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1、家在开封B32017年 8月 4日/星期五/责编 凌小月/版式 刘莎/校对 任家萍楼市热线： 22953399河南省 住房租赁合同示范文本 （试行） 出炉 规范住房租赁市场 保护交易主体合法权益8 月 1 日， 记者从河南省住建厅官网获悉， 为进一步规范住房租赁市场， 该厅会同省工商 局联合印发 住房租赁合同示范文本 （试行） （以下简称 “合同示范文本” ） 。其由 14 条通用 条款和 8 个附件组成， 对房屋权属情况、 租赁期 限、 租金支付、 出租房屋的要求与限制、 租赁登 记备案、 房屋修缮与费用、 双方的权利与义务 等方面都作出了明确的约定。合同示范文本出炉有报道称， 在之前召开的
2、 2017 全省加快发 展住房租赁市场现场会上， 省住建厅副厅长张 达表示， 我省租赁市场还存在供应总量不平 衡、 供应结构不合理、 制度措施不完善， 特别是 供应主体较为单一等问题。在实际的租赁行 为中， 往往还存在租赁关系不稳定、 当事人权 益得不到保护的情况。同时， 租赁双方因续 约、 提前终止合约、 公用事业费缴纳等问题而 产生的各类纠纷也很多。 近年来， 我省多地大量租赁纠纷被诉诸法 院， 以郑州为例， 有数据显示仅 2016 年租赁纠 纷就在 1 万件以上， 还有潜在的各类租赁纠纷 更是社会隐患。所以， 制定合同示范文本， 规 范房屋租赁市场， 保护交易主体合法权益是社 会发展和市
3、场增量的迫切需求。 市住建局相关负责人表示， 近年来， 国家 层面正积极推进建立租购并举的住房制度， 加 快住房租赁市场的立法。中央经济工作会议 和政府工作报告均对住房租赁提出了要求。 为贯彻落实国务院 关于加快培育和发展住房 租赁市场的若干意见 、 河南省政府第 167 号令 河南省房屋租赁管理办法 以及河南省政府 （豫政 【2016】 85 号） 文件， 省住房和城乡建设部 门会同省工商部门联合制定了合同示范文本。意在规范全省住房租赁市场秩序在 通 常 情 况 下 ， 承 租 人 往 往 处 于 弱 势 地 位， 面对房东拿出的租房合同， 即 使 其 中 有 漏 洞 也 只 能 无 奈 接
4、 受 。 在 实 践 中 经 常 遇 到 权 属 不 清 、 转 租 ， 房 东 随 意 涨 房租、 随意撵走租客或 者 承 租 的 房 屋 正 常 损耗无人修理等不公平的待遇， 由于当初签合 同时没有做相关约定或约定不清， 所以遇到 这些情况承租人想维权也非常困难。如果使 用合同示范文本就能最大限度地避免上述住 房租赁市场乱象的出现。 业内人士认为， 合同示范文本的出台有助 于规范全省住房租赁市场秩序， 对住房租赁市 场的稳定健康发展具有重要意义。合同示范文本的五大亮点合同示范文本由 14 条通用条款、 8 个附件 组成， 对房屋权属情况、 租赁期限、 租金支付、 出租房屋的要求与限制、 双
5、方的权利与义务等 方面都作出了明确的约定。 1.房屋出租人需要提供相关信息 合同示 范文本第一条不但明确要求出租人写明房屋 的详细位置、 建筑面积等基本信息， 还要求明 确房屋所属状况、 房屋是否抵押， 甚至还要出 租人提供房屋来源证明。 解读： 这样能保护承租人的知情权。一般 来讲， 承租人与出租人对房屋具体情况的了解 是不对称的， 承租人想要维护自身合法权益就 必须详细了解房屋现状、 权利限制等情况。 2.居住人数和禁止性规定 合同示范文本 第二条约定了房屋居住人数。承租人不得在 厨房、 卫生间、 阳台和地下储藏室居住。单间 最多居住人数和人均租住建筑面积应当符合 当地人民政府的规定。 解
6、读： 这一规定在一定程度上杜绝了群租 乱象， 还能避免因承租人使用房屋不当而造成 的安全事故。而且， 居住人数的约定也便于逐 步完善租赁人口信息大数据， 为住房租赁信息 化平台提供准确信息。 3.签完合同再备案或可享受租购同权 合 同示范文本中规定， 住房租赁合同订立后 30 日 内， 租赁当事人应当到租赁房屋所在地人民政 府住房和城乡建设 （房地产） 主管部门或其委 托的部门办理房屋租赁登记备案。 解读： 在实际操作中， 租赁合同备案率一 直很低。究其缘由， 主要是备案登记太麻烦， 备案与不备案合同的法律效力一样， 合同备 案并没有相应的鼓励措施， 因此人们的备案 积极性不高。 补充： 近年
7、来， 国家和地方政府密集出台的关于发展住房租赁市场的法规、 政策性文 件， 对租赁备案给予了诸多政策支持。主要 有： 一是给予税收优惠。对登记备案的住房 租赁企业、 机构和个人， 在增值税、 个人所得 税等方面给予减税和扶持政策。二是保障承 租 人 依 法 享 有 基 本 公 共 服 务 ，“ 租 购 同 权 ” 。 对于非本地户籍承租人， 包括在城镇稳定就 业 的 外 来 务 工 人 员 、 新 就 业 大 学 生 等 ， 按 照 居住证暂行条例 等有关规定， 经备案的住 房租赁合同可作为具有稳定居所的证明， 承 租人可申领居住证， 享受与当地户籍人口同 等的义务教育、 卫生等国家规定的基本
8、公共 服务。三是备案便捷。除了在房管部门备案 以外， 以后在住房租赁信息化平台甚至手机 上都可以备案。 4.出租人不得单方面上调房屋租金 合同 示范文本第四条约定： 租赁期间， 出租人不得 单方面上调房屋租金。有租金涨幅的， 必须在 合同中明确约定涨幅标准。租赁期满或合同 解除后， 出租人有权收回房屋， 承租人应按照 原状返还房屋及其附属物品、 设施设备。租赁 期满承租人需要继续承租该房屋的， 需要提前 向出租人提出续租要求， 承租人在同等条件下 可优先续租房屋。 解读： 在实践中， 房东随意提价、 押金说扣 就扣等的情况并不少见， 合同示范文本旨在强 调对住房租赁出租方和承租方所负法律责任
9、和义务的界定， 使得房东和租客处于平等的地 位、 享有同样的权利， 将有利于住房租赁关系 的规范和稳定。 5.房屋修缮和责任主体 房屋在使用过程 中， 若出现需要维护、 维修、 赔偿等问题， 合同 示范文本第七条对租赁双方进行了责任的公 平划分。 解读： 针对房屋维护和维修方面的问题， 实 践中的租赁合同要么没有约定， 要么将全部责 任分配给承租人， 不少人在维修主体和费用方 面产生争议。但从司法判例中可以看 到， 房屋及其附属物品、 设施设备 因自然属性或合理使用等导致 损毁的， 或者房屋本身存 在不符合安全条件可能危 及人身安全的， 出租人有 责任进行修复。 （全媒体记 者 邹向朋 整理）近年来， 我省租赁市场存在供应总量不平衡、 供应结构不合理、 制度措施不完善等问题， 我省多地大量租赁纠纷 被诉诸法院， 给交易主体的合法权益带来损害。为进一步规范住房租赁市场， 省住建厅会同省工商局联合印发 住 房租赁合同示范文本 （试行） 。其由 14条通用条款和 8个附件组成， 对房屋权属情况、 租赁期限、 租金支付、 出租房 屋的要求与限制、 租赁登记备案、 房屋修缮与费用、 双方的权利与义务等方面都作出了明确的约定。制图： 刘莎
