桦甸市广播电视大学法学课程

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1、成都广播电视大学法学课程房地产法第一单元 房地产法律关系 房地产是一门实践性、应用性很强的学科，他是国家管理 房地产市场的重要工具。教学方法：侧重案例分析教学家学形式：教师讲解知识框架、组织学员分析案例， 在讨论中完成。教学目的：传授新知识，巩固旧知识，培养分析、解决实 际问题的能力。教学重点：房地产法及其法律关系的构成。 自学内容：房地产法的概念及其调整对象。（一）概念1、重点掌握： 房地产：是土地与建筑物在空间上的统一 体，是 土地与建筑物的有机结合。 房地产法：是调整房地产管理关系和开发、交易关 系的法律规范的总称。 2、一般掌握：土地：地表上下延伸的一定空间。房屋：土地上的，用于生产、

2、生活的建筑物。 构筑物：除房屋的土地上的建筑物，如道路。 建筑物：土地上建的房屋和构筑物。（二）讲解主要内容 土地与建筑物的关系 建筑业与房地产业的区别 房地产法的调整对象（图解式）房地产的调整对象房地产开发关系：房地产开发人土地所有人（土地开发关系）房地产交易关系：房地产产权人买（租）房人 （房屋买卖（租赁）关系） 物业管理关系：房屋产权人物业公司（售后服务关系） 房地产管理关系：政府公民（法人）（房地产管理关系）房地产法律关系的 三要素 一、主体 二、内容 三、客体主体各级房产管理机构房产、土地管理部门计委管理主题 城建规划部门物价部门产业协会开发主体 房地产开发公司 交易主体 公民、法人

3、、其他社会组织交易所服务主体 评估所经纪人物业公司内 容房地产管理职权、职责 所有权权利 房地产本身 租赁权转让权房地产民事权利 赠与权房地产合同权民事赔偿权房地产交易中心义务 全面履行合同依法纳税客 体 房地产经济行为 房地产（物）案例分析 王某通过中介公司将私房买给田某，房屋市场价 为4万元。田某故意压价3。5万元成交。合同约 定登记过户手续买方办理。王某将产权证及身份 证复印件交给田。一月后，田以4万元价格将此 房买给任某，合同也标明买方办过户手续。王某 得知此情节后，到房管部门声明任某不得以本人 名义办证。任某因无房权证而要与田解除买卖合 同，王某到工商部门咨询中得知田某是中介公司 的

4、法人代表。以田某买房意思表示不真实，要求 撤消与田某的买卖合同。 问：此案应如何处理？提 示（分组讨论） 1、王某与田某的合同签定中有无违法现象？ 2、田某与任某的合同签定中有无违法现象？ 3、田某系中介公司的法人代表，又隐蔽身份与 王某签约，是否合法？ 4、此案责任在谁？参考资料 1、中华人民共和国城市房地产管理法第33 条“国家实行房地产价格评估制度”房地产价格 评估，应当遵循公平、公正、公开原则，。 参照当地的市场价格进行评估”。第34 条：“ 国家实行房地产成交价格申报制度”。第37条 规定“未依法登记领取权属证书的“房地产”不 得转让”。第56条“房地产中介服务机构包括 房地产价格评

5、估机构等。参考资料 2、城市私有房屋管理条例第9条“任何单 位或个人都不得私买私卖城市私有房屋严禁土以 城市私有房屋进行投机倒把活动”。 3、城市房地产转让管理条例第6条规定： 未依法登记领取权属证书的“房地产”不得转让 ”。 4、城市房屋权属登记管理办法第4条：“ 国家实行房屋所有权登记发行制度”。第5条： 依法登记的房屋权利受国家法律保护”。 5、城市房屋产权产籍管理暂行办法第18条 ：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的 ，其房屋产权的取得、转移、均为无效。”案例分析参考答案 1、田某身为中介公司的经理（法人代表）而隐 蔽身份与王某签约，属骗买行为。意思表示不真 实的合同无效。民法通

6、则第条有规定。 、田某与任某签约是在自己无房权正情况下， 这等于田某与任某签卖王某房屋的协议，属主体 不合格的合同。自然也无效。这在合同法中 有规定。民法通则第条（一）也有规定 此合同也可撤消。案例分析参考答案 、田某以中信公司合法形式从事房屋投机倒把 活动，超越了中信公司的业务范围，这种行为应 由工商行政部门处理。 、处理： 、解除田某与王某、任某签的合同 、田某与王某签约有欺诈行为，应罚款五千元 、建议工商局对其进行处理。第二单元 房地产开发关系（一）房地产开发关系（图解）（二）自学内容（三）主要讲解内容（四）案例分析（五）案例分析参考答案（一）房地产开发关系房地产开发关系土地征用土地使用

7、房地产开发土地征用概念 主体唯一性标的特殊性特征 行为强制性 征地补偿性申请程序 确定范围、拟定费用审批并划拨土地登记发证土 地 征 用土地使用权主体：国家和土地使用者客体：土地使用权是一种独立的财产权国家 ：收取出让金权利 ：不丧失所有权内容： 使用人 使用权义务 国家 出让土地使用人 ：支付出让金：期满归还土地使用权房地产开发概念类型 企业设立条件 企业 企业设立程序各级企业的资质标准房地产开发（二）自学内容 、概念土地征用 土地使用权出让 国家建设征用土地法 协议出让 土地补偿费 招标出让 安置补助费 土地使用权出让合同 年产值 拍卖出让房地产开发（二）自学内容 思考题 、土地征用的概念

8、及特征 、国家建设征用土地的法律特征（ 性） 、临时用地的批准及用地注意事项 、土地征用审批取限的规定 、土地征用的补偿标准 、土地征用的安置标准 、土地使用权出让审批取限（二）自学内容 思考题 、土地使用权出让方式 、协议出让的程序 、招标出让的特点和程序 、拍卖出让的特点和程序 、土地出让合同的主要条款 、土地出让合同的变更与解除的条件（三）主要讲解内容、土地征用的补偿安置 、土地出让、转让问题 、土地使用权出让方式 、房地产开发土地征用的补偿与安置土地征用的补偿安置补助费土地征用的补偿 、土地补偿费；用地单位给被征单位的土地投资 费。 、地上附着物补偿费：地上建筑是对使用人的劳 动和投资

9、的补偿。按作物生态程度、青苗补偿费 商定土地移交时间签约后不种地 、新菜地开发建设资金：用地单位按城市人口数 交。安置补助费概念 农业人口含义 安置补助费 标准 无收益土地不补具体要求 补助费增加情况 专款专用发展农业生产举办乡镇企业 剩余劳动力的安置 安排就业农转非土地出让、转让问题：土地使用权出让：国家使用人 土地使用权转让：使用人（其他）使用人都是使用权共同点 都有期限都有偿 ：二者关系 土地所有权不变转让以出让为前提二者联系有使用权才能开发土地出让、转让问题、出让是创设财产，转让是转移财产 、主体不同、费用反映不同关系：出让金不是劳动（经营）产物转让费是投资经营的产物区 别土地使用权出

10、让方式概念程序 申请 协商 签约 登记概念 标底、标价不公开特点 择优而定一次投标程序 招标（公开、定向） 投标 开 标 评标 决标 签约 登记概念特点 公开进行 价高者得 多次报价程序 拍卖公告领入场证拍卖签约登记协议出让招标出让拍卖出让房地产开发定义 从目的分A：经营 B：自用 开发类型 从内容分-A：基础设施 B：房屋建设 从范围分-A：新区开发 B：旧区开发从规模分-A：单项B：小区C：成片 开发特点 A多部门协作B：投资大 C：周期长 企业设立条件（四条） 一级企业开发企业 企业登记程序（四条） 二级企业各级企业的资质标准 三级企业四级企业五级企业（四）案例分析 案例（1）村民甲将自

11、家闲置宅基地借给邻居乙使用，双方签 了借地合同。约定：权属归甲，使用权归乙 。如甲需要时乙应无条件归还。签约后，乙在此 地上盖两层楼一座，并及时办理了产权登记领取 了“房屋所有权证书”。五年后，甲因子娶妻盖 房，拿借地合同讨取土地，乙以自己房有批 件、合法手续为由不归还宅基地，二人诉至法院 。本案如何处理？ 提示：1、土地使用权的借地合同是否有效？ 2 、乙盖房的行为是否合法？3、本案处理意见（四）案例分析案例（2） 原告甲有正房三间，房后有空闲宅基地77平方米， 为扩大房屋居住面积，经申请批准，用支付600 元补偿费后取得此地的使用权，甲将此77平米与 原152平米共计229平米宅基地一起办登记，领取 了宅基地使用证。此后，被告乙擅自在甲的 土地上堆放杂物，有准备砌墙，二人争执到法院 。此案应如何处理？提示：1、宅基地谁有使用权？为什么？2、宅基地是一种什么行为？3、应如何处理？案例分析 参考答案案例（1） 1、宅基地归国家或集体所有，个人只有使 用权而没有所有权，因此甲不能出借。此 借用合同因主体不合格而应撤消。2、乙盖房有合法批件，且有房屋权属证书 ，其房权受法律保护。3、法院判决宅基地归乙 使用。案例分析 参考答案 案例（2） 原告通过合法程序取得土地使用权。被告是一种侵权行为。故判决被告排除障碍，停止侵害。因为盖房合法，有批件，有产权证，就依法 取得了土地使用证。