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1、1 未经许可， 请勿转载 行业周评行业周评 国家信息中心中经网 2007 年 3 月 2 日 第 6 期 国家信息中心中经网 2007 年 3 月 2 日 第 6 期 房地产调控：从“对立”走向“和谐”（摘要）房地产调控：从“对立”走向“和谐”（摘要） ? 房地产行业运行环境 1过去的房地产调控政策相互之间存在一定的“对立性”。过去的房地产调控政策相互之间存在一定的“对立性”。2006 年“国十五条”关于户型比例的要求首次在有效供给方面作出实质性规定，对于抑制房价过快增长起到了一定的作用，但有关限制土地供应的政策却会导致房地产供应量的减少， 有悖于调控房价的初衷。 2未来房地产调控政策将逐渐趋

2、于“和谐”。未来房地产调控政策将逐渐趋于“和谐”。近日曾培炎副总理的有关讲话表明， 加大住房供应和调控住房需求将协调运用于房地产市场的调控措施中， 与此相适应的就是调整住房供应结构、合理应用税费政策等，控制住房价格过快上涨将继续被纳入政府工作的目标责任制。 2 ? 近期房地产市场运行现状 1土地开发面积大增，房地产供应偏紧状况将缓解。土地开发面积大增，房地产供应偏紧状况将缓解。2006年 111 月，全国完成土地开发面积 1.98 亿平方米，同比增长38.1%，比上年同期上升 40.3 个百分点。 2 新开工和施工面积增幅同步上升， 开发商推迟竣工。 新开工和施工面积增幅同步上升， 开发商推迟

3、竣工。 2006年 111 月，新开工面积同比增长 18%，增幅同比上升 5.7 个百分点；施工面积同比增长 18.4%，增幅与上年同期基本持平；受“90 平米”政策影响，不少楼盘缓期上市，竣工面积同比增长仅 8.8%，增幅同比下降 9.8 个百分点。 3需求增长降温，但仍较旺盛。需求增长降温，但仍较旺盛。2006 年 111 月，商品房累计销售面积 4.61 亿平方米，同比增长 12%。商品房累计销售额 16141.36 亿元，同比增长 17.9%，涨幅均比 2005 年有所下降。 4房价涨幅下降，但上涨的绝对数仍居高不下。房价涨幅下降，但上涨的绝对数仍居高不下。2006 年 12月份，全国

4、 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.4%，涨幅比上月高 0.2 个百分点。但上涨的绝对数仍很高，北京市一年内房价平均上涨了近 1500 元/平米。 ? 投资状况 1投资转向二线地区，结构调整初见成效。投资转向二线地区，结构调整初见成效。东部地区资过热问题得到初步抑制，投资的热潮开始转向吉林、河南、福建、安徽等二线地区；住宅投资特别是经济适用房投资增势显著。 2开发资金中定金及预付款比重下降，银行再次出现放贷冲动。开发资金中定金及预付款比重下降，银行再次出现放贷冲动。 开发商通过收取定金及预付款作为开发资金来源的比重明3 显下降，而主要通过银行贷款以及其他资金来源进行补充。2006年前

5、11 个月，房地产投资资金来源中，定金、预收款以及银行贷款的比重分别为 29.85%和 20.29%，分别比 2005 年下降 6.74个百分点和上升 2.81 个百分点。 ? 发展预测 1短期内，由于受更加“和谐”调控政策的影响，房地产投资增速将放缓，供应结构继续调整，住房供求差距将缩小。短期内，由于受更加“和谐”调控政策的影响，房地产投资增速将放缓，供应结构继续调整，住房供求差距将缩小。预计 2007 年房地产开发投资增速可能会放缓到 15%左右；普通住房和经济适用房供应将增多；需求增长压力将进一步减弱。 2中长期来看，房地产业仍属于朝阳产业，处于总量增长时期，房价增长也将趋于稳定。中长期

6、来看，房地产业仍属于朝阳产业，处于总量增长时期，房价增长也将趋于稳定。到 2020 年，预计城镇住宅总面积将达到 310.8 亿平方米。2010 年之前，预计城镇住宅竣工面积每年增加 510 亿平方米。20102020 年，预计竣工面积每年增加 10 亿平方米以上。 附：房地产调控：从“对立”走向“和谐”附：房地产调控：从“对立”走向“和谐” 4 房地产调控：从“对立”走向“和谐”房地产调控：从“对立”走向“和谐” 编者按：编者按：近日，曾培炎副总理在听取北京市房地产市场调控情况的汇报后强调：要加大住房供应力度，继续抑制投资需求，并着力解决低收入家庭住房问题。 这预示着新一轮的房地产调控的开始

7、，也表明中央政府对房地产调控的方向进一步明确，即从一方面抑制市场需求， 另一方面却限制土地供应和房地产投资的看似“对立”的调控手段，转为增加有效供给和限制投资需求相结合的“和谐”的调控手段。本文就新的调控形势下我国房地产市场的运行态势和未来的发展前景进行分析。 一、房地产行业运行环境一、房地产行业运行环境 （一）调控政策从“对立”中走来（一）调控政策从“对立”中走来 面对不断上涨的住房价格，在 2005 年一系列调控政策的基础上，2006 年以来国家再次出台多项调控措施，调控的力度明显加大。但就调控房价的效果而言，这些政策有些是正向调控，有些是逆向调控，这大概也是几年来我国房地产调控之战“屡战

8、屡败，屡败屡战”的原因之一吧。 ? “国十五条”：增加有效供给 2006 年 5 月 17 日，国务院常务会议针对房地产市场存在的问题，提出六点调控意见（“国六条”）；5 月 29 日，国办转发建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意5 见，提出了十五条具体措施，被称为“国十五条”。 “国六条”是 2006 年中央指导房地产市场的纲领性文件，明确了房地产宏观调控的目标和方向。“国十五条”是“国六条”的配套细则，在土地、金融、税收和市场管理等方面提出了具体措施。其中值得关注的是提出新建住房中套型建筑面积 90 平方米以下的住房面积必须占到总建设面积 70%以上， 这相当于在同等土地供应

9、的条件下增加了住房供应的数量， 首次在增加有效供给方面作出实质性规定，对于抑制房价过快增长将起到一定作用。类似的政策还有：中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的 70%等。 但是新建住房结构比例要求在一定程度上影响了对未来大套型住房市场供应量将减少的预期， 致使一些地方短期内对大套型住房需求明显增加，价格出现上涨趋势，并在一定程度上拉动了房价的整体上扬。 ? 紧缩货币政策：增加开发和购买成本 2006 年 7 月 5 日、8 月 15 日、11 月 15 日和 2006 年 1 月 15日，央行连续四次上调存款准备金率，每次上调 0

10、.5%，准备金率由 7.5%上升至 9.5%。4 月 28 日和 8 月 19 日，央行两次加息，金融机构一年期贷款基准利率由 5.58%提高到 6.12%。 5 月 8 日，个人住房公积金贷款利率上调 0.18 个百分点，5 年（含）以下的贷款年利率由 3.96%上调为 4.14%。央行此番举动，对开发商的贷款产生了较大影响，也在另一个方面增加了买房人的负担。 6 一年期存、贷款利率变动 一年期存、贷款利率变动 日期日期 一年期存款基准利率（一年期存款基准利率（%） 一年期贷款基准利率（一年期贷款基准利率（%）1996-05-01 9.18 13.14 1996-08-23 7.47 10.

11、08 1997-10-23 5.67 8.64 1998-03-25 5.22 7.92 1998-07-01 4.77 6.93 1998-12-07 3.78 6.39 1999-06-10 2.25 5.85 2002-02-21 1.98 5.31 2004-10-29 2.25 5.58 2006-04-28 2.25 5.85 2006-08-19 2.52 6.12 ? 提高外资进入门槛：从供需两方面限制外资 2006 年 7 月 24 日，建设部等六部委联合发布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，规定了外商投资中国房地产市场的准入条件和境外机构、个人在我国购房的限制。如，规

12、定在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房；境外机构和个人购买商品房必须采取“实名制”等。这是自 2002 年取消外销房、内销房的区别后，国内首次对外资投资我国房地产重设门槛，从供应和需求两方面限制外资对国内房地产行业的影响。 ? 逆向调控：进一步严格土地管理 2006 年 9 月 5 日， 国务院关于加强土地调控有关问题的通7 知出台，要求提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准；工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让；禁止擅自以“以租代征”等形式将农用地转为建设用地。这是继 2004 年国务院关于深化改革

13、严格土地管理的决定出台后，在土地管理和调控政策上的又一次重大调整，重在抑制地方政府低价出让土地。 这项措施一方面进一步规范了土地市场， 另一方面也限制了土地供应， 有悖于调控房价的初衷。 （二）房地产政策趋势：从“对立”走向“和谐”（二）房地产政策趋势：从“对立”走向“和谐” 2007 年新年伊始， 曾培炎副总理在听取北京市房地产市场调控情况的汇报后给出了稳定房价的四大措施： 一是加大住房供应力度，二是努力调控住房需求，三是着力解决低收入家庭住房问题，四是继续规范房地产市场秩序。这四大措施真正形成了一组“和谐”的房地产调控措施，说明政府也真正意识到靠抑制需求和抑制供给“两条腿”走路的调控方式并

14、不能行之有效，房地产调控政策从过去的“对立”逐步走向“和谐”。 ? 调整住房供应结构将成为调控重点 根据建设部的部署， 2007 年将重点落实普通商品住房、 经济适用住房、廉租住房建设计划，满足普通居民合理住房需求。要求各级城市把新建住房套型结构比例分解到区域， 落实到具体地块、项目。同时，将“进一步落实和完善有区别的税收政策等经济调节手段，引导合理的住房消费结构和供应结构”。 8 ? 税费政策将成为重要的调控手段 2007 年 1 月 16 日，国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值

15、税缴纳法。目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的 1%至 3%。土地增值税从“预征”转为“清算”，将会大幅提高房地产开发的税负水平。此外，城镇土地使用税额标准提高 2 倍、 新增建设用地土地有偿使用费提高 1 倍的政策已于 1 月 1 日正式实施。这预示着，税费政策可能成为以后房地产市场调控的重要工具。 ? “控制住房价格过快上涨”纳入政府工作的目标责任制 根据分析， 2007 年各地将继续合理控制城市房屋拆迁规模和进度，落实稳定住房价格的金融、税收等政策措施。房价上涨过快的城市，将加大“两限两竞”商品住房建设力度，增加满

16、足当地居民自住需要的中低价位、中小套型普通商品住房供应。 二、近期房地产市场运行现状 二、近期房地产市场运行现状 （一）土地开发面积大增，供应偏紧状况将缓解（一）土地开发面积大增，供应偏紧状况将缓解 2006 年 111 月全国完成土地开发面积 1.98 亿平方米，同比增长 38.1%，比上年同期上升 40.3 个百分点。土地开发面积大幅度上涨，预示着未来房地产市场供应偏紧状况将有所缓解。 9 图 2：20052006 年各月开发面积累计增速比较 图 2：20052006 年各月开发面积累计增速比较 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%05-0205-0305-0405-0505-0605-0705-0805-0905-1005-1105-1206-0106-0206-0306-0406-0506-0606-0706-0806-0906-1006-11（二）新开工和施工面积增幅同步上升，开发商