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1、绍兴市世博评估代理有限公司 绍世博估(2004)字第 105 号 土 地 估 价 报 告 项 目 名 称 盾安控股集团有限公司工业用地转让土地使用权价格评估 受 托 估 价 单 位 绍兴市世博评估代理有限公司 土地估价报告编号 绍世博估(2004)字第105号 提交估价报告日期 二四年十月十五日 绍兴市世博评估代理有限公司 绍世博估(2004)字第 105 号 1 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘要 一、估价项目名称：盾安控股集团有限公司工业用地转让土地使用权价格评估 二、委托估价方：浙江盾安人工环境设备股份有限公司 三、估价目的： 本估价项目旨在明晰待估地块作为工业用地的土地使用权价格，
2、为委托方办理土地使用权转让手续提供价格依据。 四、估价基准日：二四年九月三十日 五、估价日期：二四年九月三十日至二四年十月十五日 六、地价定义： 待估宗地在估价基准日的土地实际用途为工业用地。土地实际开发程度为宗地外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地内“五通一平” 。其地价定义内涵为待估宗地在估价基准日为二四年九月三十日，现状利用为工业用地条件下，设定土地开发程度为宗地外“五通” ，宗地内场地平整，剩余土地使用年限为 45.8 年的土地使用权价格，评估结果未包含各项基础设施接入宗地内的费用及地上建筑物价值。 七、估价结果 经估价人员现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价
3、程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、土地使用年限和土地开发程度下，评估土地面积为 94290 平方米，在评估基准日的土地使用权总价为人民币贰仟伍佰叁拾陆万肆仟元整(2536.4 万元)，单位面积地价 269元/平方米，详见土地估价结果一览表。 绍兴市世博评估代理有限公司 绍世博估(2004)字第 105 号 2 八、土地估价师签名 姓 名 土地估价师资格证书号 签 名 韩 国 强 2002330077 潘 峪 2002330059 赵 水 阳 94110202 九、土地估价机构 本评估项目由绍兴市世博评估代理有限公司完成。 绍兴市世博评估代理有限公司 法定代表人： 二四年
4、十月十五日 绍 兴 市 世 博 评 估 代 理 有 限 公 司 绍 世 博 估 ( 2 0 0 4 ) 字 第1 0 5号 3 土地估价结果一览表 估价机构：绍兴市世博评估代理有限公司 估价报告编号：绍世博估(2004)105号 估价期日：2004年9月30日 估价期日的土地使用权性质：国有土地 估价期日的土地使用者 土地证号 宗地位置 估价期日的实际用途 估价设定的用途 估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 剩余土地使用年限(年) 土地面积 (平方米) 单位面积地价 （元/平方米） 总地价 (万元) 备注 盾安控股集团有限公司 诸暨国用(2003)字第 6- 3470 号 店口镇文昌路
5、 工业用地 工业用地 宗地外五通， 宗地内“五通一平” 宗地外五通， 宗地内土地平整 45.8 94290 269 2536.4 / 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制：见估价结果和估价报告的使用 2、基础设施条件： 地面平整状况：平整 供电状况：宗地外通电 周围道路状况：宗地外通路 排水状况：宗地外排水 供水状况：宗地外通水 电讯条件：宗地外通讯 供热状况：无 供气状况：无 3、规划限制条件：见土地估价报告的使用 4、影响土地价格的其他限定条件：见土地估价报告的使用 二、其他需要说明的事项：见土地估价报告的使用 绍兴市世博评估代理有限公司 二四年十月十五日 绍兴市世博评估代理有
6、限公司 绍世博估(2004)字第 105 号 4第二部分 估价对象界定 一、委托估价方： 单位名称：浙江盾安人工环境设备股份有限公司 单位地址：诸暨店口工业区 法定代表人：姚新义 联系人：袁建军 联系电话：7660105 二、受托方： 单位名称：绍兴市世博评估代理有限公司 单位地址：绍兴市环山路 1 1 号 注册证书号：A 2 0 0 4 3 3 0 0 3 法定代表人：张 逊 联系人：潘 峪 联系电话：5 1 4 5 . 8 1 3 3 三、估价对象： 此次评估的对象系位于诸暨市店口镇文昌路，土地面积为 94290 平方米，土地使用者为盾安控股集团有限公司，用途为工业用地的一宗土地。 四、估
7、价对象概况 1、土地登记状况 待估地块位于诸暨市店口镇文昌路，东连通灵路，南临浙江盾安人工环境设备股份有限公司，西接海亮集团有限公司，北靠农田。据诸暨国用(2003)字第6- 3470号国有土地使用证记载，土地使用者为盾安控股集团有限公司，用地面积为94290平方米，土地用途为工业用地，地号为6- 100- 0- 818，图号不详。 2、土地权利状况 待估宗地系国有土地，盾安控股集团有限公司以出让方式取得该地块国有土地使用权，据委托方称，该土地至估价期日未设定抵押，租赁等他项权利。 绍兴市世博评估代理有限公司 绍世博估(2004)字第 105 号 53、土地利用状况 据现场踏勘，待估地块上现有
8、数幢房产，尚未领取房屋所有权证 ，建筑面积不详。建筑物结构为框架，1层，外墙以涂料为主，钢窗，平屋顶，成新度较高。 五、影响地价的因素说明 一一般因素 (1)城市资源状况 诸暨市位于浙江省中北部，介于东经 1195301“1203208“，北纬 292124“295905“之间，是我国第一批沿海经济开发地区之一，也是浙江省的经济发达地区之一。 全市辖 28个乡镇街道，土地总面积为 2311.33 平方公里，2003 年底，人口为 105.49万人。 地形地貌 诸暨市地形为东、南、西三面群山环抱，中部丘陵起伏，地势较高，形成朝北开口的通道式盆地。东部为会稽山脉，主峰(太白尖)海拔 1194.6米
9、，属全市最高峰，西部为龙门山脉，主峰(三界尖)海拔 1015 米，中南部为河谷盆地，海拔多在 10- 15米之间，北部为水网平原，是浙江省地貌较齐全的县(市)。 气候、水文 诸暨市属亚热带季风气候，是中北亚热带的过渡区，气候特点是：季风显著，四季分明，气候温和，光热较优，湿润多雨，灾害性天气较多，年温差大于同纬度邻县(市)，局地小气候资源丰富。 多年平均降水量在 1315.9 毫米左右，雨日为 158 天左右，其地理特征是自北向南增加，随海拔高度增加而增加。 (2)房地产制度与房地产市场状况 诸暨市国民经济持续、快速、平稳的发展势头，为房地产产业的发展创造了良好的宏观环境，市场运行机制日趋完善
10、，二、三级市场联动效应凸现，房地产租售一并趋旺，并形成了良性互动局面。 绍兴市世博评估代理有限公司 绍世博估(2004)字第 105 号 6诸暨市的房地产制度特别是土地使用制度改革从国有土地的无偿使用到九十年代初开始实行有偿使用政策，至九十年代末全面走向市场化运作，确立了政府垄断一级市场，开发搞活土地二级市场的格局，基本形成了城市土地资源配置市场化的制度。近年来随着社会经济的快速发展，城市生态环境的改善，人民生活水平的提高，土地储备制度的建立，土地使用权的成功拍卖，以及城市化进程的加快和城中村改造力度的加大，外来人口的大量涌入，诸暨市区房地产市场连年火爆，房地产市场供需两旺，房屋销售价涨势较猛
11、，致使土地价格逐年快速攀升。 (3)产业优势及政策 诸暨是中国东南沿海经济最发达的地区之一，是全国财政收入的百强县(市)之一。诸暨经济的产业优势明显，纺织业、衬衫业、袜业、五金、珍珠等已形成较大的规模，具有较强的竞争实力。现代农业园发展迅猛，形成了水果、高档蔬菜、珍稀动物、名优茶、花卉、名特水产等十大优高农产品系列，是中国的名茶之乡、珍珠之乡，名茶、珍珠、香榧等在全国都有很高的知名度。 为鼓励投资，诸暨市政府制定了一系列税收优惠政策。一是对鼓励类、允许类工业、农业外商投资企业所得税实行优惠，同时鼓励外商投资符合国家产业导向的科研、教育、中介服务及开发性的旅游设施项目，并对税收予以优惠。 (4)
12、城市规划及发展目标 根据诸暨城市总体规划，诸暨市城镇体系空间结构的基本框架为一个中心、两条轴线、四级结构、六大组群。其中诸暨市区是诸暨市域的政治、经济、文化、信息中心，是以工贸为基础，以旅游为特色的山水园林化生态城市。 市区现有 111.25 平方公里的土地面积，按照总体规划方案，城市将按西拓、东延、北伸、南限、中心调理的要求进行发展。 (5)城市社会经济发展状况 2003 年，诸暨国民经济保持了平稳发展的格局, 全市实现地区生产总值 232.7亿元， 比上年增长 15.0%， 财政收入 18.16亿元， 比上年增长 28.7%。 绍兴市世博评估代理有限公司 绍世博估(2004)字第 105
13、号 7农业产业化步伐明显加快，工业经济快速增长，技改投入增势强劲，优势行业和龙头企业增势良好，开放型经济取得新突破，实际利用外资首次突破亿元大关，服务业总量不断扩张，社会消费品零售总额达 53.38亿元，比上年增长 14.5%，工业用电量攀升，为 21.07亿千瓦时，比上年增长 25.2%，经济效益明显改善，投入结构优化，有效投入增加，全社会固定资产投资为 88.52亿元，同比增长 32.5%，城镇居民可支配收入达 13288元/人。社会需求保持强劲拉力，财政收入稳定增长，金融机构存贷两旺，价格总水平低位运行，居民收入稳步提高， 2004 年，诸暨将实现地区生产总值增长14.5%，社会消费品零
14、销总额增长 13%，全社会固定资产投资增长 20%，财政收入增长 15%。 但是经济发展的素质性矛盾仍较突出，企业技术创新能力不够强，高新技术产业培育进展还不快，招商引资缺少能推动产业升级的骨干项目，开发型经济的发展层次有待于进一步提升，城市功能有待于进一步完善，电力、土地、资金、人才等要素供给不足。 综观上述影响因素，特别是诸暨强劲的经济发展势头和城市化进程力度的加大，预计对地产的需求仍将保持良好势头，继续平稳发展。 二区域因素 店口镇位于诸暨市北部，是诸暨市、绍兴县、杭州萧山区3 个经济发达县(市)、区的交界处，土地面积为105.7平方公里，其中建成区面积已达5平方公里。店口镇素有南方五金城之称，区域化块状经济格局十分明显，连续七年综合经济实力保持诸暨市第一，农民人均收入保持绍兴市第一，是农业部命名的发展乡镇企业先进镇，是浙江省小城镇综合改革试点镇，是华东地区唯一的金融安全区，是综合实力跻身全国百强镇乡行列。 店口工业区位于南方五
