表层、内层和外部三大景气指标体系7。刘金龙按照建设项目的不同阶段，将房地产投资的风险分为投资决策阶段的风险、前期工作阶段的风险、投资阶段的风险和租售管理阶段的风险s1。随后，刘鹏根据房地产投资项目与其所处环境的关系，将投资风险由大到小分为三类，包括宏观环境风险、项目自身风险、行业风险，并对这三类风险进行了深入分析引。在房地产投资风险的评价过程中，朱明强运用
12、 BP 神经网络的理论分析了房地产投资的主要风险以及这些风险因素的变化规律10。鞠娅将房地产投资风险分为社会风险、经济风险、自然风险、政策风险和技术风险五类，并针对这些风险进行纵向分析川。赵江涛从空置率的角度对商品住宅投资风险进行了研究，主要理论为:商品住宅的空置占用了资本市场大量的资金，这对房地产业的发展十分不利，而且还可能影响了国民经济的健康持续发展l2。浙江工业大学的吴集从土地供给、房地产市场状况以及房地产开发状况进行分析，运用因子分析法，结合实际案例对当前浙江省的住宅产业风险进行了全面的评价川。从以上分析可以看到，虽然对房地产风险的研究起步较晚，但是目前在国内已经取得了一定的成绩，房地
13、产方面的论著也越来越多。然而，当前房地产投资企业由于风险分析所带来的决策失误的现象还普遍存在，这主要是因为涉及风险方面的研究主要局限于定性方面，定量方法缺乏系统性。所以结合商品住宅投资特点，对其投资规律进行充分把握，构建科学风险因素评价体系，对可能出现的不确定性因素和种种风险做出较为精确的定性和定量分析，进行系统而深入地风险分析就显得十分必要。1.3 论文的研究内容和方法，本文主要是从风险评价的角度出发，根据住宅房地产投资具有的特性，对影响住宅投资的风险因素进行识别，找出了现阶段商品住宅投资的主要风险类型，并通过“二八法则”找出了影响商品住宅投资的主要风险，包括市场物价风险、资金利率风险、经营
14、管理风险和行业需求风险，对这些风险因素进行了详细阐述，并建立我国商品住宅投资风险评价模型，运用净现值的标准差这一指标将住宅房地产投资所面临的各种风险定量化，并提出相应的风险规避策略，为住宅房地产投资的风险管理提供了决策依据;最后在宜春市某住宅小区的开发中，应用上述系统模型对上述几类影响较大的风险进行量化，分别计算了其净现值的标准差，对风险大小进行评价，并提出了实际应用中一些具体的风险规避策略。本文从事风险研究，最终的目的就是寻找一套能指导项目操作的、规范化的、体现定量和定性有机结合的房地产开发风险评价体系。因此，在研究过程中，文章式中坚持理论与实践相结合的原则，将定性和定量的方法进行有机结合，
15、并结合实例将风险评价模型进行应用。1.4 论文的创新之处本文通过大量阅读相关文献，整理了房地产开发风险的相关资料，在归纳和总结的基础上，首次运用“二八定律”对房地产开发过程中的主要风险进行分析和探讨，此外，本文力求突破传统的单纯应用某种定性或定量的方法对投资风险进行评价，在继承传统方法有效性的基础上，提出能有效指导实际工作的模型，该模型融入了数学、统计学以及经济学等多学科的理论知识。最后，结合江西宜春“锦绣江南”住宅房地产开发项目对模型进行了实证研究。第 2 章住宅类项目开发投资风险概述2.1 住宅类项目风险的一般理论2.1.1 住宅类项目风险的概念住宅，指供家庭日常居住使用的建筑物，是人们为
16、满足家庭生活需要，利用自己掌握的物质技术手段创造的人造环境l4。住宅主要包括普通住宅、高档公寓、别墅，一套住宅主要由其使用部分和交通联系部分组成，使用部分包括起居室、餐厅、臣暄、书房、厨房、卫生间、储藏间等;交通联系部分主要包括过道、过厅、室内楼梯等。投资风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。投资风险的产生主要是因为在投资过程中，各种不确定性因素对投资运动产生各方面的影响，使得其实际投资收益与要求的投资收益出现偏差，从而造成投资者的经济损失le。住宅项目投资风险是从事住宅房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。也就是说，住宅项目的投资风险就是在投资过程中某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。虽然住宅房地产投资利润比较高，但是由于其投资价值量大，投资周期长，资金变现能力差、位置不可移动、影响因素复杂等特性，投资所面临的风险因素也比较复杂，使得房地产投资的风险程度也很高，所以风险因素的分析和判断在住宅投资分析中显得十分必要。2.1.2 住宅类项目风险的种类房
