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1、20142014 年年 9 9 月份考试房地产评估第一次作业月份考试房地产评估第一次作业 一、单项选择题（本大题共一、单项选择题（本大题共 4040 分，共分，共 2020 小题，每小题小题，每小题 2 2 分）分） 1. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算 可采用（ ） A. 类似写字楼的客观收益 B. 市场比较法 C. 该写字楼的实际收益 D. 无法估算 2. 收益法适用的条件是房地产的（ ） A. 收益能够量化 B. 风险能够量化 C. 收益或风险其一可以量化 D. 收益和风险均能量化 3. 一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（ ）。 A. 征收
2、价值大于其课税价值 B. 征收价值小于其抵押贷款价值 C. 征收价值小于其成本价值 D. 征收价值小于其市场价值 4. 对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有（ ）。 A. 可改变用途的旧建筑物 B. 停建工程 C. 荒地 D. 待开发土地 5. 在市场法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整 A. 权益状况 B. 区位状况 C. 实物状况 D. 年限状况 6. 房地产估价专指 （ ）。 A. 房地产价值进行评估 B. 房屋工程质量评估 C. 房屋使用功能评估 D. 房屋完损等级评估 7. 在建筑物地价分摊时，理论上最完善的方法是按（ ）进行分摊。 A. 建筑面积 B. 房地价值 C. 土地价值
3、 D. 使用面积 8. 按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（ ）。 A. 投资价值 B. 成交价格 C. 评估价值 D. 理论价格 9. 路线价法估价的第二个步骤为（ ）A. 设定标准深度 B. 选取标准宗地 C. 编制深度百分率表 D. 划分路线价区段 10. 同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是（ ）的 A. 不同 B. 相同 C. 有时相同，有时 D. 同 E. 不确定 11. 在城市租金支付能力由高到低排序正确的是（ ）。 A. 零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅 B. 专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅 C. 批发业、零 售业、
4、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅 D. 轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅 12. 对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当，面积相等的土地， 其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会 大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况 是基于（ ）原理造成的。 A. 收益递减原理 B. 适合原理 C. 均衡原理 D. 预期原理 13. 运用市场法评估房地产所得价格，通常称作（ ）。 A. 成本价格 B. 积算价格 C. 比准价格 D. 收益价格 14. 某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元，其地上建筑物（不含土
5、地）目 前的市价为 500 万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达 500 万元，则该房 地产的价格为（ ）。 A. 1000 万元 B. 1500 万元 C. 2000 万元 D. 1500 万元至 2000 万元之间 15. 在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方 向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而 （ ）。 A. 降低 B. 升高 C. 不变 D. 不确定 16. 某种商品住宅的价格从 2000 元/m2 上升到 2200 元/m2, 其需求量从 1000 套减少为 800 套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（ ）。
6、A. 2.33 B. 2.33 C. 3.33 D. 3.33 17. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( ) A. 算术平均数? B. 中位数 C. 加权平均数 D. 众数 18. 下面关于假设开发法的描述正确的是（ ） A. 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开 发成本、税费 B. 假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。C. 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的 正常开发成本、税费。 D. 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 19. 一般认为
7、，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不宜采用 A. 1 年 B. 3 年 C. 5 年 D. 6 年 20. 在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（ ）房地产的占有。 A. 不转移 B. 转移 C. 暂不转移 D. 暂时转移 二、多项选择题（本大题共二、多项选择题（本大题共 4545 分，共分，共 1515 小题，每小题小题，每小题 3 3 分）分） 1. 在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ） A. 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率 B. 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率 C. 投资回报占投资回收的比率称为报酬率 D. 报酬率与投资风险正相关 2. 高层建筑地价分摊的
8、方法有（ ）。 A. 按建筑物价值进行分摊 B. 按房地价值进行分摊 C. 按土地价值进行分摊 D. 按建筑面积进行分摊 E. 按楼面地价进行分摊 3. 某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而 估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（ ） A. 预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。 B. 预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用。 C. 认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利。 D. 按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果。 4. 估价师可根据( )判断估价项目的大小、难易和缓急，从而
9、可确定投入多少 人力参加估价 A. 估价对象 B. 估价目的 C. 估价时点 D. 估价报告交付日期 5. 估价所需的资料主要包括（ ）。 A. 对房地产价格有普遍影响的资料 B. 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 C. 所有房地产的交易、成本、收益实例资料 D. 反映估价对象状况的资料 6. 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预 测未来开完成后的房地产价值，此外还有其他作用( ) A. 用于收益法中对未来净收益等的预测 B. 用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正 C. 用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力 D. 用来填补某些
10、房地产历史价格资料的缺乏等 7. 宗地价格原则上可以采用（ ）方法来评估 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估 8. 房屋权属证书有三种，分别是（ ） A. 房屋所有权证 B. 房屋产权证 C. 房屋他项权证 D. 房屋共有权证 9. 估价项目完成后，应归档的估价资料包括( ) A. 实地查勘记录 B. 委托人照片 C. 估价项目来源和接洽情况 D. 估价中的不同意见 E. 估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 10. 下列哪些可列为市场法适用的对象（ ） A. 房地产开发用地 B. 普通商品住宅 C. 清真寺 D. 标准工业厂房 1
11、1. 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求有( ) A. 一面临街，土地形状为矩形 B. 临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度 C. 用途为所在区段具有代表性的用途 D. 标准深度等于标准宽度 12. 从某种意义上讲，房地产价格是（ ） A. 个别人的价值判断 B. 估价人员的主观定价 C. 由市场力量决定 D. 市场参与者集体竟拍的结果 E. 由交易双方委托经纪人确定 13. 成本法中的“开发利润”是指（ ） A. 开发商所期望获得的利润 B. 开发商所能获得的最终利润 C. 开发商所能获得的平均利润 D. 开发商所能获得的税后利润 E. 开发商所能获得的税前利润
12、 14. 下列关于估价目的的描述，正确的是（ ）。 A. 估价目的由估价报告用途来确定 B. 估价目的有助于明确估价对象 C. 估价目的决定估价时点 D. 估价目的由委托人提出 E. 估价目的不同，得出的价格一定相同 15. 影响房地产价格的经济因素主要有（ ）。 A. 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B. 社会发展状况、房地产投机和城市化 C. 财政收支及金融状况、利率 D. 物价、汇率、居民收入 E. 人口数量、行政隶属变更、居民收入 三、判断题（本大题共三、判断题（本大题共 1515 分，共分，共 5 5 小题，每小题小题，每小题 3 3 分）分） 1. 在中国现行的土地制度下，由于
13、土地具有 不可毁灭性，不能再生产，其价 格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。 （） 2. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、 土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地 产状况修正。 （ ） 3. 地价是地租的资本化。（ ） 4. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建 筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 （ ） 5. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等 于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 （ ）答案：答案：一、单项选择
14、题（一、单项选择题（4040 分，共分，共 2020 题，每小题题，每小题 2 2 分）分） 1. A 2. D 3. A 4. C 5. A 6. A 7. C 8. A 9. A 10. A 11. A 12. C 13. C 14. B 15. C 16. A 17. D 18. D 19. A 20. A 二、多项选择题（二、多项选择题（4545 分，共分，共 1515 题，每小题题，每小题 3 3 分）分） 1. AD 2. BCD 3. ACD 4. ABCD 5. ABD 6. ABCD 7. ABCD 8. ACD 9. ABE 10. ABD 11. ABC 12. CD 13. CE 14. ABCD 15. ACD 三、判断题（三、判断题（1515 分，共分，共 5 5 题，每小题题，每小题 3 3 分）分） 1. 2. 3. 4. 5.
