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1、Page 1乐山犍为项目定位报告 (三)四川新港地产顾问有限公司Sichuan 2011.7Page 2建议在首层商铺，部分单元间隔错位安排部分轻食、餐饮、使得消费者可以在购物 之余休闲小坐，形成由购物与体验相结合的新形态休闲时尚集散地。在地面层营造 恰当的商业氛围将是至关重要的。因此我们可以设定多一点时尚和体验类的经营者 ，使项目更具独特性和个性化，让消费者在购物的同时，还可以享受和同事、亲友 相聚的时光。首层餐饮/轻食店概念: 业态组合构想u餐饮业态组合概念Page 3品牌餐饮n各式品牌餐饮，主要提供各类宴请或正式聚餐，可以涵盖中式正餐，也可以适当增加些外来正餐。n此类餐饮可以引入很好的品
2、牌，对项目形象提升很有好处，同时利用品牌餐饮的知名度增加项目知名度。n品牌餐饮一般辐射能力较强，可以吸引较大范围客群，同时可以有较高比例的高层次客群，可以提升项目的品位。n品牌餐饮一般位置可以布置在较高楼层，店面管理也相对较规范。u餐饮业态组合概念业态组合构想Page 4美食广场n美食广场有吸引、聚集人气的作用，与娱乐性业态搭配达到良好的互动效果；n以特色小吃、风味餐厅为主，物美价廉，对提高项目人气有很强作用。注：目标商家名单仅作为示意参考之用u餐饮业态组合概念业态组合构想建议在项目商业五层以上开设美食广场。Page 5特色餐饮n特色餐饮的引入，可以有效地丰富餐饮类型，满足不同层次消费者需求，
3、而且还可以有助于延长消费者在购物中心逗留时间，增加其消费可能性；n另外，特色餐饮店可以有效契合家庭消费者的需求，加强项目体验氛围。目标商家举例注：目标商家名单仅作为示意参考之用u餐饮业态组合概念业态组合构想Page 6电影院、KTV、电玩、茶楼n结合项目的定位，打造拥有1-3个厅能同时容纳600人左右的小型电影院，中档、中高档KTV、电玩城和茶楼，吸引中端及中高端消费者，提高项目的档次；同时，也可作为项目周边住宅的配套设置，增加对周边人群的吸引力。n电影院、KTV、电玩城、茶楼已成为中档以上收入群体休闲活动的主要组成部分。目标商家举例注：目标商家名单仅作为示意参考之用u休闲娱乐业态组合概念业态
4、组合构想Page 7本项目业态配置比例是从以下几方面来考虑：1、保证零售接近60%的配置比例，这不仅能充分体现购物中心的购物性，也是实现项目商业价值的有效保障，还可以极大的拉动商铺价值，增强项目对商家和消费者的吸引力。2、本项目餐饮与休闲娱乐要作较大比例的加强，加大餐饮类的业态布置能短期内迅速、有效地聚集人气，这对新商场的市场培育期将起到至关重要的作用；娱乐业态也占比重，娱乐核心业态是影院、KTV，辅以网吧及电玩。3、项目商业价值的最大化是在项目的长期运营中逐步实现的，在这个过程中，业态比例将根据商业发展和市场需求进行不断的调整。u业态布局思考业态规划布局Page 8提高项目产业价值： 通过合
5、理的业态布局规划。合理的组织建筑形式、规避未来销售、运营中 的种种困难，合理安排动线和垂直交通组织，提高项目整体价值。延长顾客人均停留时间 对家庭集体购物：充分满足不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小 孩、针对老人、针对夫妇等。 对非家庭购物：可玩、可看、可吃、可买。提高顾客消费率 通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展， 最大限度地刺激消费者的购买欲望。确保业态布置合理性，保证销售比例和提高招商成功率u业态布局规划思考业态规划布局Page 9业态规划布局以上布局为示意，不做具体面积参考5F4F3F1FB1超市店前区停车场精品零售主力百货精品零售2F快餐、休闲餐饮主
6、力百货咖啡及西简餐馆特色餐饮主力百货茶楼、浴足、健身中心美容、美发、培训、儿 童乐园主力百货KTV、网吧、电玩、电影院、大型餐饮A栋B栋C栋精品零售Page 10餐饮Page 11零售 Page 12娱乐休闲Page 13出 入 口停车场 约2466店前区+超市约8000平米Page 14百货 约2909精 品 零 售精 品 零 售精品 零售精品零售精品 零售精品 零售精品零售精 品 零 售精品零售精品 零售酒店 大堂观光 电梯精品零售 约5074Page 15百货 约4667精 品 零 售精 品 零 售精品 零售精品 零售快餐轻食 约795观光 电梯精品零售 约1716轻食：特色小 吃、餐饮
7、小店 （廖记棒棒鸡 、沈小福米线 、小潭豆花等 ）；面积要求 在50-100之 间镂 空Page 16儿童乐园 约400美容 约500美发 约300培训中心 约1580三层平面图附注：n 培训中心包括英语培训中 心、舞蹈培训中心、计算机 培训中心，面积分别为：500 、600、400。n 美发区域设置两家商家， 单铺面积控制在150，如宜 家美发机构等商家。n 美容区域设置两家商家， 可包含美容及SPA馆，美容 店可设置为200以内，SPA 馆面积控制在300左右。咖啡简餐 约795镂 空百货 约4667观光 电梯Page 17观光 电梯特色餐饮 约838百货 约4700茶楼 约948浴足 约
8、1000茶楼或健身 房 约832特色餐饮：烧烤 、干锅、特色火 锅、特色菜等（ 滋味烤鱼、三国 烤肉、釜山料理 、港市茶餐厅等 ）镂 空Page 18KTV 约2272网吧 约680电玩 约700大型餐饮 约2590电影院 约2077大型餐饮镂 空Page 19五层商业论证Page 20经济层面因素 五层商业采取直接销售模式。因项目预计进入两家主力店。项目主力店 周边店面销售将得到保障。 四层商业对比五层商业方案，削减商业增加住宅比例。考虑到楼面地价 较高，住宅相较商业产值低。 四层方案如需保留电影院此类特殊业态，将进一步降低可销售面积。增 大资金压力。 项目地块属稀缺商业地块。在市场具有唯一
9、性。销售难度不大，预计销 售速度可观。预判五层商业销售压力不大。 基于业态盈利能力分析与成本分摊考虑，五层商业与四层商业更能将土 地成本分摊，使之土地成本更低。从经济层面建议保留五层商业，原因如下：五层商业论证Page 215F4F3F1FB1超市店前区停车场精品零售主力百货精品零售2F快餐、休闲餐饮主力百货咖啡及西简餐馆特色餐饮主力百货茶楼、浴足美容、美发、培训、儿 童乐园主力百货KTV、网吧、电玩、电影院、大型餐饮精品零售五层商业业态业态丰富，能满足犍为区域内各年龄层次消费者的需求，多类业态实现项目业态补充，提升人气。五层商业论证Page 224F3F1FB1超市店前区停车场精品零售主力百
10、货精品零售2F快餐、休闲餐饮主力百货咖啡及西简餐馆大型餐饮主力百货茶楼、浴足美容、美发、培训、儿 童乐园主力百货精品零售四层商业业态业态较丰富，基本能满足区域客户需求，项目人气的聚集能力较强。五层商业论证Page 23通过对四、五层商业业态规划布局的差异分析，我部认为，在五层商业具有明显优势：n 五层商业业态丰富程度较高，客户辐射面更大，项目运营风险最低。n 五层商业内部人气互补空间更大，进一步保证项目商业的存活。n 从商业对人气的吸附性上看，五层商业可借助更多商家，在极大程度上聚集项目人气，实现商业的价值拉升。n 需预留项目未来的发展空间。五层商业论证Page 24通过商家深访发现，在第五层
11、位置的商家主力店入驻不存在较为明显的抗性，且参考同类项目横向对比，我司认为五层商业可以打造。五层商业论证Page 25销售模式建议Page 26以主题商业落地、租约返利为切入点，采用销售为主、招商为辅、租金返 利的模式，凸显项目商业投资、运营价值，卖预期，卖未来，实现回流。营销造势关键节点：主题商业落地、租约返利p 以主题商业带动项目整体商业价值提升；p 招商先于销售启动，只针对非临街大面积商业展开；p 以实际的租约返利展现项目商业投资价值，实现快速回流营销的关键：主题商业提升项目价值商业销售模式租约返利实现资金快速回笼Page 27商业销售方式先期通过商家进行摸底，寻找可购买商家，消化大面积
12、 商铺，形成主题商业提升商业整体价值重点商家：大型餐饮，品牌服饰定制商家购买：品牌服饰、餐饮等大型主力商家进 行意向购买接洽Page 28招商先于销售启动，只针对非临街大面积商业展开，提升商业整体价值；带租约销售，交房起10年内每年至少7%投资回报率返利，实现快速销售招商并举，带租约销售：招商先行，根据商业 业态定位定向招商，联合多业主带租约销售商业销售方式Page 29临街底商销售方式单铺销售，实现产品利润最大化面对临街底商呈现一铺难求的市场局面，针对项目临街商铺，采用单铺销售、不反租的销售模式，实现项目产品利润最大化Page 30产权划分销售，降低购置门槛，扩大市场空间采用产权划分销售，控
13、制产品购置门槛，扩大客户需求范围，实现产品快速销售内部商业销售方式降低购置门槛，扩大客户需求 范围，可实现产品快速销售最大化满足商业客户面积需求， 短期实现快速销售，但后期运营 管理受影响，可造成业态混论等 风险，影响商业整体品质有效控制大型商业及商业品质 ，但投入成本高，销售进度缓 慢产权式划分销售自由分割销售单层销售Page 31方案二Page 32总用地面积8000平方米（12亩 ）地块用途商住综合用地建筑密度不限规划容积率不限地块成本1200万元/亩项目概况项目指标本案项目占地面积较小，土地成本高，但对容积和建筑密度限制少 ，项目可塑性较强Page 33产品组合建议城市综合体大型集中式
14、商业，配合部分高档酒店集中商业星级酒店Page 34项目物业关系酒店大型集中 式商业 档次稍高的经济性 酒店，实现产品式 的销售城市商业地标，满足 城市商业需求商业：为酒店提供城市商业配套，满足高端 酒店客户需求； 酒店：为商业提供客户资源，聚集人气商业配套，满足高端消费提供客户资源各种物业相互支撑，相互依托，提高项目资源利用率，并进一步促进项目各物业的价值提升Page 35考虑到实际收益，建议规划高层建筑。 用地面积8000 平方米 考虑本地块地理位置优越，指标不限，建议商业建筑面积比例最大化，增加投入产出比。 总建筑面积:56700平方米 根据经验和本项目地的具体情况，商业面积建议控制在
15、35000平方米55000平方米之间。 项目裙楼规划单层总用地面积4100 平方米，共七层。项目应尽可能规划足够的商业面积，增加产品价值。 规划地下超市（6000平米,店前区2000平米）。商业总面积约在36700平方米。 酒店位于商业广场上方。酒店部分约为20000平米。建筑形式建议Page 36项目总体定位Page 37领导者行业老大 项目竞争 战略选择n垄断价格 n产品有不可重复性 n过河拆桥 n搭便车，借势 n以小博大，杀伤战术 n价格战的制造者挑战者非行业老大，中大规模市场追随者次/非主流市场补缺者敏锐的机会主义者n目标明确，挖掘客户 n瞄准市场缝隙 n创新产品和需求点n改变游戏规则
16、 n强调新的评估标准 n强调产品的特色和价值借势：借助项目所处商业核心区域的客户吸纳能力，实现项目客户积累，最终实现项目快速销售 引领：深度挖掘项目所处区域潜在价值，利用自身商业，立足做城市商业NO.1，建立市场法则，垄断市场。项目竞争策略Page 38通过对项目地块开发现状及周边市场的研究，我部认为本项目应定位为：以满足犍为县城市商业需求，以投资置业为主、刚 性需求为辅的城市NO.1地标性城市综合体项目定位体系下，各类业态的责任： n商业：城市级商业配套，城市商业聚合标榜，满足充足利润前提下实现资金快速回笼，同时拉升项目价值。n酒店（产权式公寓）：产品价值快速变现的重要条件，同时为商业聚集人气，并进一步通过酒店管理团队入驻，提升项目档次。n住宅：稳定的现金流、为商业聚集人气项目总体定位Page 39项目酒店定位Page 40城市之脉 犍为县首例四星级产权式酒店 城市酒店典范主题定位p犍为县首例四星级酒店，承载城市城市旅游、消费、商务等需求，城市
