房地产估价的理论与方法

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1、房地产评估的理论与方法11.概述 估价的概念、必要性2.房地产估价理论基础 估价原则、基本程序3.房地产估价方法 比较法、成本法、收益法21概 述31.1房地产估价概念所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专 业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按 照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响 房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价 格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价 值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途 和效用。大多数不动产评估的目的是为了估算所 谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产 在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售 价格。41.2房地

2、产估价的必要性房地产抵押的需要房地产征收征用的需要房地产税收的需要房地产保险的需要 房地产转让和租赁的需要 国有建设用地使用权出让的需要房地产分割的需要房地产损害赔偿的需要 房地产司法鉴定的需要企业有关经济行为的需要房地产行政管理的需要52房地产估价的理论基础62.1房地产估价基本原则独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。 要求估价机 构具有完全的独立性，估价机构人员与估价对象及相关当事人没有利 害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价 。合法原则房地产估价必须以房地产的合法产权、合法使用、合法处分等为前 提。最高最佳使用原则房地产估价应以估

3、价对象的最高最佳使用为前提。它是指法律上可 行、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的认证，能使估价对象 的价值达到最大的一种最可能的使用。替代原则房地产估价结果不得不合理偏离同一供求范围内的同类型房地产在 同等条件下的正常价格。在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似 的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。 7估价时点原则房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。房地产的价格具 有很强的时间性。在不同时点，同一房地产往往会有不同的价格。 82.2房地产估价的基本程序1.获取估价业务2.明确估价目的、估价对象、 估价期日3.拟订评估作业计划5.选择估价方法6.得出估价结果7

4、.形成估价报告成本法比较法4.实地勘察和收集整理资料收益法93房地产评估的基本方法103.1市场场法根据房屋评价基础标准及目前的房地产市场状况，通过对可比实例 在交易情况、交易日期、区域因素和个别因素四个方面的比较，结 合估价对象的实际使用状况，经修正后得出估价对象在估价时点的 市场价格。 适用范围：房地产市场比较发达、交易案例与待估案例有较强相关 性一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程 也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都 较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。113.1.1市场法计算公式：估价 可比对象= 实例 100/（） （）

5、/100100/（）100/（）价格 价格 交易情 交易日 区域因 个别因况修正 期修正 素修正 素修正123.1.2选取可比实例的标准可比实例所处的地区应与估价对象所处的地 区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。可比实例的用途应与估价对象的用途相同。可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结 构相同。可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。可比实例的成交日期应与估价时点接近。 可比实例的成交价格应是正常成交价格，或 可修正为正常成交价格。133.1.3交易情况修正是指通过排除交易案例房地产市场交易行为中 的一些特殊原因所造成的交易价格偏差。有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双

6、方或某一方对市场行情缺乏了解的 交易；交易双方或某一方有特别动机或偏好的交 易；交易税费非正常负担的交易；相邻房地产的合并；交易方式的差异。143.1.4交易期日修正是指将可比交易实例在成交期日的价格修正 到待估房地产估价期日的价格。也就是可比实例 交易日期时的房地产市场价格与估价时点的房地 产市场价格进行比较，该段时期房地产市场价格 呈现的趋势。 153.1.4区域因素修正 是指对可比实例的地理位置、交通便捷、繁 华程度、景观、环境及城市规划等因素进行修正 。3.1.5个别因素修正 是指对可比实例的工程质量、建筑结构、设 施设备、新旧程度、层高、朝向、平面布置等几 项因素进行修正。 163.

7、1.6市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代 原则，及在同一个房地产上相似的房地产有相近 的价格。173.1.7市场法适用的估价对象市场法适用于估价对象数量较多、经常发生交易且 具有一定可比性的房地产，例如：住宅。写字楼。 商铺。标准厂房。房地产开发用地。难以采用市场法估价的有： 数量很少的房地产， 如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建 筑等。 很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政 办公楼等。 可比性很差的房地产，如在建工程等。183.1.8市场法估价程序收集交易案例案 例 1案 例 2案 例 3交易情况、 期日、区域 因素、个别因素修正比准 价格 1比准 价格

8、 2比准 价格 3均值V=Vi/n 评估价 193.2收益法是求取估价对象的未来的正常净收益，选用适当 的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算 估价对象客观合理的价格或价值。适用范围：以获取收益为目的房地产的估价。 203.2.1收益法的公式V=A/Y （净收益不变，使用年期无限）V=A/Y1-1/(1+Y)n（净收益不变，使用年期n年 ）式中 V房地产的收益价格；A房地产未来每年的净收益；Y房地产的报酬率；n房地产的收益年限。213.2.2净收益的测算净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用实际收益是指在现状下实际取得的收益，一般不 能用来估价，因为具体经

9、营者的经营能力等影响实际 收益很大。客观收益是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费 用或净收益，除有租约限制的以外，都应采用正常客 观的数据。223.2.3报酬率求取报酬率也称为回报率、收益率，是一 种折现率，是与利率、内部收益率同性 质的比例。报酬率=投资回报/所投入资本233.2.4收益期限的确定 收益期限是指预计估价对象未来可以 获取收益的时间，具体是自估价时点起 至估价对象未来不能获取收益之日止的 时间。对于土地与建筑物合成体的估价对象 ，如果是建筑物的经济寿命晚于土地使 用权年限的，就根据土地使用权年限确 定未来

10、可获收益的年限。 243.2.5收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的。预期 原理揭示，决定房地产当前价值的因素 ，主要是未来因素而不是过去的因素， 即房地产当前的价值通常不是基于过去 的价格、开发成本、收益或市场状况， 而是基于市场参与者对其未来所能产生 的收益或能够获得的满足、乐趣等的预 期。253.2.6收益法适合的估价对象收益法适合的估价对象是有收益性房 地产，包括住宅、写字楼、商店、旅店 、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽 车加油站、标准厂房（用于出租的）、 仓库（用于出租的）、 农地等。收益法一般不适合用于行政办公楼、 学校、公园等公用、公益性房地产估价 。263.2.7收益法

11、估价程序收益法报酬率Y确定净收益测算 A=Ag-Ac毛收入测算Ag经营成本测算Ac收益价格测算评估价收益年限n确定273.3成本法成本法是指求取估价对象房地产在估价时点的重新构 建价格（重置或重建价格），扣除折旧，以此估算对象房 地产的客观合理价格的方法。适用范围：既无收益又很少发生交易的房地产价格的评估 。注意：开发成本高并不一定意味着价格就高，开发成本低 也不一定说明房地产价格就不应该高。283.3.1 房地产价格构成房地产价格通常由下列6大项构成：土地取得成本；开发 成本；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润。土地取得成本：是取得开发用地所需的费用、税金等。目 前情况下，取得土地的途径

12、主要分三种：通过征用农地取得的 ，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金；通过国 有土地上房屋征收取得的，土地取得成本包括征收安置补偿费和 土地使用权出让金；在市场上“购买”的，土地取得成本包括 购买土地的价款和购买时买方应该缴纳的税费。开发成本：是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设 所需的直接费用、税金等。在理论上可以将其划分为土地开发成 本和建筑物建造成本。在实际中主要包括以下几部分：勘察设计和前期工程费、基 础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发工 程中的税费。29管理费用：包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。在估价 时通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以

13、某一比率来估算。投资利息：它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息， 无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。从估价的角度 来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算作 利润。销售税费：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应 由开发商（卖方）缴纳的税费，可以分为以下3类：销售费用、销售税 金及附加、其他销售税费（如由卖方负担的交易手续费）等。在估价时，通常按售价的一定比率来估算。开发利润：是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是 个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润 。303.3.2成本法的基本公式 最基本的公式 积算价格

14、=重新购置价格-折旧适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资 利息+销售税费+开发利润适用于新建房地产的基本公式 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建筑成本+管理费 用+投资利息+销售税费+开发利润适用于旧有房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价 格-建筑物折旧313.3.3重新购建价格重新购建价格是指假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全 新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润 之和。建筑物重新购建价格的求取办法单位比较法是以建筑物整体，与价格、成本密

15、切有关的单位为比 较基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。主要有单位面积法和单 位体积法。分布分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的基本单位价格 或成本为基础来估算重新购建价格的方法。323.3.4 建筑物折旧 建筑物折旧的概念折旧是会计学中用于衡量由于时间流逝、技术过时和市场变化 等因素而引起的固定资产的磨损消耗和其他价值损失的术语。 物质上折旧指建筑物随着时间推移、风吹日晒、使用等在物质实体方面的磨 损所造成的建筑物价值的损失。功能折旧指随着经济发展、社会进步、人们居住习惯的改变等，建筑物在 功能方面的落后所造成的建筑物价值得损失。经济上的折旧指建筑物以外（如噪音、污染、环境的改变等）的各

16、种不利因素 所造成的建筑物价值得损失。33求取建筑物折旧的方法直线法最简单的迄今使用最广泛的一种折旧方法，它在 建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。定率法用某一固定比率乘以房地产重新建造价格中扣除以 折旧部分的余值，计算每年的折旧额。成新法根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑 物的成新率，直接求取建筑物的现值。折旧计算时注意：(1)应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响估价实务中，通常以年限为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正。 343.3.4成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论 商品的价值是依据其生产所必要的费用而决 定。353.3.5成本法适合的估价对象对于很少发生交易而限制了市场法运 用，又没有经济