《《和君视野》2006年第7期总第11期——房地产专刊（投资商跨区域投资战略目标分析）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《和君视野》2006年第7期总第11期——房地产专刊（投资商跨区域投资战略目标分析）（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 0 0 开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析 专刊专刊 中国地域广阔，区域经济差别较大，沿海地区经济较中西部地区经济发达，房地产市场发展水平亦存在着梯度差别，开发商在选择投资区域上宜按照“面线点”的思路 开发商跨区域投资的重要性开发商跨区域投资的重要性 开发商跨区域投资的现状开发商跨区域投资的现状 跨区域投资布局总体原则跨区域投资布局总体原则 跨区域投资布局实施路径跨区域投资布局实施路径 区域投资布局具体实施步骤区域投资布局具体实施步骤 开发商跨区域投资战略分析开发商跨区域投资战略分析 7 11 1 1 开 发 商 跨 区 域 投 资
2、战 略 分 析开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析 专刊专刊 目目 录录 一一. . 开发商跨区域投资重要性及现状开发商跨区域投资重要性及现状.2 2 1 1 开发商跨区域投资的重要性开发商跨区域投资的重要性.2 2 2 2 开发商跨区域投资的现状开发商跨区域投资的现状.4 4 二如何进行跨区域投资布局二如何进行跨区域投资布局. 5 5 1 1 跨区域投资布局总体原则跨区域投资布局总体原则.5 5 2 2 跨区域投资布局实施路径跨区域投资布局实施路径.6 6 3 3 区域投资布局具体实施步骤区域投资布局具体实施步骤.6 6 2 2 开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析开 发
3、 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析 专刊专刊 开发商跨区域投资战略分析开发商跨区域投资战略分析 一一 开发商跨区域投资重要性及现状开发商跨区域投资重要性及现状 1 开发商跨区域投资的重要性 国民经济持续稳定健康发展为房地产行业发展提供了良好的经济基础国民经济持续稳定健康发展为房地产行业发展提供了良好的经济基础 房地产行业是国民经济的支柱性行业， 历史经验表明房地产消费与投资与宏观经济有着很强的正相关性。 由下图看出，近十年来我国国民经济持续稳定增长，2006 年实现国内生产总值 209407 亿元，增长 10.7%；而按照“十一五”规划， “十一五”时期国内生产总值要实现年均增长 7.5
4、%，预计未来四年内国民经济将持续稳定增长。经济大势持续向好为房地产行业快速健康发展奠定了良好的经济基础。 10.7%8.8% 7.8%7.1%8.0%7.3%8.0%9.1%9.5%9.9%0500001000001500002000002500001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006亿元亿元0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%GDPGDP较上一年增长率较上一年增长率数据来源：国家统计局 宏观调控加速行业整合，并使开发商盈利模式发生变化宏观调控加速行业整合，并使开发商盈利模式发生变化 在此背景下，国内开发商将
5、面临着很好的发展机遇。与此同时，国家亦陆续出台一系列的政策法规（2006 年甚至被称为“调控年” ） ，以此规范和促进房地3 3 开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析 专刊专刊 产市场健康发展。 下文从土地政策、货币信贷政策、税收政策、开发相关政策四个方面来分析各政策对房地产行业及开发商所造成的影响。 由上图可看出，房地产市场趋于规范，同时竞争日趋激烈。房地产开发对开4 4 开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析 专刊专刊 发商的资金实力要求越来越高， 大量中小开发商迫于资金压力面临被
6、淘汰出局的命运，行业整合加速。尤为重要的是，竞争的加剧及一系列税收政策使得行业平均利润率下降，而以往通过低价拿地从而获取高额利润的盈利模式难以持续，开发商须通过不断扩大销售规模与加强成本控制来获得盈利增长。 开发商规模扩张引致跨区域投资开发商规模扩张引致跨区域投资 在上述新的市场形势下，销售规模扩张对开发商的意义在于： n 增加盈利额 n 现在国内房地产行业正处于快速发展期，对于大型开发商而言，应快速扩大规模，提高市场份额，以争取市场领先地位，取得竞争优势 开发商要进行规模扩张，将不得不考虑跨区域投资的问题。跨区域投资对于开发商的意义还在于：减少局部市场波动对开发商盈利所造成的不利影响，优化投
7、资结构。 2 开发商跨区域投资的现状 其实不难发现，很多大的开发商已采取跨区域投资的战略，包括港资开发商（如和记黄浦等） 、内资开发商（如万科、金地、招商地产、保利地产等） 。 万科于1988年介入房地产领域， 1992年正式确定大众住宅开发为核心业务。在发展过程中，万科逐渐确立了“3+X”的区域发展模式，即以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。截至 2005 年底，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、沈阳、成都、武汉、南京、南昌、苏州、无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍山，目前万科业务已经扩展到 29 个大中城市。 金地集团在
8、其 2006 年报中明确提出，继续实施跨地域发展战略，继续加大热点地区以外地区的投资力度，争取布局西南，形成全国化布局。截至 2006 年底也初步形成了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海区域为主，其他区域经济中心城市（武汉、西安、沈阳）为辅的全国化发展布局。 5 5 开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析 专刊专刊 二二 如如何进何进行跨区域投资布局行跨区域投资布局 1 1 跨区域投资布局总体原则 跨区域投资成就了很多大的开发商，但也有开发商异地铩羽而归。对于开发商而言， 不能为了跨区域而跨区域投资， 开发商进行跨区域投资须遵循以下原则： n
9、 符合公司总体战略原则 跨区域投资是企业的一项战略选择，必须遵从企业的总体战略定位，即企业必须认真分析房地产行业的发展现状与趋势，了解自身资源与能力的优劣势，确定企业的使命、愿景、发展目标，并在此基础上决定： （1）是否需要跨区域发展；（2）聚焦于局部区域市场还是进行全国化投资布局。 n 在规模扩张与风险控制之间取得平衡 开发商进行跨区域投资，蕴含着大量的风险，包括： （1）政策变动的风险；（2）资金链断裂的风险，房地产投资所需资金额度较大，而投资周期较长，一般在 2- 3 年甚至更长的时间，因此开发商进行规模扩张对其自有资金实力、融资能力、现金流管理能力提出了很高的要求，如果扩张速度过快，可
10、能引致资金链断裂，造成投资失败，如业界所熟知的顺驰，因扩张速度过快，同时受国家宏观调控政策影响，资金满足不了开发进度要求，一度捉襟见肘，最后不得不将股权以较低价格转让给路劲基建； （3）企业文化融合风险，因房地产具有很强的地域性， 房地产公司一般会在项目所在地设立项目公司，同时在当地招募一定数量的员工，当地的项目公司与总部之间存在着企业文化融合的问题； （4）人力资源储备不足的风险，如果扩张速度太快，公司因人员储备不足而临时起用开发经验不足、对当地市场不了解的管理团队，很容易导致项目开发失败； （5）管理风险，跨区域扩张需要总部与分部之间合理划分权责利、建立起完善的各项制度、业务流程清晰且高效
11、，否则将导致管理失控或业务流程混乱而使得开发效率低下，导致不能实现预定盈利目标甚至投资亏损。 因此开发商在实施跨区域投资战略的背后， 必须有一系列的良好的战略支撑体系来支持其成功实行规模扩张并有效控制风险，否则将适得其反。 6 6 开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析 专刊专刊 2 2 跨区域投资布局实施路径 中国地域广阔，区域经济差别较大，沿海地区经济较中西部地区经济发达，房地产市场发展水平亦存在着梯度差别， 开发商将如何合理安排区域投资布局？ 我们认为，开发商在选择投资区域上宜按照“面线点”的思路，而在实施投资布局的过程中，宜按照“点
12、线面”的步骤，具体如下： 3 3 区域投资布局具体实施步骤 步骤一步骤一：区域区域板块划板块划分分与选择与选择 目前，关于区域经济板块划分的说法比较多，在“十一五”规划中比较笼统的称为“西部地区、东北地区、中部地区、东部地区、革命老区与民族地区和边疆地区” ，目前媒体报道比较多的有“珠三角经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈” ，同时还有“大长三角”概念（在传统意义“长三角”的基础上，沿长江7 7 开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析 专刊专刊 向内地辐射，将安微的马鞍山、芜湖、安庆包括了进来） 、 “泛珠三角”概念（即“9+2”模式，包括
13、福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南九个省（区）以及香港、澳门两个特别行政区）等。 我们在参考各种文献的基础上，经过论证，将中国版图划分为如下八大经济区域（为便于研究，暂不考虑大台北经济区） ，如下图所示： 注：红色框表示为东部沿海经济板块，蓝色框表示为中西部经济板块 需要说明的是： 虽然现在提出环渤海经济区域 （即上图所示的环渤海经济区、大青济经济区、大沈阳经济区）整合，但现实中该三大经济区域仍然呈现出“三足鼎立”的局面，区域内的内在产业链联系不够紧密，没有形成合理的产业分工关系，因此本文仍然将环渤海经济区、大青济经济区、大沈阳经济区独立分开研究。 八大区域板块基本特点及经济
14、发展情况简述如下： 8 8 开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析开 发 商 跨 区 域 投 资 战 略 分 析 专刊专刊 长三角经济区：以上海为中心，南京、杭州为次中心，涵盖长江三角洲内的两省一市（江苏、浙江、上海） ，包括上海、南京、杭州、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州 17 个城市。该区域产业合作机制与产业链已经基本形成，产业结构正在快速升级。国家发改委透露，长三角被初步定位为“我国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要国际门户、全球重要的先进制造业基地、我国率先跻身世界级城市群的地区” 。 环渤海经济区：以北京、天津为核心城市，
15、覆盖石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、廊坊、沧州等城市。该区域是我国北方最大和现代化程度最高的工业密集区，也是我国的重工业与新兴产业发展基地，在人才、科技、基础设施、区位等方面具有突出的竞争优势，尤其天津滨海新区的开发开放，必将对该区域经济发展起到很大的推动作用。 珠三角经济区：以香港、深圳、广州为核心城市，包括珠海、东莞、中山、佛山、惠州、江门、肇庆等城市。该区域为我国经济发达地区，在人才、资本、制度、基础设施等方面具备全国一流水平，尤其 CEPA 正式签署，将进一步促进该区域经济的发展。 大沈阳经济区：以沈阳、大连为中心，包括沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪、锦州、营口、阜新、辽阳、盘锦、铁岭、朝阳、葫芦岛等城市。该区域已形成重工业、机械工业、装备产业集群发展的态势，而沈北新区的成立，亦将促进该区域经济的发展。 大青济经济区：以青岛、济南为中心，包括青岛、济南、淄博、东营、烟台、潍坊、泰安、威海、日照、莱芜等城市。其中济南是我国重要的工业城市，青岛是重要的国内与国际航空
