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1、 l 市 场 导 骱l M A R K E T G u I D A N c E 文 李士和 收 费价格 是调节 业主 和物业 服务 企 业利 益 的平 衡器 ， 价 格 机 制 合理 ， 才能使 业主和物 业服务 企业之 间的利 益实 现协调 平衡 ， 促进 物业 管理 行业 的健 康 发展 。那 么 ， 如 何 才能 形 成一 套 比较合 理 的物 业费价 格机制 呢?笔 者 结合 个人实践对此进行探讨 。 物业管理行业的特性 物 业管 理 是 一 种特 殊 服 务 行业 ， 在 实践 中， 我 们认 为有 以下 五个 方面 的特性 ： 非标准性 物业管 理 的这个特 性是 由其所 管 理
2、的房产本 身的 非标准性 与所服务 业 主 要求 的多 样性决 定 的。物业 管理 的 核 心功 能有 两项 ：一是 服务 ，二是 管 理 。 服 务是 针对 业主 或者 物业使 用人 的 ， 业 主 或者物 业使 用人 虽然共 享一 个 区域 ， 但 是他 们对 物业 服务 的需 求 千 差万 别 ， 甚至 同一 个业 主在 不 同的 时 间段对 服务 的要 求也 是不 同 的。物 业管理 的非 标准性决 定 了物 业服务企 6 2 l 业不能 采用 “ 放之四海 皆准 ” 的服 务管 理手 法 ， 必 须针 对物 业周边 的环 境特 点 、物业 本 身具 有 的特 点 、 业 主 构成 情
3、 况与特 殊要 求 ， 采 取对应 的服 务 与 管理手段 。 不可分割性 物 业公 共设备 与设施 不但 形式多 样 ，而且 是 不 可 分 割 的。因 此 ， 在 一 个 物业 管理 区域 内， 所 有 的设施 设备 应该 作 为 一 个 整 体 ， 统 筹 管 理 方 案 ， 实施 优化 管理 。 特 别是 一部 分物 业管 理 区域 内的设施 设备 的工作状 况直接 影响 整个 物业 功能 的发挥 ， 把公 共设 备 与设 施作 为一 个完 整 的系统 ， 使 其 基 本处 于最 佳状 态是 非常 重要 的。公 共 设备 与设 施 的不可分割性 决定 了业 主 不可 能在 管理 与服务
4、 的所 有项 目上 都 采 用 菜单 式 。 在 多 数情 况 下 ， 业 主 在 公共设备 与设 施的管理 上必须 按照 “ 少数 服 从 多数 ”的原 则 来组 织 与 选 择 ， 这是一个必选 的项 目。 连续性 在物 业 管理 中 ， 其 经 营服务 具 有 连 续 性 的 特征 。从 物 业 的 前期 介入 ， 到 物业 承接 验收 ， 再 到 日常管 理是 一 个 连 续的 管理 与服务 过程 。任何 一个 环 节 的服务 缺失 ，都可 能导 致公 共区 域 的混 乱与物业 贬值 。 准公共性 物业管 理 的最核 心部分 就是提 供 公 共部 分 的服务 与管 理。这在 狭 义的
5、物 业管 理 定义 中 已经表述 得 很 清 晰。 而涉及 业主 个人所 属物业部 分的特殊 服 务 ， 是 在基 础 工 作上 的附加 ， 或者 说 是一 种延伸 。由于 物业 管理 具有 不 可分 割性 和连 续性 ， 因此 有 的业主 即 使 不缴 纳物业 管理 费 ，照样可 以享 受 公 共设 施 和设 备 的使 用 ，如 电梯 等 ， 丝毫 不影 响正 常 的生活 需求 。 缴 纳 了 物 业 管理 费 的 也 不 会得 到额 外 的服 务 。所 以物 业管 理是 一种提 供公 共性 服务的行业 。 上述 行 业特性 决定 了物业 管理价 格 机 制 的特殊 性 ， 必 须采 用不
6、同于其 它行业 的价格管理机制 。 物业管理价格 形成机制涉及要素 基 于物 业 管理 的上 述 特性 ，在物 业 管理 价格机 制的制定 上应考 虑 以下 原则 ： 收费价格的定价机制 根据 目前 国内和 国际上的通 常作 法 ， 物业 收费方 式一般 有酬 金制和包 干 制两种 。从实 践来 看 ， 这 两 种收 费 机 制 比较符合 我国实 际 ， 可 以 由业 主 或房产开发 公司根据 自己的实 际情 况 来 确定 。问题 的 关键在于 酬金 制的酬 金 比例 和 金额应 考 虑制 定 的合 理 化 ， 而包干 制则 应考 虑成 本 项 目的确 定。 2 0 0 7 年 国 家 发 改
7、 委和 建 设 部 制 定 的 ( ( 物业服务定价成本监 审办法 增加 了 物业共 用部位共用设 施设备及 公众责 任保 险费用 这一 项成本 费用 ，既保护 了业主 的利益又有利 于物业管理 行业 的 发展 。这也 是 由于 物业 管理 的公共 性产生的。 业主的经济承 受能力 由于物业管理服务 的对象是房产 ， 公共设 施设备 和道路 景观 ， 而 这些 产 品并非是 像彩 电、冰箱及 汽车 由流水 生产线生产 的相对 固定 的产 品 ， 房地 产 开发 商生 产的 产 品是 非标 准产 品 ， 在施 工建 筑过程 中是 采用预算 定额 的 办法 来控制 成本 的。因此 物业管理 行 业
8、的服务 价格也应采 用预算定额 的办 法来 确定 ， 在 此基础上 由物 价部 门在 考虑 业主 的经 济承 受能 力 的基 础上 ， 平衡和协调业 主和物业服务 企业 的利 益 ， 促使行业开展有序的公平竞争 ， 让 广大业主享受物美价廉 的服务。 有利于行业的发展 由于物 业管 理具 有公 共性 ， 产 权 的专属 性不 强， 所 以对 业主 的约束 性 较 弱 。 再 加 上 长 期 的 福 利 分 房 的 传 统 ， 对 物业 管理 的认 可度 较 低。基 于 以上原 因 ， 业主希 望交 物业 管理费后 应无所 不包 ， 要求 物业 管理 公司收取 有 限的费用 ， 承担无 限的责任
9、 。 所 以 ， 在价格 的制定上应 首先界定 物业服务 M A R K E T G U I D A N C E l 市 场 导 葡 企业 的服务边 界 ，哪些归物 业管 理公 司负责 ， 哪些 不归 物业管理公司负责 。 在 此基 础 上 确 定 物 业服 务 的成 本 项 目。 2 0 0 7 年 国家 发改委和建 设部 制定 的 物业 服务 定 价成 本 监审 办法 为 规 范业主和 物业服务企业 的利益 制定 了一个 很好的 游戏规 则 。 但在 实 际的 操作过 程 中还应 由省市物价 部 门确 定 各 个物 业服 务 定价 成本 的单 项 比例 ， 如 ：设 施设 备 的维 护 费
10、用 ， 绿 化养护 费 用 ， 清 洁卫 生费 用 ， 秩 序 维护 费用 等支 出在 物业费定 价 时的百 分 比。这 样 有利于物 业服务企 业在服务 过程发 生失误 时按相关规 定和额度 承担经济 赔 偿责任 ， 而不是去承担无 限责任。 质价相符原则 虽然物 业管理 公司提 供的是 一种 看 得见摸 不着 的产 品 ， 但在 多年 的物 业管理 实践 中已摸索 出一 整套行之有 效 的服务 考核 标准 ， 可 在原有 的标 准 之上 采取 公示 的办法 ， 广 泛征 求业主 的意 见 ， 使得 服务考 核标 准更趋 完善 合理。 这 无论是对缴纳 物业 费的业 主 ， 还是物业服务企业
11、 的发展都是有利的。 预算定额化是物业管理价格 形成机制的出路 笔者 已经从理论层面对物业管理价 格机制进行 了探讨 ， 那么 ， 物业管理 价 格机制的出路到底在哪里 呢?笔者认为 应对物业管理价格实行预算定额化。 因为只有 实行预算 定额化 才能较 好的协调 和处理业 主和物业管 理公司 之 间 的利 益 。 这 是 由于物业 管理是 一 个 劳动密 集型产 业 ，国家对最 低工 资 标 准 随着 经济 的发展 也 不 断在增 加 ， 只 有通 过统 计局 城调 队的调 查取 证 ， 才能确 定一个合 理 的预算 定额 ，既保 证 了业主 的利益 ，也促进 了物 业管理 行业 的发展 。
12、笔者已经从理论层面对物业管理 价格机制进行了探讨， 那么， 物业管理 价格机制的出路到底在哪里呢?笔者认 为应对物业管理价格实行预算定额化。 随 着 国 家 相 关 法 律 法 规 的 逐 步 完 善 ， 国家 对物业 管理 中的相 关难题 也 逐步解 决。如对 于房屋 工程质 量 问 题 ， 浙江省 物业管理条例 中规 定 由 政 府相 关部 门提 取 工程 造价 2 的保 修金来处理 房屋的质量 问题 ；对房屋 的大修和 更新改造采用 提取维修基 金 的办法 。 但 对物 业管理 价格 不合理和 突发事件 的赔偿 问题 尚未找到 比较好 的解决 方法 ， 这 个 出路 就在实 行物业 管理
13、 服务价格预算定额化来解决 。 具体 的操作程序 可 以是 由物价部 门每 三年编制 和发布一 次物 业管理预 算 定额标 准 ， 供房产 公 司和业主 委员 会根据 小区和大厦 的具体情 况编制物 业 管理 服 务预算 ， 再 根据 各家物业 管 理公司 的预算和资质 来确定管理 项 目 的物业 管理 公司 ， 实 行完全 市场化 的 双 向选 择 。在三 年 中，发生 国 家上调 最 低工 资标 准的情 况下 ， 可 以 由物价 部 门发布补充预算定额 。 对于 突 发事故 的发 生 ， 若物 业服 务企业 在预算 中列 支保险费用 而没买 保 险则 由物 业服务 公司 付全 责。 对 于 物业 服 务公 司 自身过 错造 成的 损失 ， 亦可按预算 定额来确认 物业服务公 司 的具体 赔偿 金额 ， 既 可促进物 业服 务 公司加强责任感， 提高服务质量 ， 又 可避免赔付的无限扩大化。 咽 作者 系杭州市物 业管理协 会副会 长、 杭州高盛物业管理有限公司总经理 编辑 ：王太洪 王玉洁 URBAN DEVE城 L市 OP开 M发 EN 物 T业 2 0管 1 0理0 9 I U 3 o
