2015年福州房地产市场年报

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1、福州房地产市场年报2015年克而瑞福州出品2016-012CRIC 年度视点“十二五”收官之年，中国经济在“稳增长”和“调结构”平衡间一改以往“高增长”态势，经济增速下行的压力有增无减，中国前三 季度GDP同比增速为6.9%，创2009年第一季度以来新低，GDP六年来首次跌破7%。 在经济增速下滑之际，房地产行业再度被作为拉动经济增长的重要抓手，在2014年全国商品房库存高居不下的情况下，“去库存”成 为了2015年政策主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有 供有限”，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，降首付、降利率、减

2、税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施， 千方百计去库存。在利好政策不断推动下，成交重回2013年高位，其中改善性需求释放成为年内最大亮点。 土地市场上，2015年土地市场整体呈现量跌价涨的态势。受国土部“有供有限”的指导思想，多数城市降低2015年的土地供应量，因 此部分热门城市本就不多的土地受多家房企争夺，溢价率飙升，单价和总价地王频频被刷新。福州也不例外，在持续了两年以商办物业为主 导的局面后，2015年回归住宅，压抑了较长时间的住宅需求得到释放，造就了全年地王此起彼伏，各板块土地单价记录不断被刷新，在新 的土地楼面价格局之下，势必将催生福州新的价格体系，福州房价被迫性上

3、涨已犹如箭在弦上。 住宅市场上，在去库存主基调之下，2015年，供应出现了明显的缩减，达到近年低位值，相反，成交量在多重政策利好之下创近五年 新高，控供应、去库存特征表现较为明显；在此之下，五区库存量全年持续下滑，截止年末库存去化周期已经回归到10个月以内的安全区 间；价格方面，表现为先抑后扬，上半年以价换量销售，下半年受政策、地王、库存持续消耗等多因素驱动价格逐步抬头。 房企表现上，强者恒强，一线阵营轮廓愈发清晰，阳光城、融侨、泰禾、融信等地方名企领跑福州楼市，其中阳光城得益于区域深耕、 规模化开发、高周转快销、多重产品线组合策略，连续三年夺得年度金额、面积双冠王；企业集中度方面，TOP5市

4、场份额占比37.8%，较 去年提升1.7个百分点，企业集中度进一步提升；入榜门槛上，金额TOP5房企入榜门槛抬升到45.35亿元，面积TOP5房企入榜门槛抬升到 31.71万方，入榜门槛双双大幅抬升。 回首2015，政策推动、市场新高、地王频现 ，展望2016，房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要抓手。因此，政策红利仍将延 续，甚至更多强力刺激政策也有可能出台，包括贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例等大招。这些政策对于刚性需求推动、改善型需 求持续释放形成正向激励，也将会是2016年整个房地产市场保持稳定的前提。从市场来看，2015年集中释放后改善需求将回落，农民购房 将释放更多刚性需

5、求，2016年市场成交不太会出现显著缩量。但由于2015年需求集中释放，成交也不太可能出现大幅增量，总体仍将维持 高位、保持平稳。从物业上看，住宅市场仍将相对稳定，办公商业压力巨大，房地产市场结构性回暖特点短期难有改变。 从企业上看，强 者恒强、弱者愈弱的情况仍将延续，同时规模企业在一线和热点二线城市的拿地竞争仍要持续，使得2016年企业竞争会更加激烈。 总而言 之，2016年将是强力政策涌动、市场相对稳定、企业竞争极为激烈的一年。目 录I.宏观环境II.一级市场III. 二级市场IV. 房企表现目 录Contents4全国政策地方政策城市规划5 5宏观政策：优供应与促需求并举，农民买房将成“

6、去库存”着力点11月10日在中央经济工作会议上罕见强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”再次为去库存定调，11日李 克强就主持国务院常务会议时提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。 12月18-21日召开的中央经济工作会议，对2016年房地产业发展做出战略部署，指出“要化解房地产库存，通过加快农民工 市民化”，扩大有效需求，促进房地产业持续发展，并提出“化解房地产库存”的六大举措。 2015年以来，中央以及地方分别从供应端和需求端入手进行调整。供应方面实施“有供有限”的原则，需求方面通过降低 购房门槛、给与购房优惠、取消外国人购房限制、降低商贷首付、鼓励公积金贷款证券化等，支持房

7、地产行业健康稳定发展。3月30日 “330新政” 免营业税5改22月4 降准0.5个点3月27日 国土部优化住房 及用地供应结构需 求 端需 求 端9月30日 非限购城市商贷首付25%、 推进公积金异地贷款、鼓 励公积金贷款证券化8月25日 降息、降准 0.25个点8月30日 结清贷款公积金 购二套首付2成8月29日 取消限外3月-6月 福建、辽宁等省提出 摸清商品住房存量， 进行分类调控，允许 开发商进行项目住房 套型结构、调整或房 地产项目转型需 求 端需 求 端需 求 端前三季度，地方政府调控政策主要集中在以下几个方面 1、公积金额度、门槛调整、2、货币化安置、3、购置商品房转安置房、

8、4、公积金贴息贷款需 求 端2月28日 降息0.25个点需 求 端供 应 端需 求 端供 应 端4月19、 降准1个点5月11 降息0.25个点需 求 端6月28日 降息、降准0.25 个点需 求 端10月23日 降息0.25、降准 0.5个点需 求 端11月10日 习近平提出要化 解房地产库存， 促进房地产业持 续发展定 调11月11日 李克强提出加快户 籍制度改革带动住 房消费需 求 端需 求 端12月21日 中央经济工作会议：指 出要化解房地产库存， 加快农民工市民化。并 提出六条举措Part 1 宏观环境全国政策6地方政策：积极响应“去库存”主基调，从供需两方面入手，采用了降首付、减税

9、费、补贴、统购商品房等方式福州统购商品房安置房，多了一个去库存的渠道 福州为最早政府回购商品房和安置房先例，福州政府此举一定意义上被视 为间接救市去库存之举。近两年福州将有大量旧城改造项目，对于拆迁安 置现房将有大量需求，另一方面普通市民可以通过此举盘活手中的多余房 源，同时对于有销售资金压力的开发商也可以通过此举实现去库存。 闽七条新政，首改放宽，公积金首付低至二成 政府大幅降低购买门槛，一来刺激首改型客户的换房意愿，缓解部分客户 资金不足的局面；二来保障了公积金缴纳职工的权益，满足合理的居住需 求。同时也体现出，政府认识到对改善性需求的支持也是保持房地产市场 稳定的重要抓手，更是积极践行李

10、克强总理提出了稳定住房消费的理念。 房地产“闽八条”政策继续执行 “闽八条”执行期限再次被延长，体现了省政府贯彻执行中央今年以来宽松 政策指导方针，它不仅从调供应，而且在促需求上提出了可操作的落地政策。Part 1 宏观环境地方政策3月20日 福建关于稳定住房消费支持刚性住房需求的 若干意见 首改标准放宽、公积金首付低至二成6月14日 关于优化2015年住房及用地供应结构促进房 地产市场平稳健康发展的通知 允许楼房商办改住宅。1月23日 关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见 (试行) 福州政府统购商品房、安置房；间接救市去库存之举7月24日 关于继续执行促进房地产市场平稳健康发展

11、 若干意见的函 “闽八条”继续执行2月25日 福建正式出台户籍改革意见 激励市场预期9月24日 关于调整住房公积金个人住房贷款购房首付款比 例的通知 福州住房公积金购房贷款首付比例降至20%10月31日 闽侯出台救市政策：购房最高补贴3万元/套在中央定调稳定住房消费，在支持自主和改善型住房需求指导下，福州因地施政、多手段并进，全力刺激需求，化解库存压力。7量价走势成交结构土地分布成交明细8101.91255.9785.01140.39219.77486.84393.53375.843317 4468 4962 9374 0200040006000800010000010020030040050

12、02012年2013年2014年2015年 占地面积建筑面积成交均价万240.35114.35 78.9323.83550.26369.32148.8442.6412792738738105105001000150020002500300001002003004005006002012201320142015占地面积建筑面积成交均价福州市区（五区）方面， 土地建筑面积成交量达375.84 万方，环比下滑4.5%，连续2年呈下滑态势，但整体成交量仍 处于高位，成交均价大幅走高至9374元/，环比上涨89%， 达近4年乃至历史最高位。闽侯方面，土地建筑面积成交量42.64万方，大幅缩水至 近三年最

13、低位，成交均价达1051元/，环比增幅42%，但依 旧在近四年低位。从区域成交规模看，成交热点区域前三甲分别为晋安、马 尾、仓山，其中晋安区放量最为显著，成交达14幅，149.63 万方，马尾成交6幅，103.35万方，仓山成交8幅，82.47万 方。0246810121416020406080100120140160鼓楼台江晋安仓山马尾闽侯占地面积建筑面积成交幅数万量价走势：市区土地成交量持续高位，稀缺、优质地块推动价格大幅上涨，晋安、马尾、仓山成土地放量热 门板块； 闽侯成交量连续三年大幅萎缩，土地市场冷却至近四年最低位。2015年福州市区及闽侯土地成交规模对比图2012-2015年福州五

14、区土地成交走势图2012-2015年福州闽侯土地成交走势图 元/元/幅万Part 2 一级市场量价走势9商品房市场商品住宅市场写字楼市场SOHO市场商业市场10五区商品房：在“去库存”的主基调下，15年的供应有明显的缩减，达近5年的最低点，相反，成交量在多 重政策利好之下以价换量创近五年新高，控供应、去库存特征表现较为明显。2011-2015年五区商品房供求走势年度各物业供应占比年度各物业成交占比2015年五区商品房供应套数45463套，供应面积365.68万，环比下滑41.94%，同时创近五年新低， 控供应态势显著。2015年五区商品房成交套数47668套，成交面积401.03万，环比上涨2

15、1.34%，同时创近五年新高， 促成交特征明显；供求比为0.91，供略小于求，供求结构基本平衡。2015年五区商品房成交均价15071元/，虽环比下跌8.4%，但依旧在近五年较高位，同时也位列历史 第三高。2015年五区各物业供应占比中，普通住宅供应占比最大，占比60%，215.28万；别墅供应占比最小 ，仅为2%，6.88万。2015年五区各物业成交占比中，普通住宅占比最大，占比73%，291.86万；政策性住房占比最小， 1.63万。物业供应成交普通住宅215.28 291.86 别墅6.88 9.45 商业30.13 19.47 办公42.22 38.84 车库/车位48.35 39.1

16、8 政策性住房18.47 1.63 普通 住宅 60%别墅 2%商业 8%办公 12%车库/ 车位 13%政策性住房 5%普通 住宅 73%别墅 2%商业 5%办公 10%车库/ 车位 10%政策性住房 0%20112012201320142015供应面积435.07370.64543.82629.83365.68成交面积246.23358.51387.30330.50401.03成交均价141661420616321164451507110000120001400016000180000200400600800供应面积成交面积成交均价Part 3 二级市场商品房市场五区商品房11185.66298.26212.93313.55320.03222.16187.03187.34252.43276.38 240.94301.881190714231141871637216554 1515502000400060008000100001200014000160001800005010015020025030035