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1、发展策划报告广州“益丰项目”前 言中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司我们认为，本案要实现经济效益和社会效益最大化，必须站在足够高的战略层面去审视并挖掘出整个项目的最大价值，并与海珠区乃至整个广州的城市发展趋势相结合，为此区域度身定造出一个商贸推进平台，力求把这个平台建设成为海珠区乃至整个广州市首个真正集购物享受、居住生活、人性办公、休闲娱乐、金融服务、旅游观光、餐饮美食于一体，并成为海珠区都市新形象的标志性物业。市场总论及项目总体策略第一部分1、市场总论第一部分第一部分 市场总论及项目总体策略市场总论及项目总体策略中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司宏观环境 国际形势的不稳定对中国房
2、地产市场的影响 WTO对国内房地产业带来的冲击和机遇 房地产市场的消费结构的改变 商业市场竞争加剧及其对商业物业影响中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司广州市市场形势分析 政策因素影响使产业市场规范化，宏观调控一定程度上调整市场供求，供应量相对减少。 预售商品房成交稳定增长，二手楼成交继续大幅增长,番禺商品房成交量快速增长。 成交价格在去年年底出现回落中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司海珠区市场形势分析 从“宁要河北一张床”到“不辞长作河南人” ，高速发展日趋成熟的海珠区及其区域 形象的改变。 海珠区形成房地产新热点，供应量巨大 ，位于各区域前列 海珠建跨江桥梁12座，以三级路网织锦
3、 绣，完善区域交通网络 海珠繁华商都百业旺，广州人“河南赚钱 河北花 海珠区“两点一线” 黄金商圈的形成。2、项目地块分析第一部分第一部分 市场总论及项目总体策略市场总论及项目总体策略中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司3、项目地块核心价值第一部分第一部分 市场总论及项目总体策略市场总论及项目总体策略中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司项目地块核心价值项目地块核心价值位于位于“ “两点一两点一线线” ”黄金商圈的商业资源价值。黄金商圈的商业资源价值。根据项目物业三个部分的综合评估显示，商业物业的价值最为突出，最容易把地块的核心价值优势发挥到最优良的状态。4、项目建筑体量安排第一部分第一
4、部分 市场总论及项目总体策略市场总论及项目总体策略中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司商业物业 总建筑面积：约为55000万m2 单层面积：约为800010000 m2 楼 层：地上5层，地下2层；负一至五层为商场，负二层为停车场。中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司公寓住宅 总建筑面积：约18000m2 单层面积：约600m2 楼 高：15层（除裙楼部分）中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司写字楼 总建筑面积：约22000m2 单层面积：约880m2 楼 高：25层（除裙楼部分）中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司5、项目总体定位第一部
5、分第一部分 市场总论及项目总体策略市场总论及项目总体策略中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司海珠区首个真正集购物享受，商务办公，公寓生活，休闲娱乐为一体的国际化高中档大型综合性物业。将充当海珠区新经济商圈的引擎工程，成为该片区商业物业的龙头项目，提升片区商业形象，促进商圈的成型，最终在造型及功能上成为海珠区地标性商业建筑物业。6、项目总体策划思路第一部分第一部分 市场总论及项目总体策略市场总论及项目总体策略中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司细致的市调分析寻找市场突破口填补区域市场空白进入并引领同类物业市场挖掘物业最大价值物业类型的统一互补实现可持续经营及效应开发带动和重塑东华品牌跃升
6、为区域地标性商业物业成为区域商圈的引擎工程实现利润目标产品设计的创新及可操作性商 业 物 业第二部分1、商业物业（地铁沿线） 市场调研第二部分第二部分 商业物业商业物业中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司 天河城广场 中泰国际广场 中华广场 中旅商业城 康王商业城 恒宝广场 万国广场 蓝色快线2、商业物业SWOT分析第二部分第二部分 商业物业商业物业中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司优势分析Strength 地理位置优越 地铁商圈范围，消费背景雄厚 项目地块有条件成为本区域地标性建筑，拥有良好商业物业形象中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司劣势分析Weekness 地块纵深不够，
7、作为大型商场的体量不充足 商场单层实用面积过小，商业功能受到限制中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司机会分析Opporrtunity 在经营定位上填补区域市场空缺，成为区域商业龙头 在成为地标性建筑的可能，为商场提供了良好形象基础 把握良好的天时和地利，是市场成功的关键 有效利用发展商品牌实力成为商业市场一面旗帜和号召中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司威胁分析Threat 区域商业竞争激烈 处于发展初期，前景未明3、项目商业价值评估第二部分第二部分 商业物业商业物业中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司从上表综合评分可知，全市地铁沿线商场可分三个档次： 第一档为90分以上天河城广场
8、和中华广场 第二档为80-90分康王、恒宝、蓝色快线 第三档为80分以下中泰、中旅商业城、万国广场本案得分接近第一档次，有望成为海珠区标志性商业物业，甚至成为全市性的商业物业。4、项目商业构想第二部分第二部分 商业物业商业物业中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司项目商业战略目标从以上项目商业价值的评估中可清楚知道，益丰花园第三期的商场部分将会被建设成为，综合性的大型商业购物中心，象早期的天河城一样，成为能够代表海珠区商业发展的地标性商用物业，带领和造就了一个新的商业黄金地段的发展和成熟。中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司项目定名 广州国际财富中心 （The International
9、 Fortune Center Of GuangZhou） 本案名的灵感来源于商场乃创造财富、汇聚财富之地，处处充满商机，加上中国入世，外资及其商业机构纷纷涌入海珠区，令本区域最具国际性的商业较量舞台，并且该案名能充分展示本项目的战略目标及商业地位。项目市场定位第二部分第二部分 商业物业商业物业中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司成为商圈领导者周边项目均是作中低档商业消费场所。本项目定位为一个中高档的综合性大型购物中心，与周边的商业中心的最大区别是大型超市类的“SUPER MARKET”的经营模式会用大量的地方作日常用品以及食品的规划，使日用生活消费成为商场的消费主流。而海珠区目前没有一个
10、较完善的商业购物中心SHOPPING CENTER，本项目将填补市场空缺，成为海珠商圈的领导者。中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司商场总体市场定位 集休闲、购物、娱乐为一体的大型主题式购物中心 中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司商场经营定位 以中档实用型消费品为主，配合部分高档享受型消费品，以及可以提高商场档次的中高档文化型消费品中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司商业功能主题定位 本项目商场功能分区划分为世界五大洲风情区，地上五层分别代表五大洲的风情文化，与项目主题及案名“国际”财富中心完美结合。 负二层：商场停车场 负一层：神州数码时代 首 层：黄金海岸名店城 二 层：东京
11、物语，时装天地 三 层：非洲迷情，康体天地 四 层：北欧风情，家私广场 五 层：“情迷好莱坞”电影城 中态中庭的营造中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司中庭效果图中庭效果图中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司中庭休闲空间中庭休闲空间中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司中心花园露天茶座中心花园露天茶座中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司非洲风情设计理念非洲风情设计理念5、商场目标客户群定位第二部分第二部分 商业物业商业物业中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司商家客户群 主力店经营集团商家 国内外名牌专业店商家 百货、娱乐、餐饮业经营者或集团 私人业主及投资者 旅游产品专业店商
12、家中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司消费者客户群 项目周边居住型消费者 从其他区慕名而来的从众型消费者 中高档享受型消费者 来自外地及境外旅游型消费者中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司两大客户群的互动关系中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司商业物业与目标客户群的对接产品特征的两大核心层面第一层面：超越常规性价值和投资价值（产品功能价值的超越）第二层面：象征性、标志性的附加价值（内涵及灵魂性的超越）中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司产品特征与目标客户群的对接中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司目标客户群心理研判消费者客户群的消费心理消费行为上将会追求质量与时尚及有个性的
13、消费消费习惯上将倾向于丰富货品，集吃喝玩乐于一 身场所消费理念将变为主动消费和假日休闲消费为主要 模式商家客户群的消费心理随着市场的饱和竞争压力激烈，他们会对物业要 求更严格对价格考虑更为紧慎随着广州市几大商圈的进一步发展，人流的分布 呈分散化，他们将不再拘泥于传统的价格高企的 传统商圈，会转向新的人气旺盛，各项功能档次 都较好的场所。中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司目标客户群需求分析消费者目标客户群其所需求的是一个大型的，新颖的集购物休闲娱乐为一体的大型场所，除购物外，能进行各种的休闲娱乐活动。其需求的也是一种成气氛的文化氛围，可以感受现代的消费文化和浓厚时尚特色及各个地方特色。商家
14、目标客户群一个易聚集人气，各项功能完善档次较高的物业一个价格性能比优秀的物业一个超常规的新颖的物业一个可以看得到升值空间的物业6、建筑设计建议中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司商场楼体总体规划建议 建议商场主体建筑规划成为一个不被分割的完整的大型商场 建议商场与益丰花园第一期的裙楼（好又多）连成一体，使商场规模更加庞大，经营功能更具层次性和多样性 商场立面设计以现代大气为基调，以大面积玻璃营造通透效果，透射出商场内部良好的购物环境中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司商场入口设计建议 建议在商场主楼南面,即前进路和江南大道的转弯处设立商场的主要入口 在商场的西面和北面各设一个次出入口中
15、城置地国际有限公司中城置地国际有限公司商场退缩广场设计建议 建议在商场主入口外设计一个1000m2左右的音乐喷泉广场，以提升商场的商业功能中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司商场空间设计建议 建议商场采取半开放式空间结构，增加社会亲和力,吸引人流中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司商场平面设计建议商铺间隔形式建议采用店中店模式，且店与店之间在有销售需求时可相互联通,间隔是可自由组合的首层商铺基本间隔应以100200m2为一个基本单位，可以连通使用，在必要的时候也可间隔经营。但是，为保持首层商铺的经营优势建议在商铺租用时尽量不拆散给小的商家进行经营，以免影响商铺对大的商家的招商在商场的2、3层可根据区域的不同分为50和100m2两种基本单位间隔，作为人流量大的中心店和人流量不足的位置商铺的不同标准4、5层商场根据不同的经营定位所限定的产品的要求进行具体的铺位间隔考虑中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司中城置地国际有限公司其它配套建议 各层的设计应充分考虑到商场和饮食混合经营需要 在电路设计上应充分考虑商场经营特点 各楼层承重设计应达到大超市经营的要求 裙楼外观设计上应预留广告招牌和广告灯箱的设置位置 在建筑设计上应得点考虑人流走向的控制7、商场经营方式建议第二
