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1、 关于本案的思考关于本案思考的核心： 1、如何最大限度地提升产品附加值，实现利润的最大化！ 2、怎样在投资回报和企业品牌建设上实现双赢！解决问题的关键点是找出市场的“盲点”， 树立独特的观点，引导 市场，实现销售的促进。而我们的核心观点就是：做文化地产领跑者 第一部分 项目定 位中辰领秀xx首席生态文化住宅区主要实现居住功能安全要有一定保障购物、聚会、休闲、运动成功者身份得到认可低端地产高端地产 代表：中辰领秀中端地产实现个人的理想、抱负文化地产的内涵：地产文化贯穿于策划、包装、建筑、装修、景观、生态、物管等多方面，表现在对人与建筑、自然的和谐相处，好的房子不仅带给消费者视觉和心理上的满足和享
2、受，同时它还是极具参与性、亲和力、和谐的“场”。 文化地产的特点：以文化为产品的灵魂，以诚信为文化的核心，以品质为产品的血肉，集居住、购物、聚会、休闲、运动、办公为一体。 什么是文化地产新城区规划比较好高端住宅核心区项目自身条件优越环境好、地块大、未来城市新中心开发优势较为明显开发商实力雄厚新城缺少文化功能文化、生活配套设施不完善中辰领秀为什么要做文化地产方案构想1、底层架空，局部下沉式景观，架空层作为停车库。2、小区级道路作为人行通道和应急消防通道，真正实现人车分流。3、电梯公寓设置入户大堂和商务接待中心，实现人的居家办公需求。4、裙楼商场，满足人的购物需求。5、设置大型商务会所和文化广场，
3、满足人的聚会交流和休闲娱乐需求。6、设置大型运动会所，以满足人的运动需求。产品策略产品组合电梯宽景洋房+多层美宅+花园洋房户型组合舒适两室+实用三室+阔绰三室+豪华跃层从户型区间和产品形态上，最大限度满足不同人群的置业需求，扩大 产品的市场覆盖面。产品风格定位 新现代主义建筑主体建筑风格园林景观风格定位中式园林+欧式小品小区主入口意境图广场意境图下沉式中庭景观景观小品入户大堂商务中心商务会所运动会所用户体验中心服务。智能。品牌物业贴身打理，提 供VIP服务， 全方位智 能化服务与人性化氛围 管理，智能商务中心解 决商务人士的一切后顾 之忧，让业主享受五星 级待遇物业管理第二部分 营销策略顾客的
4、满意度是鉴定房地产企业一切行为的唯一标准。总体营销思路：顾客满意战略1、理念满意 2、行为满意 3、视听满意 4、产品满意 5、服务满意CS战略在房地产营销中的运用 第一、市场调研，寻找顾客。 第二、量体裁衣，精心设计。 第三、开发建设，质量保证，降低成本，让利于民。 第四、加强售后服务，建立完善的物业管理 第五、做好沟通，留住顾客 开发周期控制开发周期：结合项目体量和资金回收，考虑到项目保持市场关注度，项目一次性开发，分两批次供应房源其中一批次推出4万平米，二批次推出3万平米。一批次开发周期设定为：2010年3月2011年5月。滨江路和广场建设周期设定为：2010年3月6月。营销分期阶段时间
5、目标推广导入期2010年3月2010年6月奠定中辰领秀第一名盘的品质形象内涵；强化产品的差异化特征 ，为开盘热销打基础。开盘2010年7月完成同期销售任务；创造轰动效应，促进楼盘快速出货。热销期20010年8月12月完成销售额60%以上；确立顶级楼盘地位；培养顾客忠诚度，建 立口碑。持续期20011年1月2008年6月完成一期房源的尾盘销售，并为二次房源积累客户资源；2批次房源开盘2011年2月巩固名盘地位；树立品牌，推进销售形成良性循环。2批次热销2011年3月2011年8月完成总货量销售的90%，持续期2011年9月2011年12月消化尾盘货量，成功完成项目销售。总体价格策略高开高走，分批
6、次平稳增长1批次均价：2800元/平米 2010年7月2010年12月2批次均价：3000元/平米 2011年1月2011年12月第三部分 推广策略 推广总体策略策略一：树立新标准区别于其他楼盘，树立高端地产的新标准，作新标准的制定者策略二：聚焦大动作先于楼盘着力打造滨江路、市政广场，以企业实际动作证实新标准策略三：亮出示范区随工程进度，分批对外展示小区景观和样板房，以支持本项目销售策略四、给出超值价一批次房源以低于市场预期的价格，保证项目顺利销售， 为2批次行 销做铺垫。推出前阶段推出阶段推出后分期推广建立项目知名度建立总体形象造就口碑价值营造迫切心理深化项目知名度突出总体形象创造轰动效应促
7、进销售升华项目知名度加深项目形象建立品牌概念确立口碑增进销售形成良 性循环推广目标及方针1、告知性工地展示 应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅 ，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。 2、户外广告设置 户外广告设置能增强项目的认知能力，可有效提升项目的知名度。在广告 牌设置上可以考虑户外立柱、灯杆广告等户外媒体。 3、设置示范单位和样板房 通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客 户购买冲动，促进成交。 4、打造滨江路景观工程和文化广场 先于楼盘动工前打造好滨江路和市政广场，有助于提升项目的整体形象和 口碑，营造良好的居住环境。造势策
8、略硬件塑造楼盘有奖征名活动 设计方案巡展活动 文艺晚会汇演 大型公益慈善活动 “中辰杯” 篮球比赛邀请报刊、电视台记者到活动现场，以新闻报道的形式介绍项目并对项 目作出评价，建立和深化项目知名度，塑造卓越的企业形象和楼盘品牌 ，增强消费者信心。目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形 象，吸引买家。造势策略软性宣传媒介策略原则：钉子传播主线项目现场包装、体验中心氛围营造、DM单投递、SP活动等 辅线分销卖场、电视、报刊、户外、公交车AIDA模型：注意兴趣渴望行动推广预算项目可销售面积：70000平米； 项目预计销售均价：3000元/平米； 项目总产值：2.1亿元； 项目总推广费用（按总产值的1%计算）：210万元第一期推广费用：150万元（因为首期要塑造项目品牌形象，故投 入费用较高）第二期推广费用：60万元
