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1、经租房争议处理的律师事务摘 要 近年来，法学界、经租房政策的执行者和经租房所有权人及其继承人均在积极探寻彻底解决经租房问题的道路。 本文，笔者将就律师在经租房的解决过程中的相关事务进行探讨。关键词 经租房 面临难题 律师事务 1956 年 5 月 18 日，有关经租房的正式政策出现，经租房就此面世。 经历过“三面红旗”、“文化大革命”、“拨乱返正”、“改革开放”时期演变，再到了“依法治国”、“以人为本”、“以民为本”、“和谐社会”的今天 ，应该如何看待这个问题，应该如何解决这个问题？ 很值得引起重视和关注。 一、经租房的历史渊源经租房政策的的执行是在全国各大城市与符合其规定“改造”条件的私房主
2、之间建立的一种以私房出租及利益分配为权利义务内容的合同关系。 二、律师代理经租房案件面临的难题（一）调查经租房档案困难在落实经租房问题维权的过程中，律师与经租房主遇到同样的问题，即当地房管局和其它主管单位都以有不对外公开档案的“内部规定”为由，不肯公开经租房的 相关档案。 由于经租房问题已经经历了半个多世纪，中间有“文革”的混乱，后来又有1980 年代中期到 1990 年代末大规模的城市拆迁，使得本来就复 杂的经租房真相难于还原，公开这些房屋的档案是解决经租房问题惟一、也是最有效的方式之一。（二）地方政策不统一广东、福建、浙江等沿海地区发还侨房的消息，引起了经租房主的不满和法学界的质疑，记者在
3、调查中也发现，各地政府在执行经租房政策时和建设部的政策并不 完全一致。 对此，一位不愿意透露姓名的建设部官员表示，这主要是各地经济水平不一致造成的，广东沿海地区经济发达而且落实侨胞的经租房有利于当地的招商引资。（三）房管局自身利益难剥离 在经租房政策落实的过程中，房管局既是中央和地方政策的执行者，又是经租房利益中的一方，因为目前大部分经租房仍由房管局管理。据了解，这些房屋的租金以及拆迁所得一部分上交地方财政，仍有相当一部分留做管理成本。有关部门的借口还有：妥善解决住户问题则需要政府拿出巨额财政资金，没有财力解决，故此，房管部门就用不予退还私房产权和低价收购的方式强制处理了上万落私案件。（四）经
4、租房政策的存在法理矛盾 强调房管局和经租房主之间是民事关系。既然是民事关系为何不能用民事诉讼的方式来解决呢？调查中，记者了解到，大多数经租房主都曾经希望通过诉讼的方式来维权，但各地各级法院均不受理，原因是最高人民法院曾对此做过“历史产权案件不予受理”的定论。原来的城乡建设保护部和后来建设部在落实经租房政策的多个文件里提到落实政策应“尊重历史”。 在 2004 年建设部所发的建住房(2004)160 号文件里也提到“尊重历史”，然而其中“历史”的含义引起了房管部门和经租房主的争议，房管部门强调“历史 ”所指是社会主义改造后经租房归国有的事实，而经租房主则认为应尊重历史的原貌，按照最初国家经租时的
5、协议归还产权。1964 年 1 月 13 日，国务院批转国家房产管理局关于私有房屋社会主义改造问题的报告认为：“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属个人所有，往往 以人口增加、自住房不够为由，要求退还已由国家经租的房屋。”“这些情况反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”故应将“对城市房屋占有者 用类似赎买的办法，来逐步地改变他们的所有制。”。 这是第一份涉及经租房所有权问题的文件，亦属目前有关部门拒不返还房屋的依据。1964 年 9 月 18 日，最高人民法院关于国家经租房屋的业主实际上已丧失所有权的批复说：“国家经租房屋的业主实际上已丧失了所有权。” 1966
6、 年 9 月 24 日，“中发(1966)507 号”文件言及“最近在无产阶级文化大革命中，各地红卫兵和革命群众，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳 、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”该文件本不涉及经租房问题，但此后国家即停止向经租房所有者支付租金收入并拒绝返还房产。 其所依据的却正是这个文件。三、解决经租房的律师事务及建议（一）根据经租房屋的目前现状提供法律服务。经租房屋的目前现状为两种：标的房屋已经拆除或正在拆除的和标的房屋仍然存在的。1、对于标的房屋已经拆除或正在拆除的案件，律师可代理经租房产权人或产权继承人与主管单位协商，根据原房屋所在
7、区位给予合理的货币补偿，或是在同区位进行房屋置换。 应当指出的是，从 1958 年北京市有 24 万间、380 万平米的经租房，到今天已经拆除了近一半左右，这部分房屋的补偿款或安置房应本着“谁得利，谁承担 ”的原则解决，而非全部由市财政承担。2、对于标的房屋仍然存在的案件，律师可代理经租房产权人或产权继承人与主管单位协商，将房屋退还产权人，无需货币补偿，承租人安置办法参照“标准租私房”。需要指出的是，在目前未拆除的经租房中，多数承租人已享受了政府福利分房，另外还有相当一部分空置，只等拆迁拿钱（包括承租人转租他人）；这两种情况 在清退时，政府无需再付安置费用，而只需安置那些确实生活困难又没有享受
8、过福利分房的人。 只要严格清退审查工作，决不重复安置，在解决经租房产问题上政府是可以做到合理开支的。 （二）律师代理经租房主及权利人申请经租房发还办理程序 1、向主管单位（一般为房管局，北京市的主管单位现为建设委员会）提交申请发还经租房的申请。2、根据经租房类别提供相应的材料。2.1 经租房为侨房的，应提供材料如下：2.1.1 一九五八年十月私改前居外国的应提交国籍证件或市、区侨房办公室出具何时回国的归侨证明；2.2.2 一九五八年十月私改前居港、澳的应提交居港、澳身份证或市、区侨房办公室出具何时居港、澳的证明；2.2.3 建国后至私改前（即一九四九年十月至一九五八年十月）回内地定居的应提交市
9、、区侨房办公室出具何时居港、澳的证明。_oY10I2.2 经租房为私房且所有权人及其继承人在国内的，应提供由单位人事部门出具个人成份证明。3、房屋所有权证。解放后未办理房屋登记的，需提交解放前的房屋产权证或有关证件。4、继承人前来办理的，需提交继承公证书；未办理继承公证的，需提交下列证明或文书：4.1 产权人的死亡证明；4.2 产权人和申请人的关系证明；4.3 其它继承人对房屋继承或放弃继承的意见书；-4.4 被继承人有遗嘱的，需提交遗嘱证明。5、委托他人办理的，受托人需提交符合法律规定的授权委托书。上述证明和文书，如是外文的，均须提交正文的中文翻译本（须经公证处翻译），提交外文的不予受理。四
10、、物权法对经租房问题解决的影响国家正在制定物权法，广泛地征集和研讨对物权法（草案）的修改意见。 物权法（草案）第四十七条说,“禁止任何单位和个人用任何手段侵占或者破坏国家、集体和私人的财产”。 如果是某些并非依法的党政文件对私人的财产物权造成了侵害，是否应包括在此条的“禁止”行为之内呢？ 该条文内有两个“任何”，涵盖的范围应该是全面的。 然而从我国的实际情况来看，以前曾经发生过某些并非依法的“红头文件”对私人物权造成侵害的情况,而且长期不能纠正，甚至在某些新的文件中还引此为依据。经租房问题就是这样的实例，没有法律依据，更没有相应立法，没有经过必要的法律程序，凭“红头文件”就要单方面地改变如此大
11、量私人财产的物权。 为了纠正此类文件造成的侵害，为了杜绝今后再出现类似问题，为了取信于民，建议在物权法（草案）第 47 条内增写以下条文：“任何党政机关不得不依国家法律而以发布文件 等方式改变私人财产的权属关系。凡有此类与物权法不符并侵害私人物权的党政文件，应依法纠正。物权法对历史房产权问题的规定肯定具体不到经租房这样的问题，但和世界其他许多国家的物权法一样，一定会对物权的取得与丧失及其方式和原因等相关问题作出规定。 我国的物权法如果出台，无疑将为经租房、“文革房”等历史产权问题的解决提供很好的法律方向，在将来涉及此类案件的司法过程中，都会援引该法的某些条款 。 但也肯定会有争议，因为国家征用到底如何定义，“文革”期间国家强行收房是否合法等等问题都存在争议。 而且从不诉既往的诉效原则来看，经租房问题适不适用物权法值得探讨。 因此，物权法即便出台，也很难对经租房问题解决产生直接的效果。 综上所述，经租房问题的解决不存在复杂的法律技术判断问题，更不存在对经租房权属归属的事实判断问题。 随着新法律法规的不断出现，笔者相信律师在经租房问题的解决的过程中能够发挥越来越重要的作用。
