社区商铺不愁卖租金回报并不高

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1、2 0 1 3年8 月2日 星期五责编 周素琼 美编 温延庆 责校 郭升涛2 0 1 3年8 月2日 星期五责编 周素琼 美编 温延庆 责校 郭升涛B05楼市 聚焦点B04楼市 聚焦点商铺租售情况： 石竹新花园片区周边配套成熟， 居 家氛围浓厚。该片区囊括了中信新天地、 中天城市风 景、 石竹新花园、 万科金域华府等小区， 目前片区大部分 楼盘入住率约8 0 %或以上， 使得该片区商业氛围渐浓。 记者走访发现， 目前该片区上商铺的每平方米租 金范围在8 0到2 0 0元不等， 当记者表示想租赁商铺时， 一家中介公司人员均表示， 除了人气相对欠缺的汇景 上层， 其余地方皆已租满， 没有铺源可租。

2、 目前， 该片区唯一在售的万科金域华府， 从2 0 0 9 年开盘至今， 仍有住宅在售， 不过商铺却早已售罄， 据 中原数据监测， 该项目商铺成交均价为2 13 9 7元/ ， 最高单价能卖到42 441元/ 。记者看到， 一期的商铺 早已招商开业， 多为餐饮业， 且生意不错， 目前二期的 商铺在招商中， 租金每月大致在10 0元/ 。算笔账： 首付90万， 第七年回报率6. 7%以项目二期一7 0平方米的临街商铺为例， 按2 . 1 万元/ 平方米来算， 加上税费， 一次性付款总价约150 万元。首付需 8 0万元左右， 剩余 7 0万按照按揭 5年 商业贷款来算， 需还本息约8 5万元，

3、总价约16 5万。 月租金以该小区目前的较高值10 0元/ 平方米算， 每月租金7 0 0 0元， 一年租金8 . 4万元。按照该片区的成 熟小区行情， 以5年租约计算， 一般前三年不递增， 第四 年起， 租金多是15%递增， 前三年租金为2 5. 2 万元， 第四 年按照5%递增计算， 年租金为9 . 6万元， 第5年的租金 为11. 1万元， 第五年回报率为6 . 7%， 若算上前面两年的 空置， 3 . 7%回报率为购买后第七年的回报情况， 算上今 后或会出现的空置期， 回本大致需要2 5年左右。潘圆社区商铺不愁卖 租金回报并不高 近三年东莞主城区社区商铺售价上涨超五成， 租金回报率仍处

4、较低水平， 普遍未达4%东莞时报记者 周素琼“不限购不限贷” 这样的广告宣传， 的确能吸引不少在住宅投资方面受限 的投资客。作为商业地产中不可或缺 的一种业态， 社区商铺正受到越来越多 投资者的青睐。 以前的楼盘在住宅销售得差不多 时， 开发商才会卖社区商铺， 而现在， 不 少刚开盘的项目， 就在酝酿推售商铺 了。记者了解到， 在当下大朗片区强劲 的 “促销风” 、“降首付风” 刮来之时， 多 个项目在住宅产品仅有少量的去化时， 也推出商铺来 “救急” 。 但即便如此， 这样的商铺一旦推向 市场， 还是应声四起。在城区某个住宅 产品销售惨淡的项目， 推出的商铺， 还 卖出了5万/ 平方米的均价

5、， 最高价甚至 到了7. 2万/ 平方米。近三年社区商铺均价上涨超5成社区商铺的成交， 多集中在城区。 中原地产研究部监测数据显示， 2 0 0 9年 四大主城区社区商铺共成交6 49套， 今 年上半年社区商铺成交6 41套， 已接近 当年全年水平。2 0 12年的数据显示， 全 年社区商铺成交 1545套， 与 2 0 0 9年相 比， 3年间成交量上涨了13 8 %。在价格 方面， 2 0 0 9年， 商铺均价为 159 54 元/ 平 方米， 2 0 13年上半年成交均价为 2 4574 元/ 平方米， 三年时间， 上涨幅度超5成。 价格节节高升， 那收益呢？金信联 行格林小城分行从业五

6、年多的商业部 资深人员李长洪介绍， 他在西平负责这 边商铺的租售五年多了， 这个片区也是 回报率比较靠前的板块。但他坦言， 在 东莞目前买的社区商铺， 如果回报率能 达到 4%， 已经是比较好的状态了，“以 前低价入的商铺即便转售， 转手费也会 收得很高， 摊到均价上都是一个不低的 数值。 ” 记者了解到， 目前东莞大部分银行 针对商铺贷款方面， 贷款利率均会按照 基准利率6 . 55%上浮10 %来计算， 也就是 按7. 2 0 5%执行。即便取4%回报率这一 高值， 也远低于5年以上的贷款利率。“一半海水一半火焰”由于住宅投资受限， 不少手有部分 闲钱的客户会将眼光转向商铺， 但同样 是因

7、为仅有部分闲钱， 也就多局限在了 面积稍小， 位置略差， 总价不高的社区 商铺中来做选择。 的确， 高达五成的首付费用， 如果 是选择地段靓的铺位， 逾百万的首付便 是理所当然的， 所以只能退而求其次。 不过记者走访多个成熟小区后发现， 就 算同一个小区， 靠近主干道的铺位出租 率好， 但小区背部的商铺空置率就大幅 增加。例如， 石竹新花园、 中信新天地、 盛世华南等靠近大马路一侧的商铺， 商 家琳琅满目， 可谓一铺难求， 但是背部 却十分萧条， 大量空置。如刚售完的天 利中央花园、 中熙弥珍道等， 正门背后 的铺位贴满了求租讯息， 在正门的商铺 纷纷进驻时， 背部的还是冷冷清清。 那么东莞小

8、区普遍情况如何？本 期策划记者将走访多个已售多年或刚 售的社区， 来了解投资这类商铺的回报 率实情， 通过详实的调查采访， 采用数 据计算， 来为读者呈现一份关于多个社 区商铺在租售方面的实际情况。商铺租售情况： 在市场仍处焦灼期的2 0 12年初， 中熙弥珍 道在住宅产品走货相对较慢的形势下， 选择了推售商铺。由于 西平大多社区商铺只租不售， 该项目商铺的推出， 得到了较好 的市场反应， 记者查询东莞市房产管理局公众信息网得知， 该 项目仍余4套商铺未售， 从现场了解到， 未售的商铺大多内有 承重柱， 且并非面朝大马路的位置。 中原地产市场研究部监测数据显示， 该项目商铺成交均 价约4. 1

9、万元/ 平方米， 套均面积约6 3平方米， 套均总价约2 6 0 万元。 此外， 记者还了解到， 该项目销售中心位置的商铺已被嘉 荣SPA R 买下并确定进驻， 临近该位置的另一商铺甚至卖出了最贵单价7. 2万元/ 平方米。 记者在现场还发现， 靠近销售中心拐角位置的商铺目前已陆 续开始装修， 包括数码店、 玉器行、 茶庄等商铺已经进场， 五家相连 的中介公司也已开始营业。记者向转租铺位的业主了解到， 整体 租金在12 0 元/ 平方米左右， 套均每月租金在8 千元左右。 该项目斜对面是居住氛围较为成熟的小区东骏豪苑， 临街 商铺只租不售， 目前租金在10 0 -150元/ 平方米不等。算笔账

10、： 首付1 55万， 第5年租金回报率低于4%以一套7 0平方米的临街商铺为例， 一次性付款总价约2 9 0 万元。加上税费手续费， 首付五成需155万元左右， 剩余145万按照按揭10年商业贷款来算 （商铺按揭贷款利率需按基准利 率上浮10 %， 也就是按照7. 2 1%执行） ， 需还本息约2 0 0万元， 加 上各种手续费税费， 总价约3 6 0万。 月租金以周边目前的较高值150元/ 平方米算， 每月租金 10 50 0元， 一年租金12 . 6万元。按照西平片区普遍行情， 以5年 租约计算， 一般前三年不递增， 第四年起， 租金多是10 %-15%递 增， 前三年租金为3 7. 8

11、万元， 第四年按照10 %递增计算， 每平方米 为16 5元， 年租金为13 . 9万元， 第5年的租金为15. 2 万元。第五年 回报率为4. 2 %， 若算上头两年的空置， 回报率在4%以下。 若以五年后每年租金上浮10 %来算， 且中间加上或会出现 的空置期， 回本需要近40年。周素琼商铺租售情况： 去年初， 位于麦德龙旁的葡萄庄园开始了 一期业主的收楼， 年底， 业主陆续入住。该小区的临街商铺， 在 今年初， 也逐渐开始入驻。记者了解到， 该项目从2 0 10年底开 始销售一期商铺， 共6 8 个， 面积从 6 1-145平方米不等， 因为临 近麦德龙， 且面对盛世华南， 在三期的所有

12、商铺中， 一期的价格 相对较高， 单价为2 10 0 0 -2 50 0 0元/ 平。 记者日前在前往该小区时发现， 随着业主的入住， 一期商 铺目前开业的有10余家， 其中美容院、 家电产品占了较大比 例。一家开业近三个月的蛋糕店店主介绍， 自己从华南摩尔商 街迁来， 租金虽贵了一半， 但期望能在新环境遇到更多客户。 记者在橱窗观察到， 当天供应的小型蛋糕尚未占满陈列橱窗。 最邻近销售中心的是一间沙县小吃店面。通过大致的介 绍， 记者了解到， 杨老板与妻子已经走遍了大半个中国来做沙县小吃的生意， 东莞的悠闲， 是他们很满意的，“但租金之高， 是我们始料不及的。 ” 杨老板说， 这里6 0平方

13、米一个月就要快 46 0 0元了， 相当于 8 0元/ 平方米。他还逐一地罗列出物业押 金、 物业费、 改装费等。“差不多要6 0 0 0元一个月了， 等于要卖 几千碟沙县蒸饺才能回本。 ” 杨老板说， 现在的固定客户就是这个小区的保安， 有时守 到凌晨1、 2点， 也没多少 “帮衬” 顾客，“现在也就希望人越来越 多吧。 ” 杨老板长叹道。 记者走访周边小区商铺了解到， 旁边的盛世华南商铺多由 银行进驻， 小区后门一带， 商铺多空置。向中介了解到， 江滨花 园临街商铺面积集中在50平方米左右。名泰中介公司梁先生 告诉记者， 该小区的小面积商铺租金上涨幅度不大， 每年上涨 5%左右， 现在维持

14、在50 -6 0元/ 平方米左右。算笔账： 首付90万， 第八年回报率约3. 7%以项目一期一套靠近正门7 0平方米的临街商铺为例， 按 2 . 5万元/ 平方米来算， 加上税费， 一次性付款总价约18 0万元。 首付五成需9 0万元左右， 剩余9 0万按照按揭5年商业贷款来 算， 需还本息约110万元， 总价约2 0 0万。 月租金以该小区目前的较高值8 0元/ 平方米算， 每月租金 56 0 0元， 一年租金6 . 7万元。按照该片区的成熟小区行情， 以5 年租约计算， 一般前三年不递增， 第四年起， 租金多是5%递增， 前三年租金为2 0 . 1万元， 第四年按照5%递增计算， 年租金为

15、7万 元， 第5年的租金为7. 4万元。第五年回报率为3 . 7%， 若算上前面 两至三年的空置， 3 . 7%回报率为购买后第八年的回报情况。加上 今后或会出现的空置期， 回本需要3 5年左右。周素琼商铺租售情况： 傍晚时分的格林小城临街商铺， 行人来来 往往， 商家也都在忙着张罗生意。2 0 0 4年， 该项目开始发售， 商 铺大概是2 0 0 5年、 2 0 0 6年左右推向市场。一位在金信联行商 业豪宅部工作5年多的李长洪告诉记者， 7、 8 年前， 的商铺售价 大约在1. 6万元/ 平方米， 而且由于当时周边环境较为荒凉， 目 前升至6 、 7万元/ 平方米的靠近沃尔玛的铺当时售价并

16、不高。 他介绍， 一些位置较好的临街商铺目前的租金在150 -2 0 0元/ 平方米左右， 而且租金每年向上递增15%。“一旦放出转租铺， 也很快会有下家来接手。 ” 在格林小城一个地下车库入口旁的美甲店外， 正张贴着转租的告示， 记者向老板娘了解到， 美甲店在此经营了3年， 前两 年租金每年递增5%， 第三年递增10 %， 后续的则递增15%， 目前 该店铺面积为70平方米， 租金5750元/ 月。记者向中介人员了 解到， 当年这些内铺售价较低， 每平方不到1万元， 目前的租金 水平也较低， 6 0 -8 0元/ 平方米左右。 记者了解到， 对面的小区景湖时代城只租不售， 非临街商 铺已在10 0元/ 平方米左右， 租金每年上涨10 %。算笔账： 当年1 2 0万入手， 如今回报率达1 0 %记者了解到， 几年前西平仍未有如此多项目进驻时， 租金 情况并不理想， 直到2 0 10年， 家乐福、 彩怡百货进驻时代城， 周边的商铺租金应声上涨， 非临街商铺也从50元/ 平方米涨至70 元/ 平方米。随着天利中央、 景湖荣郡等项目的进入， 以及行政 规划上的利好， 西平的商