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1、本报告是严格保密的。沙头角购物中心项目前期定位沟通2009年6月本报告是严格保密的。报告整体思路现状分析 （R1、R2、Q1的结构化分析）本项目要解决的问题在哪里？案例研究我们的解决路径有哪些？目标达成通过什么样的研究方法解决问题?本报告是严格保密的。问题导出分析工具R1、R2、Q模型QR1现状分析R2目标预期解决方法问题本报告是严格保密的。深圳深圳国家级综合配套改革试验区国家级综合配套改革试验区根据2009深圳市综合配套改革总体方案，深圳被定位为“六区四市”，即争当科学发展的示范区 、改革开放的先行区、自主创新的领先区、现代产业的集聚区、粤港澳合作的先导区、法治建设的模范 区，强化全国经济中
2、心城市和国家创新型城市地位，加快建设国际化城市和中国特色社会主义示范市。 这也是深圳经济特区成立29年来，其目标定位的最新表述。深圳将与香港功能互补，错位发展，主要在八个方面加强与香港的合作共建全球四大中心，即全球性 的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心。R1-3 区域客户R1-5 本案现状R1-1 政策与规划R1-4 商业现状R1-2 住宅市场综综改主 要定位四个先行先试 为深圳市今后的改革探索打开了广阔的空间。 深圳市力争在重要领域和关键环节取得新的突破 在全国率先形成科学发展的体制机制，为建设中国特色社会主义创造新经验。” 强化全国经济中心城市和国家创新型城市地位六个方面第一
3、，有利于深圳有效应对当前国际金融危机的影响，促进自身经济结构战略性调整，切实增强发展后劲，保持经济 平稳较快发展。 第二，有利于深圳市进一步增强辐射能力，充分发挥示范带动作用，带动珠三角地区乃至泛珠三角地区的发展，形成 良好的区域经济发展格局。 第三，有利于深圳更好地承担国家赋予经济特区的历史使命，继续发挥改革开放先行先试作用，通过体制机制创新， 破解改革发展难题，为全国提供新鲜经验。 第四，有利于贯彻落实“一国两制”方针，率先构建开放型经济体系，推进粤港澳地区紧密合作，促进粤港澳地区共 同繁荣稳定，进一步提升我国的国际竞争力。九方面建金融综合试验区 深圳特区是发展“深港合作”模式，是一个创新
4、的定位、高科技的定位，主要是为PE（私募）等群体服务的。 股市上，对创业板的利好都已经有所反映了，分析师认为对深圳本地股不会有太大的影响。 版图扩大，将有利于扩展城市发展空间，缩小各区域间城市建设差距、提升深圳人居环境。 特区扩容，宝安、龙岗城市价值未来将获提升，对深圳房地产是重大利好，建议关注深圳地产股投资机会。R1-1 政策与规划 之 经济背景本报告是严格保密的。深圳综改方案将3年分步落实规划。其中2009年的改革重头戏包括向中央申报将特区范围扩大至全市，即将原属关外的宝安区、龙岗区和光明新区纳入特区之内。如果获得批准，深圳特区的总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里。 意着
5、味城市化进程进一步加快城市化进程进一步加快 ，城市价值升级，城市价值升级R1-1 政策与规划 之 经济背景R1-3 区域客户R1-5 本案现状R1-1 政策与规划R1-4 商业现状R1-2 住宅市场本报告是严格保密的。R1-1 政策与规划 之 盐田沙头 角盐田大小梅 沙u深圳市盐田行政辖区，包括沙头角镇、盐田办事处 和梅沙办事处，总面积为72.63平方公里 u以港口为中心，运输、仓储业、旅游业、商贸业协 调发展的现代化海滨城区 u2008年末区内常住人口约24万人，户籍人口约4万人 非户籍人口18.49万人，人均GDP达24771元各组团主要职能沙头角 高密集工业城镇，未来功能将发展为盐田区
6、行政商业贸易中心，调 整产业结构，降低人口密度，发展保税工业和 先进工业。 盐田组团 为盐田区的涉外、文化中心，盐田港及其港口保税区 的后方基地。强化与盐田港后备横岗基地统筹 协调发展。 大梅沙 为深圳市东部旅游基地及海滨旅游度假区。在建设滨 海旅游设施基础上，扩大服务能力，在规模上 逐渐增加常年性的服务设施和服务人口。 小梅沙 为海滨旅游度假区。以海洋文化为主题，开展海滨休 闲度假、海洋世界观光娱乐、海洋生物科普科 研、海上体育运动等为主要功能的海滨旅游度 假区。 盐田区“十一五”规划提出：初步建成现代 化的港口物流枢纽城区、优美的滨海旅游 城区、高品位的文化和生态城区。R1-3 区域客户R
7、1-5 本案现状R1-1 政策与规划R1-4 商业现状R1-2 住宅市场沙头角沙头角盐田区盐田区CBDCBD，行政商，行政商 业商贸、居住及配套城市中心区业商贸、居住及配套城市中心区本报告是严格保密的。R1-1 政策与规划 之 沙头角产业沙头角保税区深盐第二通道沙头角的主产业以加工 企业为主，企业员工的 经济实力有限。 未来政府将推进产业结 构升级沙头角保税区主要产业沙头角保税区主要产业l电子配件l黄金珠宝l电动玩具沙头角保税区于沙头角保税区于19871987年年1212月月2525日经深圳市人民政府批准创办，并于日经深圳市人民政府批准创办，并于19911991年年5 5月月2828日经国务院
8、批准日经国务院批准 正式成立正式成立. .围网内面积围网内面积0.270.27平方公里，是中国创办最早的保税区，也是全国面积最小的保税区。沙平方公里，是中国创办最早的保税区，也是全国面积最小的保税区。沙 头角工业总产值占盐田区工业总产值的头角工业总产值占盐田区工业总产值的64.9%64.9%R1-3 区域客户R1-5 本案现状R1-1 政策与规划R1-4 商业现状R1-2 住宅市场l针织服装l化工l五金盐排高速本报告是严格保密的。R1-1 政策与规划 之 沙头角交通根据深圳市综合交通与轨道交通规划，地铁8号线规划为近中期项目（20002015），连接罗湖 中心区、莲塘、沙头角、盐田组团，并连接
9、1号线和11号线，全线长约25.9 公里，线路设站13座。在 国贸站与轨道1号线换乘，在文锦站和黄贝站与轨道5号线换乘。 考虑到盐田百姓的诉求和市民到东部出行的需要，市政府在全市轨道建设计划里把八号线的建设时间 提前，有关工作正在进行前期研究。预计地铁8号线工程将于2012年启动。罗湖中心区小梅沙沙头角深盐第二通道2008年7 月全线通车。根据深圳市客动轨道交 通总体规划，地铁8号 线连接罗湖和盐田中心区 。盐田港东侧开辟东部沿 海高速公路，连接大小 梅沙、葵涌。规划根据东部大旅游区的 发展，预留梧桐山路北 的通道，过隧道连接深 沙路、盐田路高架与东部 沿海高速公路相接R1-3 区域客户R1-
10、5 本案现状R1-1 政策与规划R1-4 商业现状R1-2 住宅市场交通规划利好频出，关内大交通一体化，促进东部区域大融合。交通规划利好频出，关内大交通一体化，促进东部区域大融合。本报告是严格保密的。R1-2 住宅市场 之 深圳供应格局未来一手房供应主要集中在关外区域；关内土地日益稀缺，未来将以二手房供应为主。本未来一手房供应主要集中在关外区域；关内土地日益稀缺，未来将以二手房供应为主。本 案所在盐田区未来案所在盐田区未来2-32-3年土地供应量仅年土地供应量仅1010万万沙井 32万盐田 10万龙岗 中心城 400万龙华 450万南山 300万西乡 160万布吉 70万松岗 60万光明 21
11、万公明 5万宝安 中心区 130万石岩 6万观澜 68万平湖 25万葵涌 50万坪山 56万50-100万50万以下横岗 30万罗湖 80万福田 60万100-400万400万以上未来23年供应量（据不完全统计）R1-3 区域客户R1-5 本案现状R1-1 政策与规划R1-4 商业现状R1-2 住宅市场本报告是严格保密的。R1-2 住宅市场 之 城中村改造根据未来5年深圳市组团城中村改造的功能引导，沙头角所在的东部生态旅游组团的城中村改 造应适应建设国际性著名滨海旅游度假区的高标准定位，积极实施迁村并点，促进非农建设用 地的集中布局和集约使用，将提高原村民生活水平与新城建设及保护自然生态环境相
12、结合，迁 出位于生态和景观敏感区域的城中村，在基本生态控制线以外建设成为配套设施完善、居住环 境良好的居住社区，结合自身条件分别鼓励发展民俗文化、乡村田园等特色旅游产业和商业、 餐饮、旅馆等配套服务。全市近5年城中村改造控制规模总表 （单位：万平方米） 2%337060综合整治建筑 面积5%28515商业建 筑面 积6%905办公建 筑面 积4%221590住宅建 筑面 积其中4%2590110重建总建筑面 积3%115040拆除建筑面积3%89030拆建用地面积比例全市盐田 R1-3 区域客户R1-5 本案现状R1-1 政策与规划R1-4 商业现状R1-2 住宅市场沙头角旧改项目将秉持国际性
13、著名滨海旅游度假区高标准定位沙头角旧改项目将秉持国际性著名滨海旅游度假区高标准定位本报告是严格保密的。R1-2 住宅市场 之 盐田05-08年二手供应格局n n盐田市场非全市供应热点片区，盐田市场非全市供应热点片区，0808年总供应不足年总供应不足25002500套。套。 n n中小户型集中，多为高容积率中低档住宅。中小户型集中，多为高容积率中低档住宅。 n n片区现有二手中小户型住宅价格在片区现有二手中小户型住宅价格在0.6-1.50.6-1.5万万/ /箱体运行；大平面、复式及别墅价格在箱体运行；大平面、复式及别墅价格在 0.9-3.50.9-3.5万万/ /箱体运行，处于全市洼地。箱体运
14、行，处于全市洼地。房型可售套数二手价格单房2769000-100001房8018000-1200070以下2房2046000-1200070以上2房29313000-1400090以下3房10510000-1100090以上3房15114000-15000144以下4房9713000-1500090以下复式1849000-1000090以上复式2412000-20000别墅14620000-35000总计22812008年盐田市场供应产品R1-3 区域客户R1-5 本案现状R1-1 政策与规划R1-4 商业现状R1-2 住宅市场本报告是严格保密的。R1-2 住宅市场 之 沙头角在售产品及价格箱
15、体最低价8000 均价10000 最高价160002*2： 69.38-70.49 3*2： 82.84-120最低价7500 均价80002008-8-161.34 2.34 2.841*1：41.35 2*2：76.2 3*2：114.31 山海园林山海阳光最低价9000 均价160002008-07-12 0.4 14 14 9.2 9.8商业：50-140 单身公寓:35-46 2*2:80 3*2:114-123 4*2:114-127 莲塘 房地产山海家园2008.10.2 1418沙头角 商业外贸盛世名门 沙头 角2007-12-16开盘时间区域均价2250012.5140-30
16、0 空中叠墅东埔集团 冠懋地产蓝郡价格 元/平米月销售套数主力户型描述开发商项 目n n沙头角市场上销售率超过沙头角市场上销售率超过60%60%的户型集中在的户型集中在35-4535-45的小户型的小户型, ,以及以及82-12082-120的的3 3房，此房，此 类户型的销售速度平均在类户型的销售速度平均在13.813.8套套/ /月。走量产品主要满足刚性需求。月。走量产品主要满足刚性需求。n n在售产品均处于销售中后期，价格在在售产品均处于销售中后期，价格在0.8-20.8-2万万/ / 箱体运行。箱体运行。n n目前片区一手供应居全市洼地，片区目前存量预计目前片区一手供应居全市洼地，片区目前存量预计20102010年消化完毕。年消化完毕。R1-3 区域客户R1-5 本案现状R1-1 政策与规划R1-4 商业现状R1-2 住宅市场本报告是严格保密的。R1-2 住宅市场 之 沙
