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1、重庆XX房地产开发有限公司XX项目营销营销合作方案第一部分 认识西安昊通v携手西安昊通，找到的解决之道v厚积薄发，凭借着专业的地产智慧和永恒的执着，西安昊通营销策划 机构全身心专注于地产，历经沿海十五个城市锤炼，三十多个开发商 教诲，五十多个项目实战，我们始终持续引领着地产服务向广度和深 度迈进。今天，西安昊通营销策划机构期盼为着中国西部市场的地产 服务带来新的风景，也希望这次的合作能给您的企业带来更多财富。v“全景+精钻”-服务系统v西安昊通营销策划机构积淀多年的地产服务实践经验所独创的一套针 对复合房地产产品全程策划、营销顾问和销售代理的专业服务系统。 经历了五十多个项目的检验，不论是针对
2、住宅楼盘的“HighLighting”体 系，还是针对商业地产的“MoreWin”体系以及针对旅游(文化)地产的 “Allround”体系，其完善、专业和深入到位的服务、卓越的智慧整合能 力、强大的现场执行能力和资源优势，以及实效的解决之道，均深受 众多发展商的认同与赞许。v“创新”+“严谨”-团队服务的制胜之本西安昊通营销策划机构，下设产品研发事业部、项目策划事业 部、广告推广事业部、销售事业部及人力资源培训中心五个专业核 心团队。一批优秀的资深策划、规划设计、广告创作和市场专才， 始终以“换位思考”去理解市场和发展商的需求，始终以“空杯心态” 和专业制胜去创造一个又一个的市场制高点。 v“
3、资本”+“知本” -实力对话的赢家之选西安昊通营销策划机构的发展过程，也是资本与技术的融合和 对话过程。依托中国房地产权威机构清华大学房地产研究所的技术 平台，携众多的产业链商家资源，西安昊通营销策划机构正全力帮 助更多的发展商实现项目和资源的财富最大化。v “强势”+ “网络” -领先市场的推广利器西安昊通营销策划机构凭借其专业口碑和市场号召力，与西部 强势媒体华商报、三秦都市报、华西都市报、重庆 晚报和搜房网均有密切合作（专家供稿和战略联盟）。同时 ，我们还与各级政府部门、房产代理机构、商业协会（零售、餐饮 、专业市场）全面合作，“一网通”的销售网络实现客户与商家资源 共享，成为我们不断创
4、造营销奇迹的秘密武器。第二部分 地产热销兵法解读v专业与资源的对接整合-地产奇迹的助推器在日趋发展成熟的楼市销售中，楼盘要想卖得好，必须辅之以科学 专业的策划和实效到位的执行，专业的房地产营销策划和代理公司在 项目操作程中的重要性显得越来越重要。近两年来，越来越多有先见的发展商开始打破“自产自销”的开发陈 规，引进专业营销公司参与项目运作,全程参与项目的地块评估、规 划顾问、营销企划到销售执行的整个开发过程。不管是万科、中海、 华润等地产巨头，还是本土的中小型开发商，通过与专业营销机构的 协同合作，实现实力与专业的整合，让房地产市场更加斑斓多姿！通过专业的服务与开发商资源的对接，帮助开发商项目
5、尽快驶入快 车道。合作与多赢，将引领发展商的事业和中国的房地产市场更上新 台阶。在这方面，西安昊通营销策划机构愿携手与贵公司共同缔造了 新的地产奇迹。v品牌与特色的打造-复合地产（商业、住宅）热销解码西安昊通营销策划机构起步于中国地产风向标的沿海城市深圳， 历经十五个城市锤炼，三十多个开发商的五十多个项目实战，创下了 策划和销售500余万平米的销售业绩。根据我们对地产项目的实践，总结出复合地产（住宅和商 业） 成功热销的七大胜招： 热销之先招-科学的定位与规划： 成功路线透视： 通过精准而超前的项目定位，赋予项目更 多的附加值，进而领先市场，在竞争中脱颖而出；领悟商业 之真谛，对项目的商、住宅
6、物业进行科学的建筑规划和业态 组合，增加项目靓点和销售力，将引导项目运营实现长期繁 荣。 热销之巧招- 市场资源与企业战略的整合： 成功路线透视： 地产项目的运作，其实也是资本和资源的 运作。顺应市场需求，善用政府规划，通过整合政策和市场 资源，借力使力，以产品引导市场，以资源激活市场，全面 提升项目社会效益和经济效益。 热销之胜招-引爆市场的整合推广： 成功路线透视： 现在是注意力经济时代，如何以实效的策划和整合推广，以冲击力的广告、实效的SP与PR活动配合 引爆营销的价格势能，吸引市场眼球，聚拢人气、在推盘中 形成一个大幅度的剪刀差，迅速打响品牌，进而引发抢购风 潮。 热销之控招-决胜千里
7、的销控管理： 成功路线透视： 制定和掌握好销售政策时机、节奏、技巧 ，运用鲶鱼效应去把握现场销控，配合舆论与口碑，引导销 售，造成哄抢态势，销售一气呵成，实现项目利润最大化。 热销之商招-“OK模式”玩转商业地产：成功路线透视： 商业地产，商业先于地产。采用全过程一 体化专业协同服务模式，把握和控制调查分析、商业定位和商 业规划，建筑设计、招商招租、营销推广和专业经营管理六大 环 节，形成羊群效应，迅速聚集商气，引导商业、物业走上快 车道。 热销之正招-住宅地产之完美意境： 成功路线透视： 环境与主题意境：住宅社区的营造，纲举目张，情境地产渐入 佳境规划布局与庭院空间：庭院空间，序列体系配合生
8、活化实用化 、主题化的园林体系住宅的情趣及景观：利用公共空间，景观环境与内厅室的生活 情趣化吸引消费者。形式风格取向：品位与个性化的建筑形式风格，烘托出情境主 题，建立归属感。第三部分 项目整合营销推广策划初案要览一、市场总体认知v(一)总体市场特征vA、长期以来，房地产已经成为国民经济的支柱产业和发展热点，著名策 划人王志纲预测，今10-15年，房地产业仍是中国消费领域的黄金产业。vB、短期来看，2005年新的房产新政策，国家将在法律规上出台更加严厉 的政策控制房地产营销炒作，实现置业者的客观理性。新政策出台以后， 不少购房者开始恢复理性心理，开始真正根据自己的需要来进住房地选择 和购买。在
9、这种情况下，有着更好品牌和品质的楼盘将更具有明显的竞争 实力，受到购房者的青睐。v(二)区域市场分析vA、南充市商品房价格一直保持平稳上升态势。2002年涨幅2.1%，2003 年涨幅2.8%，2004年涨幅7.5%，2005年与2004年基本持平。其中2004 年仪陇房价涨幅4.8%，但总体来看，南充市商品房价格仍有上升空间。vB、仪陇新政商品房价格将保持骤升的同时一定周期内保持比较 平衡上升的态势。v仪陇县城迁建新政前，房价约300-400元/m2，而迁建县城驻地 后，2005年场价基本保持在650元/m2，估计2006年-2007年住 房均价具是保持在700-750/m2,商铺均价会保持
10、在3500元/m2左 右。v(三)本项目竞争参照楼盘研判v前期，我们对竞争项目的分析，重点放在竞争和可参照项目的定 位、诉求上：v万德中心广场：v定位：购物商城v卖点：社区规模大，占地90亩；社区配套齐全v主打户型：120130平方米v友助欣城：v定位：居核心商业区,品人生真谛v卖点：花园式住宅v 罗马风情商业步行街v主打户型：120-130平方米v(四)新政2005年居民购买特点v旧县城“移民”占相当大的比重，包括政府公务员、私营业主等，外地打工 返仪陇人士也占一部分比例。 结论：v1、房地产项目的运作和所在地的社会与经济发展息息相关。本案所处的 大区域，属未来经济发展和城市规划的“原生矿”
11、，稳健的市场基础，将是 房地产持续发展的有利因素，本项目的运作，应紧紧抓住时机，展开创 新运作，获取项目最大的利润。v2、除了对政策的研究和大势的把握外，区域竞争楼盘的战略和竞争动向 的监测和区隔，将是本项目在市场脱颖而出的关键。v(五)目标客户群分析v1、目标客群特征与生活态度v人群的界定：v仪陇县及邻近县市乡镇公务员、私营业主、外地打工返乡人士及投资客 ，主要特征是城市化所带来的人群。v喜欢的生活：v喜好城市便捷的生活方式及新城市发展带来的商机。v热衷的消费：v大的消费：v有一定品位和情趣的场所v资讯与个性观：v对各类资讯较敏感，喜欢接受和体验新鲜事物，最接受能够与他们对生 活理解产生共鸣
12、的信息与活动。v2、目标客群要求v城市发展潜力与商机v较好的生活环境与人性化产品v实在的价格v(六)本项目的SWOT简要分析优势(S) 劣势(W) 开发商较雄厚的经济 新城市人气、商气不足 实力和本土化优势 竞争环境恶劣 合理的产品布局 开发经历不足 新城市的潜质，日趋完善的 周边生活配套和便捷的交通机会(O) 威胁 (T) 处于新城规划中比较核心的地段 周边开发商的竞争 可以采用相对创新的建筑规划设计 新城开发风险(离南充太 新城持续增长的区域消费力 近及本地市场消费力局 限)项目本身操作可能存在的失误v备注：v合作方式正式确立后，我们将展开详细的市场调研，会请资深专 家进行细化和量化的SW
13、OT分析，这对本项目的市场细分和定位 更具指导意见！v(七)本项目营销竞争策略v(1)强化优势：整合项目卖点，通过强势包装、聚焦市场对本项目 楼盘偏好。v(2)略化劣势：规避本项目劣势，有机转化，诉求项目卖点。v(3)把握机会：适时整合政府和市场资源，借力使力，提升项目形 象和附加值。v(4) 规避威胁：密切留意竞争楼盘的行动，在本次项目推盘过程中 及时出台对策。v结合当前市场环境和综合研制及本项目SWOT的分析，我们认为 ，本项目的顺利运作，重点应该在以下三个方面进行突破：v土地受让成本及竞争环境，决定本项目必须是个具有差异化 ，且引领仪陇的项目。v找寻和锁定目标客群，投其所好的定制项目产品
14、，进行实效 一对一或多对一营销。v后发制人，根据目前竞争态势，易采用后发集中优势超越竞 争对手。v二、项目定位认知v一个房地产项目让人知道并不难，难的是让人爱她。v本项目传播最需要的，就是一个可与对手相区隔的，让目标客群 心仪的项目与品牌方向v(一)项目定位v时下的房地产广告中，都在竭尽全力地卖产品、卖景观、卖配套 、卖环境，但这些物质的因素越来越有趋同的势头，很容易被人 轻松仿效的，因而真正成功的房地产项目，应该站得更高些，不 光卖产品，更要卖一种生活态度和生活的体验，同时挖掘文化概 念。这才是彻底摆脱竞争，超越对手的唯一之路。v挖掘中华“和文化”概念v建设中国和谐生活样板区v立意：v1 、
15、文化楼盘的灵魂，只有具有丰富文化底蕴下的楼盘，才能做 到社会效益和经济效益的统一，才能经得起时间的考验，只有继 承传统而面向未来的建筑，才能受到市场的垂青，并最大限度延 长建筑的生命周期。v2、秦汉以后，“和”思想作为中华文化核心和本质概括，贯穿 于中国文化发展史上的各个时代，成为中国文化的精髓。根 植于本土文化基础上的概念和建筑才是我们可以打的最有价 值的牌！v3、仪陇作为中国和谐社会建设试点县，借势打造和谐社区可 谓恰逢其时。v（二）项目形象诉求：v“和”气生财 新城淘“金”v释义：v“和”气生财，结合整体项目主题定位和项目文化概念，提倡和 谐共生，“和”气生财。v淘“金”新城，新城市建设蕴含着无限商机，“到新城淘金”是仪 陇县及周边县市目标客户
