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1、重新定义成都 甲级写字楼摘要 随着近年来优质物业的不断入市及原有物业的持续使用，成都市甲级写字楼物业的市场表现开始出现分化。简单的评级已经不能完整体现物业特征，市场需要一个与成都本地市场特征相符合的写字楼定义 市场体现出产品品质提升明显、高品质产品市场表现优良的特征 写字楼所处区域定位是决定物业价值的决定性因素，区域的成熟度影响投资者的决策 业权形态对物业长期价值影响较大， 但也需要根据市场特征制定合理的战略 优质的物业管理已经被写字楼用户和开发商广泛接受 未来写字楼用户组合将成为区分写字楼长期市场表现的重要因素 新的写字楼定义将于传统评级基础上进一步分类，用以涵盖影响写字楼短期和长期竞争力要
2、素重新定义成都甲级写字楼 31998-2005?2006-2010?50 60 70 80 90 100 110 ?图表1: 不同时期建成甲级写字楼租金和价格对比?1998-2005?2006-2010?10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 成都需要符合二线城市特征的写字楼 定义20世纪90年代末，成都出现第一座甲级 写字楼。经过十年的发展，截至2010年，成都共有14座甲级写字楼，总体量达到676,000平方米。由于处于发展阶段的成都甲级写字楼市场较小、尚不成熟，因此甲级写字楼的定义在这样快速发展的背景下也仅有模糊的行业认定标准，并不
3、清晰。随着物业市场的发展，成都市现有甲级写字楼品质开始分化、物业价值出现差异、对租客和写字楼用户吸引力显著不同。仲量联行认为现有写字楼的单纯甲乙级定义不能科学反映成都市场的特征，也不能为终端用户（包括租户和自用型 买家）和投资者对写字楼的选择起到方向性的指导意义。从未来发展态势看，成都写字楼市场将进入加速发展的阶段：未来四年将有超过4百万平方米的办公物业投放市场，其中约2百万平方米都是硬件设施良好的高品质写字楼。面对未来庞大的供应，成都市场将面临两个随之而来的问题：终端用户和投资者到底会选择什么样的写字楼？对于开发商而言，如何根据自身的发展战略及市场需求状况，制定一个合理的写字楼开发策略？仲量
4、联行多年的研究发现，影响写字楼竞争力最为关键的因素包括两个方面：第一是写字楼自身固有的不能变化的指标，如产品品质和区域位置；第二是与物业长期运营密切相关且可变的指标，如业权形态、物业管理水平、用户组合管理等。两者关系密切又相互影响，此报告将结合成都市市场现状对各个因素对写字楼的影响逐一研究，并希望通过本次研究，重新设立一个符合成都市场特征的写字楼定义 体系。1 有效租金为考虑了免租期之后的实际租金，而非租金报价产品品质是决定写字楼市场表现的重 要因素通过对现有14栋甲级写字楼的租金水平比较可以发现，2006年以前建成楼盘的平均有效租金1为87元/平方米/月，2006年以后建成的楼盘平均租金为1
5、01元/平方米/月，溢价幅度为17%。写字楼价格的差异则更为明显，通过对甲级写字楼中的销售型物业的价格追踪，2006年前建成的楼盘平均价格为13,400元/平方米，2006年后建成的楼盘平均价格为16,375元/ 平方米，溢价幅度达22%（图表1）。资料来源：仲量联行4 Advance仲量联行认为近期建成的甲级写字楼的产品品质显著提升是物业租金和价格差异化的重要因素。通过对成都市现有写字楼租户的访谈可以看出，现有写字楼的用户对办公物业产品品质的关注点为包含电梯和空调在内的多个方面（图表2）。为了在激烈的市场竞争中博得一席之地以及满足写字楼用户对办公环境越来越高的要求，近年来成都市写字楼的硬件设
6、施有了长足的发展。为了更为清晰地看到成都市甲级写字楼近年来所取得的进步，我们分析了2006年后建成的甲级写字楼相比2006年前建成物业品质的主要提升点。电梯 ：电梯配置更为充足。除了电梯数量的增加（每5000平方米配置电梯从0.87部提高到0.90部），开发商也注重电梯品牌的选择，并且提高了电梯的运行速度、轿厢大小等标准。新近落成的仁恒置地广场选用了奥的斯电梯，即将建成的航天科技大厦选用了迅达电梯，这两栋大楼电梯的主要指标包括：运行速度达到了高区每秒6米，低区每秒3.5米；平均高峰等候时间少于35秒；轿厢可承重1,600公斤，可最多承载21人共同使用等。电梯配置的提升可提高写字楼的通行效率，减
7、少高峰时间排队等候的现象，对提升项目整体形象非常有效。空调系统 ：空调系统的升级也是目前写字楼硬件品质升级的主要方面。2006年前的甲级写字楼虽然也为总控中央空调，但是多为两管制风机盘管式空调，且在新风供应方面较为落后，导致办公环境空气流通不畅、空气质量差。新建写字楼在空调设备选型上有了较大的提高，香格里拉已经选用了VAV可变风系统，航天科技大厦则选用了四管制风机盘管系统，使冷冻水与空调热水分别设置独立的供、回水管路及循环泵，同时新风供应也能达到50立方米/小时/人。这样的中央空调系统不仅能对办公环境温度进行科学的控制，也具有对空气过滤和紫外杀菌功能，有利于人体的 健康。优质的硬件设施有利于吸
8、引高端的写字楼租户和买家，例如现在市场上硬件设施最好的三座甲级写字楼（香格里拉中心、航天科技大厦、 仁恒置地广场）的有效租金可达120元/平方米/月，较市场平均水平 溢价28%。1.2% 2.5% 3.7% 3.7% 4.9% 17.3% 19.8% 21.0% 25.9% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 图表2: 写字楼现有用户对产品品质的关注点资料来源：仲量联行重新定义成都甲级写字楼 5? ? ? ?05%10%15%20%25%图表3：写字楼用户在选择写字楼时最看重的因素资料来源：仲量联行?10%14%14%29%33%图表4：写字楼用户对
9、写字楼区位的选择资料来源：仲量联行净高 ：部分2006年之前建成的办公物业为烂尾楼改建，设计理念较为落后，在层高的设计上具有缺陷，多数楼盘净高仅为2.4-2.5米之间，写字楼用户感觉较为压抑。近年来的新楼盘净高日趋合理，均能达到人体较为舒适的2.7米 或以上。得房率 ：近期建成的新建成楼盘在写字楼室内布局方面更为科学，整层得房率可达73%，且室内空间较为方正，异型空间较少，而2006年前建成的物业得房率平均仅为69%。方正的空间便于用户对办公空间的灵活分割，同时由于科学的设计使得可利用的办公空间增大，可提高写字楼空间的有效利用，降低写字楼用家的使用成本。架高地台 ：架高地台的应用在一线城市已经
10、基本普及，但是目前在成都还处于逐渐兴起的状态。架高地台可有利于弱电系统如通信、网络等线路的铺装、卸载和保护，并能提高写字楼分割的灵活性。目前已建成的甲级写字楼中，由本土开发商开发的写字楼均未配置架高地台，而国外开发商对写字楼的开发经验较为丰富，香格里拉、仁恒置地广场和即将竣工的航天科技大厦均配置了架高地台。公共空间 ：公共空间更为气派，大堂和公共部分的装修品质得到大幅提高。成都市楼龄较长的甲级写字楼一般都为楼上写字楼和楼下裙楼的模式，为了将面积留给裙楼，写字楼的大堂一般都较小，并且还有商业和写字楼共用一个出口的模式，往往人流较为嘈杂。新建楼盘在大堂的打造上较下功夫，挑高大堂使物业更为气派，同时
11、合理规划大堂的功能和布局，使裙楼商业的人流和办公人流有效分离，从而达到各物业间的互不干扰。区域位置是办公物业价值的决定性 因素通过对写字楼租户和潜在买家的调研发现，写字楼的区域位置、交通条件以及商务配套的完善为他们选择写字楼最看重的因素（图表3）。在区域的选择上，选择市中心地区和人民南路的用户占比最大，分别为33%和29%，其次为近年规划的商务商业区南部新区和东大街，分别占比14% （图表4）。由此可以看出这四个区域对天府广场-盐市口 和春熙路人民南路南部新区未来长期新增写字楼聚集区现有写字楼聚集区未来中期新增写字楼聚集区东大街6 Advance成都市未来主要写字楼聚集区分布于写字楼用户都具有
12、一定的吸引力，但是商务氛围较为成熟的传统商务区和人民南路沿线仍最具吸引力。商务物业的聚集有利于形成中央商务区，完善的商务配套和产业的聚集将增强企业间交流的便利性和提高工作效率。一般情况下，多数企业倾向于选择在中央商务区内办公，因此，中央商务区内物业的价格和租金都远远高于其他区域同等硬件水平的物业。仲量联行研究发现位于上海中央商务区内的写字楼的净租金较位于非中央商务区的净租金高出20-30%。写字楼片区是否有潜力形成中央商务区将成为影响物业潜在价值的重要因素。重新定义成都甲级写字楼 7目前，成都尚未形成一个功能完善、聚集性强的中央商务区。但是结合目前各区域发展状况，仲量联行认为成都市未来将形成的
13、中央商务区为中心城区和南部新区两大片区，而这两大片区的成熟速度将有所不同。区域成熟度周期的预判将为投资者对物业的选择提供较高的参考价值。短期天府广场到锦江宾馆一线将 成为市中心首个写字楼聚集区人民南路天府广场至锦江宾馆区域1.5公里范围内聚集了包括仁恒置地广场、航天科技大厦、美美力诚、锦江宾馆等15个写字楼、酒店和零售物业。该片区物业多为已建成项目，少量在建项目竣工时间也可锁定于两年之内，因此预计该片区的成熟仅需2-3年。该片区的特征为定位高端、物业品种丰富、可视性强、步行距离短、物业聚集程度高，因此该片区物业目前价格和租金处于全市最高水平。中期东大街将成为市中心第二个 写字楼聚集区东大街的发
14、展将主要以九龙仓、铁狮门、新鸿基等国际知名开发商为龙头，目前区域内项目多为在建项目，而东大街一环路以内目前已经具备一定的商务氛围，预计片区成熟需3-5年，二环路以外攀成钢片区则需5-8年。该片区物业的地标性不及人民南路的物业，但是知名开发商将为物业开发带来新的理念，预计该片区未来高品质物业聚集并随之带动物业价格。该区域由于目前商务氛围尚未真正形成，物业价格比人民南路低。远期南部新区高端物业的发展还 有待时日南部新区的发展初期将以政府行政办公、大企业总部办公和高新技术产业园办公为主。南部新区片区总规划面积为37.5平方公里，远远大于成都市CBD 5.5平方公里的总规划面积。目前商业项目分散布置于
15、天府大道沿线7公里的范围内，物业间距离较长，尚未形成成熟的商务聚集区，因此商务活动的便利程度不高。随着物业的竣工，预计今后南部新区将形成多个小的写字楼聚集区，而这些写字楼聚集区将根据政府的规划和招商引资的结果呈现不同的行业特征，例如站南片区将以金融总部和行政办公为主；大源片区则以会展相关行业、金融后台、高科技行业为主。预计该片区的成熟需要5-10年的时间。目前南部新区已经有多个写字楼项目在建和在售，但是多数项目品质不高且销售较为零散，物业价格相对较低，主要以吸引小型公司和个人投资者为主。由于短期内商务氛围和商业配套尚不完善，因此开发商对开发高端商务产品尚有疑虑。随着区域大型企业的入驻、高端人群
16、在该区域的聚集，以及区域内商务聚集程度的提高，相信开发商也将调整开发战略，开发高端产品以提升物业价值。业权形态对物业长期价值影响较大单一业权物业长期增值潜力大，但是 目前需求有限在现有14座甲级写字楼中，有5座为单一业权物业，占总体量的36%。单一业权写字楼对开发商的实力要求较高，业主需在大楼修建和招租阶段有足够的资金投入。只有物业达到足够的入住率后，才能享受长期的租金回报。如果本土开发商希望在项目开发之初即有现金流入，则一般不会采用持有模式。因此，目前成都市单一业权业主多为国有企业或外资公司。单一业权对写字楼在物业统一管理、长期维护以及吸引外资用户等方面有着明显的优势，业主可筛选和控制租户的品质、对大楼进行定期的维修，并可对租金水平进行控制，从而维持大楼良性的运营管理。因此，单一业权对物业长期保值增值具有明显的优势。8 Advance?
