物流地产模式探讨

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1、 目录 物流地产概念及模式 国外主要物流地产商的盈利模式 国内物流地产商的盈利模式象屿物流地产发展之路 v 物流地产的概念与内涵物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发 的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等 。 现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、 配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传 统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应 、协同效应。房地产开发商物流商国内外专业投资商工业物流地产商贸物流地产工业地产物流地产，对于很多人而言，还是一个新鲜的名 词，尽管从1993年开始这个概念就已经由全球工业物 流地产老大美国普斯洛公司带进中国了。 普洛斯公司对物流地

2、产的定义是：根据顾客的需 求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设 施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配 送设施，与客户比如制造商、零售商、物流公司等建 立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点 ，提供合适的现代物流设施。 v物流地产运营模式 v 地产商作主导,开发后租赁给物流商并代其管理。房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成 相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由 物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业 管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户 管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是 对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高

3、。目前这种模式以普洛斯、AMB为代表,其经营模式是 :在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施,出 租给客户并为其提供物业管理服务,但决不参与客户的 日常物流业务经营。v 物流商自有地产,自己经营管理物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也 是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金, 而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺 点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用 大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专 业性,建设成本可能较高。目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型 的是上海百联集团、大商集团等。百联集团以商业地 产、物流作为集团的支撑业务,在管控

4、模式方面,实行 “集团总部一事业部一经营公司”三级架构,并依据该 模式设立八大事业部和四大中心,而八大事业部则包括 了房产置业、物流等。这样可能是加强了管理的有效 性,但同时也可能带来管理成本的提高。v 地产、物流商直接合作经营物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等 其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关 领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时 共担风险。优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的 优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面 的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双 方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险 分担上可能出现矛盾。

5、 v 由第三方牵头,联系物流商和地产商通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合, 同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强 强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企 业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协 议分配。优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物 流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾 。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介 市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持 。 v国外主要物流地产运营模式以普洛斯、AMB为代表，指的是由物流地产商先选地建 成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、 物流公司等，之后转交一个

6、资产管理队伍进行物业管理，提 供物业相关服务。物流地产商只是从事地产投资开发和物业 管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作 。物流地产模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运 用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。以客户为中心， 为客户提供多层次服务，与客户建立密切的合作关系，为其 在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施；通 过物流地产商提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了 固定资产，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产 回报率，减少了企业负债率。v 国内主要物流地产运营模式 v 政府主导的经济开发区模式以政府为主导的经济开发区模式是在特定的开发规 划、政策和设

7、立专门的开发部门的组织下，将物流园区 作为一个类似于目前的工业开发区进行开发和建设。该模式运营过程中产生如下问题：一是以政府为主 导的经济开发区模式，政府在决策和规划上都有很强的 计划意识形态，将物流园区的开发作为政府支持物流业 发展的形象工程，决策带有很强的盲目性和政绩色彩。 二是对项目的市场风险意识薄弱。一些地方性的物流园 区建设，主要内容都放在了如何推进当地物流业的扩张 、建设上，盲目贪大，不讲实际，不问市场，未能充分 考虑周边的物流需求及应有的规模标准，所建设的物流 园区大大超出了当地经济发展水平和实际市场需求。直 接导致建设好的物流园区入驻企业数量少、企业经营规 模不大、空置率高等后

8、果。 v 主体企业引导开发物流园区模式从市场经济发展和利用市场进行物流资源和产业 资源合理有效配置的角度，通过把利用物流技术进行 企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业引入园 区，由其率先在园区进行开发和发展，并在宏观政策 的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和依托物流 环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园 区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流 园区开发模式。主体企业引导的物流园区开发模式，要求具有战 略眼光的实力较强的网络化、规模化经营物流企业进 驻园区发展，也要求大型、具有区域辐射能力和在所 依托的经济中心城市具有较大物流活动量的企业在园 区利用专业化物流企业设施或自

9、行建设物流设施、建 设生产基地、采购基地和销售机构，这些都对园区的 开发政策、园区的物流运作基本交通及配套的城市基 础设施等条件提出了较高的要求。 v物流地产商概况 有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商， 代表是腾飞集团、丰树 主做物流仓储、物业开发的企业，典型是美国物流巨 头普洛斯和AMBv 新加坡腾飞私人有限公司新加坡最具规模的工业地产开发商裕廊 集团的全资子公司。除了提供科技、工业及商务园区 空间之外，腾飞也是亚洲首个为工业园发展商推出全 面管理系统的商务空间方案提供商。腾飞的业务遍布 新加坡、印度、中国、日本、韩国及菲律宾等亚洲国 家。1994年进入中国后也在加快布局，业务已扩

10、展至 上海、苏州、北京、深圳、大连、南京、天津、沈阳 、西安、杭州10个城市，工业项目有15个。而前不久 腾飞集团刚成立两支总额约70亿元人民币的私募基金 ，投向中国内地地产。 新加坡腾飞集团地产项目之一：新加坡杭州科技 园 v 新加坡丰树物流信托管理有限公司丰树物流信托所属的丰树产业是由新加坡淡马锡 财团完全控股的一个多元化不动产集团，是新加坡乃 至亚洲地区最大的物流不动产所有者和经营者之一， 资产超过100亿元人民币。2005年7月，在新加坡挂牌 上市，是亚洲第一个上市物流地产REITs。丰树产业自己拥有私有房地产基金、房地产中间基 金、多种经营信托基金等不下5种投资基金,所以目前 正在依

11、托这种资金优势积极寻找土地和项目,特别是物 流物业,上海、苏州、深圳、广州等地的工业园区和基 建项目都在丰树产业的视野范围之内。 丰树天津空港物流园v 美国普洛斯普洛斯创立于1993年，当时称为安全资本实业信托公 司，是一家服务性公司，主要满足客户对本地以及区域性物 业与物流配送的需求。当时公司的业务是通过现在称之为“ 普洛斯运营系统”来实现的，这个网络系统由专业物业管理 人士组成，共同为全球各地的客户提供服务。1998年7月，公司改名为普洛斯信托公司，希望更加准 确地反映公司的全球业务增长，普洛斯于1999年3月收购 Meridian实业信托公司，又于2004年8月成功兼并Keystone

12、地产信托公司，从而大大增强了公司在北美最大物流市场上 的实力，同时也创造了巨大的运营和成本效益。普洛斯在全球范围业务的不断拓展来自于客户的需求 推动。1997年，普洛斯迈出了全球拓展的第一步，在墨西哥 的雷诺萨和荷兰的阿姆斯特丹分别开发了物流仓储设施。应 国际客户需求，普洛斯于2001年7月开始进军亚洲市场，首 先登陆日本，随后于2003年4月进入中国市场。 普洛斯于2003年4月正式在中国上海成立了地区总部 ，开始了在中国的发展。经过四年多的努力，公司在 国内18个城市投资并开发近40个物流园，建成物业总 面积将近70万平方米。这些城市包括： 北京、天津、 青岛、大连、南京、苏州、无锡、上海

13、、杭州、宁波 、嘉兴、广州、深圳、佛山、武汉、长沙、成都和重 庆。 普洛斯在中国的海港、空港以及加工基地构建了 一个完善的配送体系： 海港：上海洋山深水港、大连大窑湾港、深圳盐田港 、青岛前湾港、广州南沙港； 空港：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场 、无锡硕放机场、青岛流亭国际机场； 加工基地：苏州工业园、天津经济技术开发区、杭州 经 济开发区、长沙高新技术产业开发区、重庆经济技 术开发区。普洛斯在中国投资的大致规划：先在重要战略地区 搭建物流设施网络系统，比如上海在靠近海港、空港 、陆港和工业区的地带设置34个点；然后在环渤海 经济圈、长三角、珠三角等沿海地带布置；再从沿海 向内陆拓

14、展。在普洛斯未来版图上，杭州、厦门、大 连、宁波等沿海城市，包括重庆等内陆城市。09年1月由于金融危机的影响，普洛斯母公司总贷款 额度达到58%，波不得已以13亿美元出售在华工业地产项 目。普洛斯中国原有的高管们接管了其在中国所有的资产 ，包括运营多年的“普洛斯”品牌。转任SMG基金亚洲区首席执行官梅志明表示：在未来运 营中，“普洛斯中国”的品牌将在SMG管理下继续保持。 但普洛斯集团在两年之内不能进入中国市场，此后也只能 用普洛斯以外的品牌进入中国开展业务。同时，梅志明表示在未来3年内在中国的投资规模不低 于10亿美元。其认为，工业地产投资是一个长期回报的过 程，只要消费市场和城市化的发展方

15、向不变，物流仓储水 平必然逐步提高。国内拥有许多并不符合现代物流要求的 老仓库，取代这些老旧设施本身就具有很大的潜力可挖。 普洛斯上海项目：临港普洛斯国际物流园v AMB（安博公司）AMB公司成立于1983年，1997年在美国纽约证券交 易所上市。公司总部位于美国旧金山，分支机构遍布 全球。目前，公司总资产达到60亿美元，仅次于普洛 斯，排名世界第二位。AMB公司自行开发并拥有物业面 积达1100万平方米，在全球空港和海港享有盛誉，是 全球最大的第三方空港物流运营企业。AMB的主要客户 为全球高端的物流企业，包括Fedex，UPS，DHL， NAGEL等物流巨头，和工业、商业、零售业等行业的一

16、 些大型企业。AMB北京总部：AMB大厦v 盈利模式运营系统提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储 设施的整个流程，物流地产商模式主要通过包括策划 、构建与设施管理来实现。它的客户可以分为三大类: 物流业、制造业及零售业。许多客户都租用了物流地 产商遍布全球的多项仓储设施。物流地产商为客户提供的服务可以归纳为四种方式: (1)物流园区与标准物流设施开发。 (2)按客户要求定制开发仓储设施。(3)收购与回租。 (4)提供咨询服务。 不论是何种类型的服务，物流地产商的直接收入均 来源于物流设施租金与管理费。这是物流地产商显性 的收益。物流地产商还有一个重要收益来源于资产的升值。 这部分的收益主要通过两种渠道兑现，一是资产的出 售；二是资本市场上市，通过资产证券化，将资产的 升值预期充分体现，转化为现金流继续扩张。这部分 的收益往往通过筹资行为来实现。v 国内物流地产的盈利模式国内物流地产商主要来源两种途径，其一为房地产 开发商，作为房地产开发商进军物流地产是资本扩张 的一种出路，物流地产与房地产有相似的地方，从房 地产商转型为物流地产商