代建合同管理对中国建筑行业带来的影响

《代建合同管理对中国建筑行业带来的影响》由会员分享，可在线阅读，更多相关《代建合同管理对中国建筑行业带来的影响（192页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、代 建 合 同 管 理主讲：赵军Email： 天津理工大学经管学院05/11/18合同管理三个层次不读不懂，做事一厢情愿 ； 既读且懂，教条僵化使用 ； 掌握精髓，运用之于无形 。合同管理最高境界：据而不用，就是合同的最大用处 。项 目 管 理合 同 管 理代 建 合 同第一部分 概述第二部分 代建合同的管理代建制的制度设计代建项目的管理模式代建合同模式代建法律关系的当事人代建合同的种类代建项目合同管理的法律依据第一部分 代建项目合同管理概述代建制的制度设计运用市场竞争机制，以招标为手段，确定专业代 建单位，并通过高度专业化的管理体系保证投资 效率和项目建设质量； 在出资人、代建人、使用单位之

2、间建立起市场合 约关系，以法律为手段使合约主体间的权利、责 任、义务形成刚性约束，从而使投资概（预）算 等成为刚性指标； 赋予代建人项目法人地位，使其为出资人补位， 从而化解所有者缺位的矛盾，这是使“代建制”行 之有效的根本保证。 代建项目的管理模式一、全过程代建 比较适宜规模适中、专业不很复杂的一般性项目。 二、两阶段代建 项目前期代建是从编制项目建议书开始至项目初步设计批复 为止。比较适宜咨询管理类背景的项目管理企业 项目后期代建一般从施工、监理和重要设备材料采购招标开 始至项目竣工验收合格之日结束。比较适宜有总包类背景的 项目管理企业。 两段式代建比较适宜规模大、工期长的建设项目。 v

3、一般认为在建设项目获得初步设计批复后，代建人进入最为 合适。代建制合同模式 代建制合同体系代建合同的地位代建合同三种模式之比较代建制合同体系 勘 察 设 计 单 位施工单位材料供应单位监理单位委托人代建单 位代建合同勘察设计合同工程监理合同施工合同采购合同代建合同的地位代建合同是指代建项目委托人与代建 人之间为完成代建项目，明确双方权 利义务关系的协议。 代建合同是代建项目建设过程中最基 本的合同。代建合同模式一投资人代建单位使用单 位代建合同“政府投资代建项目实行合同管理，代建单位确 定 后，市发改委、使用单位、代建单位三方签定相关项 目委托代建合同。”北京市政府投资建设项目代建制管理办法(

4、试行)第6条 代建合同模式二投资人代建单位使用单 位代建合同委托书代建合同模式三代建单位使用单 位代建合同三种模式的比较 模式一 优点：三方的权利、责任、义务明确，特别 是对代建人的保障更为有利。 不足：由于投资人（作为计划审批机关）直 接作为合同当事人，承担了较多的责任和 义务，一旦发生纠纷或诉讼，投资人将处 于比较尴尬的境地。此外，如果“代建制”全面推开的话，投资 人将势必陷入大量的具体事务中去。 三种模式的比较模式二 优点：将代建合同分拆成二个具有关联 关系的法律文件，既赋予了代建人在 代建合同中的法律地位，又简化了投 资人的责任、义务。 不足：不利于代建项目的投资控制。三种模式的比较模

5、式三 优点：合同主体简单，权利、义务关系 较 为简单。 不足：代建人的法律地位相对较弱；不 利于代建项目的投资控制。代建法律关系的当事人委托人 代建人 使用人 专业承包单位 代建项目监督管理部门 委托人政府部门（代表城市北京） 项目法人（代表城市上海） 使用单位（代表城市 重庆、海南省、 山西省、厦门、宁波、嘉兴、鹤壁等）委托人之政府部门 “本办法所称代建制，是指政府通过招标的方式， 选择社会专业化的项目管理单位（以下简称代建单位 ），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目 建成后交付使用单位的制度”。北京市政府投资建设项目代建制管理办法（试行）第2条 “政府投资代建项目的代建单位应通过招

6、标确定。 市发改委负责政府投资项目代建单位的招标工作， 各相关专业部门按照职责分工参与或配合招标工作 。”北京市政府投资建设项目代建制管理办法（试行）第4 条委托人之项目法人 依法成立的项目法人，“在工程前期通过市场竞争 方式选择工程管理公司，建设工程项目立项后 ，由工程管理公司承担自前期准备至工程竣工期间的 项目管理工作，项目法人应当与工程管理公司签订建 设工程项目管理委托合同。”上海市市政工程建设管理推行代建制试行规定第5条、第7条 项目法人包括“由政府全额投资或由政府控股的项 目法人和经政府授权的投资主体，以及通过政府招 商取得建设工程项目经营权，并承担项目投资、建 设、运营的项目公司。

7、” 上海市市政工程建设管理推行代建制试行规定第3条 委托人之使用单位 “实行代建制的公益性项目，其项目建成后的使用单 位，在建设期间是被代理人，负责提供建设条件和外 部环境；其项目建设管理代理机构（以下简称代理机 构）是代理人，受被代理人的委托实施建设管理行为” 。 重庆市政府公益性项目建设管理代理制暂行办法第5条“政府投资项目代建实行代建合同管理。代建单位确 定后，建设单位应当和代建单位签订项目委托代建 合同”。 宁波市关于政府投资项目实行代建制的暂行规定第10 条委托人的确定“代建制”的制度设计中，委托人的角色非常重要 ，以至于无法统一用某种模式绝对地加以设定， 而应在不同的背景下采取不同

8、的方式来确定，以 实现委托人的最大利益。 对政府投资项目可以采用政府部门或项目法人作 为委托人；而对于非经营性政府投资项目，政府 部门要比项目法人更适合做委托人。 代建人的类型一般来说，代建单位是指按照代建合同的 约定承担政府投资项目建设管理工作的法 人或其他组织。 事业单位型 企业型代建人之事业单位型由政府设立（或授权）的事业单位实施 代建。如深圳市建筑工务署、河南省鹤 壁市的代建中心（建设局）、安顺市建 设项目管理中心、陕西省统一建设管理 办公室等 不利于代建市场的健康发展工程咨询和工程项目管理公司包括工程咨询企业、造价管理企业、招标代理 机构、具有咨询资质的设计院等。 工程施工总承包企业

9、包括施工总包单位、房地产开发公司、投融资 公司、国有资产经营公司等。 从各地代建制试点情况看，大多数采用的 是企业型代建，要求代建单位必须具有相 应资质并能够独立承担履约责任的法人。代建人之企业型代建人的资质要求1+X ，即代建人必须具备工程咨询的甲级资质 ，同时兼有1项或1项以上的其它与建设工程相 关的资质（如工程招标、设计、监理、施工等 资质）。 目前较为通行的做法是只要具备工程咨询、工 程勘察、工程设计、工程监理、工程招标、造 价咨询或房地产开发一级、工程总承包一级资 质中的任一项即可作为入门资格。代建人的选择政府指定 直接委托 公开招标 代建人的选择之政府指定直接指定成立专门承担政府投

10、资项目代建任务的事业性机构，如“ 安徽省公益性项目建设管理中心”、“深圳市建筑工务署”等 都是专门组建的政府机构或事业单位。其主要做法是，在 批准项目建议书时确定代建项目，批准可行性研究报告或 初步设计后，由发展改革委下达代建任务，代建机构开始 工作。 有限选定如武汉市通过招标选定了三家项目管理公司作为代建单 位，由市发改委在这三家企业中指定代建单位，并下达代 建任务。 代建人的选择之直接委托直接委托如：“代建委托可实行招标委托、直接委托 二种方式。造价1000万元以上的工程实行招 标委托，造价1000万以下的工程可实行直接 委托。实行招标委托的，代建备选单位均有 资格参加投标。” 厦门市重点

11、工程建设项目代建管理暂行办法第5 条代建人的选择之公开招标公开招标如北京市发改委委托专业招标代理机构，通过公开 招标选定具备资格的代建单位，其中项目总投资、代 建单位管理费等均由招标确定。 以公开招标方式确定代建单位的模式更符合“ 代建制”的特性，实际效果也更好。但也有不 足。代建人选择方式的比较 直接指定方式存在的主要问题是，由于招标人、代建 人、使用单位均为政府机构，因而使得这种制度安排 无法形成控制投资的刚性约束机制，一旦出现质量、 工期和投资超概算问题，难以处罚代建单位和挽回损 失。另外，代建单位也无法从根本上摆脱政府领导的 干预。 有限选定方式的主要问题是，因受政府指定，所以控 制投

12、资的约束机制仍然缺乏刚性，易受政府干预，且 代建单位缺乏主动性、积极性。 公开招标方式，由于通过竞争机制和运用市场合约的 手段将责任落实到代建单位，从而形成了有效控制投 资的刚性约束机制，因此实际效果更加明显。鉴于其 不足之处，建议与有限选定方式结合更为适宜。（1）会同使用单位，依据项目建议书批复内容组织编制项目可行性研究报告 ； （2）组织开展工程勘察、规划设计等招标活动； （3）组织开展项目初步设计文件编制修改工作； （4）办理项目可行性研究报告审批、土地征用、房屋拆迁、环保、消防等有 关手续报批工作； （5）负责办理年度投资计划、建设工程规划许可证、施工许可证、施工图审 查等手续； （6

13、）组织施工、监理和设备材料选购等招标活动； （7）负责工程合同的洽谈与签订工作，对施工和工程建设实行全过程管理； （8）按项目进度要求上报年度资金使用计划，并按月向有关部门上报工程进 度和资金使用情况； （9）组织工程中间验收，会同有关单位共同组织竣工验收，对工程质量实行 终身负责制； （10）编制工程决算报告及报批，负责项目竣工及有关技术资料的整理汇编及 移交。代建人的职责目前，代建人作为项目法人的制度设 计与现行的法律环境还存在一定矛盾。 代建人的法律地位使用人使用人，是指对代建项目提出使用功能， 协助代建单位完成项目建设工作，并在项 目建成后实际接收、使用、管理项目的一 方。使用人的职责

14、一般包括： (1)根据项目建议书批准的建设性质、建设规模和总投资额， 提出项目使用功能配置、建设标准； (2)协助前期工作代理单位和建设实施代建单位办理计划、规 划、土地、施工、环保、消防、园林、绿化及市政接用等 审批手续； (3)参与项目设计的审查工作及施工、监理招标的监督工作； (4)监督代建项目的工程质量和施工进度，参与工程验收； (5)监督前期工作代理单位和建设实施代建单位对政府资金使 用情况； (6)负责政府差额拨款投资项目中的自筹资金的筹措，建立项 目专门帐户，按合同约定拨款。专业承包单位专业承包单位是指由代建单位通过招标等 方式选择承担代建项目拆迁、勘察、设计 、施工、监理、材料

15、和设备供应及安装等 工作，具备相应资质的单位。 回避制度代建项目监督管理部门发改委（或计委） 如：北京、重庆、海南省、宁波 建设行政主管部门 如：天津、厦门、山西 各行业主管部门分管 如：上海（市政工程由市政局主管）按代建阶段划分 前期工作代理合同 建设实施代建合同 全过程代建合同 按工作内容划分 项目管理服务合同（如上海、重庆） 项目管理承包合同（如北京、海南、厦门）代建合同的种类代建项目合同管理的法律依据政府采购法 招标投标法 合同法 建设法规 部门规章 地方性法规、地方政府规章代建制与政府采购法政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体 组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购 目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程 和服务的行为。政府采购法第2条第二款 “本法所称工程，是建设工程，包括建筑物和构 筑物的新建、改建、扩建、装修、拆除、修缮等 。” 政府采购法第2条第六款 政府投资项目属于我国政府采购法的调整范 围。代建制与政府采购法 从理论上讲，只有集中采购目录以内的或者采购限 额标准以上的政府投资工程，才适用政府采购法 。 在“政府集中采购目录”中，“工程类”的范围仅 指“统一组织的房屋（含宿舍）修缮、装修（在京 单位）”。 在“部门集中采购项目”中