北京旧城改造政策背景知识

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1、背景知识：北京旧城改造现行政策 背景知识：北京旧城改造现行政策 一名词： 产权相关产权相关：直管公房、自住私房、标准租私房、单位代管产、文革产 经济适用房产权、商品房产权 补偿相关补偿相关：货币补偿、房屋补偿、产权置换、“双补” 拆迁相关拆迁相关：裁决、强迁 法律相关法律相关：抽象行政行为、具体行政行为 历史文化保护区相关历史文化保护区相关： 核心区、控制区 文物保护单位、保护类建筑、改善类建筑、保留类建筑、更新类建筑、沿街整饰类建筑以及拆除等 二主要文件： 1)北京市城市房屋拆迁管理办法（以下简称北京市城市房屋拆迁管理办法（以下简称 87 号令，号令，2001 年年 11 月月 1 日施行）

2、；日施行）； 2001 年，国务院对城市房屋拆迁管理条例进行了调整，87 号令就是在这个背景下产生的，它结合北京的实际情况，对原来的房屋拆迁管理办法作了较大的修改。主要体现在三个方面：其一，明确被拆迁人就是房屋的所有权人，是拆迁补偿的对象，同时兼顾对房屋承租人的安置；其二，货币补偿按照房地产市场的评估价格确定；其三，取消户口和人口因素对拆迁补偿的影响。 新条例中拆迁补偿分为货币补偿和产权调换两种。 货币补偿货币补偿“第二十二条 实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。被拆

3、迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价， 具体评估规则由市国土房管局制定公布。” 产权调换产权调换“第二十一条 房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的， 拆迁人对被拆迁人给予补偿； 被拆迁人与房屋承租人对被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋

4、承租人重新订立房屋租赁合同。 拆迁租赁房屋实行产权调换，拆迁人提供的产权调换房屋在规划市区内（在规划市区外的房屋拆迁除外）、与原房屋价格相当并且使用面积不低于原使用面积的，被拆迁人、房屋承租人应当服从。” “第二十四条 实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第二十二条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市场评估价款，结算差价。” 标准租私房标准租私房 “第二十六条 拆迁执行本市规定租金标准的私有出租房屋，拆迁人对被拆迁人给予补偿， 房屋承租人应当按照市人民政府关于解决城镇私有标准租出租房屋问题的有关规定搬出。房屋承租人搬出确有困难的，拆迁人可以给予资助或者提供房屋临时安

5、置。” 公房出售公房出售“第二十八条 拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房（以下简称直管公有住房）的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十七条规定给予补偿。直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十七条规定给予补偿。拆迁机关、企业、事业单位自管的公有住房（以下简称自管公有住房）的，可以按照前款规定处理。直管公有住房的出售收入、补偿款应当纳入同级人民政府的住房基金，专项用于廉租住房。” “第二十七条 拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房

6、屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定的标准的， 拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。” 2)北京市加快城市危旧房屋改造实施办法（试行）（简称北京市加快城市危旧房屋改造实施办法（试行）（简称 19 号文，号文，2000 年年3 月月 23 日施行）；日施行）； 19 号文的实施于 2000 年，早于 87 号令，其特点在于结合房改，推动并加快北京危旧房改造的速度。在 87 号

7、令中，第三十四条进一步明确了结合房改推动危改的原则，因此，19 号文虽早于 87 号令，但仍然是当前危改的政策依据。 19 号文适用于危旧房改造区，就地安置、异地安置和货币补偿相结合，鼓励异地安置。其就地安置的方法简单来说：对于拆除的非成套住宅，原建筑面积不足 20 平方米，安置 1 套一居室；超过 20 平方米（含）并小于 30 平方米，安置 1 套两居室；超过 30 平方米（含）小于 40 平方米，安置 1 套三居室；超过40 平方米（含）可以参照前面标准分套安置或者增加居室间数。原建筑面积不足人均 5 平方米的，可以按照人均 5 平方米计算原建筑面积。购买安置房屋，价格分为三个等次，未超

8、过原建筑面积以内的部分，按照房改成本价并享受房改优惠政策；超过原建筑面积但又未超过人均 15 平方米（含）的部分，按照房改成本价但不享受优惠；超过人均 15 平方米的部分，按照当地经济适用房价格购买。安置房产权按照经济适用住房产权管理。举例来说，假设房改优惠价为 1100 元，房改成本价为 1560 元，当地经济适用房价格为 5000 元，原建筑面积 21 平方米的三口之家可以获得二居室（假设为 65 平方米）的安置房，其购买价格为1100x21+1560x(45-21)+5000x(65-45)=160540 元。 对于放弃安置的，19 号文的货币补偿计算公式为：经济适用房均价 x 原建筑面

9、积 x(1+补偿系数)。对于上述例子，假设经济适用房均价 3600 元，补偿系数 0.7，补偿款为 3600x21x1.7=128520 元。对于异地安置，19 号文规定可以适当增加安置面积或者给予适当经济补偿，其标准由各区县人民政府确定。 3)关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见 （简称关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见 （简称 37 号文，号文，2001 年年 11 月月 4 日施行）；日施行）； 标准租私房是指文革初期由房屋行政管理部门接管， 文革结束后落实私房政策，并执行北京市规定租金标准的私有出租房屋。37 号文的基本原则是结合房改，由承租人单位发放住房

10、补贴或提供安置住房，承租人随后应当搬出；未搬出之前或者暂不搬出的，产权人可以按照规定提高租金，直到 2003 年 12 月起放开租金。承租人在购、租住房时可以享受优惠政策。 4）历史文化保护区保护规划）历史文化保护区保护规划 三简单经济测算案例三简单经济测算案例 (一)试点院落现状与规划基本数据 现状 规划 正式建 筑面积 搭建建 筑面积 户数人口户均 建筑 面积户数 人口 户均 大石碑 25 号 415.6 123 18 45 23 420 8 大石碑 6 号 175.8 72 7 21 25 180 4 烟袋 51 号 433.9 300 18 51 24 650 13 合计 1025.3

11、 300 43 23.84 1250 25 50 (二)几种方案的初步测算 方案? ? ? 商业开发 按照 87 号令运作，三个院落全部外迁。大石碑 25 号、6 号院风貌质量较好，适当保留原有 房屋，进行现代化改造，作为高档平房院落出售；烟袋斜街 51 号院全部拆除，新建住宅， 局部二层，作为高档住宅出售。 单价总量(面积、户数）合计（万元）单价总量(面积、户数）合计（万元） 拆迁管理、服务、拆房费（元/户）510043.0021.93奖励费2500043.00107.50 公房外迁（万元/平方米）9000987.7888.93 私房作价+外迁（元/平方米）1000037.6037.60 标

12、准租私房外迁（元/平方米）900018.8016.92 房改成本差价(公房作价-房改价）400987.7039.51 不可预见3%2117.8063.53 以上征地成本小计1175.92以上征地成本小计1175.92两税一费（元）收入*5.5%108.90 建安综合+小市政（元/平方米）22001250.00275.00以上建安、税费成本小计383.90以上建安、税费成本小计383.9025号、6号院商品房房款20000600.001200.00 51号商品房房款12000650.00780.00收入小计1980.00收入小计1980.00*未计算土地出让金和大市政费用 方案? ? ? 部分居

13、民外迁，部分居民留住 留住居民承担外迁居民的外迁补偿以及房屋现代化改造成本， 并购买房屋产权。 外迁补偿价 格按照 87 号文计算。留住居民所购产权按照经济适用房管理，外迁居民购买住房按照 19 号文享受房改优惠。 其中：大石碑 25 号、6 号院（25 户，591.4 平方米）原有房屋适当保留，维修改造成本 1200 元/平方米 烟袋斜街 51 号（18 户，433.9 平方米）拆除翻建，翻建建安成本 1600 元/平方米 院落内小市政费用 150 元/平方米 改造后留住居民居住标准：户均 50 平方米 *以上未计算税费和大市政费用 单价总量(面积、户数）合计（万元）单价总量(面积、户数）合

14、计（万元） 拆迁管理、服务、拆房费（元/户）510018.009.18外迁+奖励（万元/平方米）9000430387.00 不可预见3%396.1811.89 以上外迁成本小计408.07以上外迁成本小计408.0751号住房翻建小市政（元/平方 米）1750650.00113.75 25号、6号改造小市政（元/平方 米）1350600.0081.00以上建安、税费成本小计194.75 留住户均应当承担成本25.0024.11以上建安、税费成本小计194.75 留住户均应当承担成本25.0024.1125号、6号院回购1350279.6037.75 7000320.40224.28 51号回购

15、1750312.0054.60 8000338.00270.40回购产权小计587.03 户均回购款25.0023.48资金平衡-15.79 留住户均需要补贴25.00回购产权小计587.03 户均回购款25.0023.48资金平衡-15.79 留住户均需要补贴25.00(0.63)(0.63)方案? ? ? 腾空一个院落，居民外迁或者就地置换 腾空 25 号院，经过现代化改造以后作为高档商品房出售。 改造 51 号、6 号院，用于居民回迁。 根据规划后的容纳能力，需要外迁 26 户，约 620 平方米，17 户可以回迁。 *以上未计算土地出让金 单价总量(面积、户数）合计（万元）单价总量(面

16、积、户数）合计（万元） 拆迁管理、服务、拆房费（元/户）510018.009.18 外迁+奖励（万元/平方米）9000430387.00 不可预见3%396.1811.89 以上外迁成本小计408.07以上外迁成本小计408.0751号住房翻建小市政（元/平方 米）1750650.00113.75 25号、6号改造小市政（元/平方 米）1350600.0081.00以上建安、税费成本小计194.75 留住户均应当承担成本25.0024.11以上建安、税费成本小计194.75 留住户均应当承担成本25.0024.1125号、6号院回购3000279.6083.88 7000320.40224.28 51号回购3500312.00109.20 8000338.00270.40回购产权小计417.36 户均回购款25.0016.69资金平衡-185.46 留住户均需要补贴25.00回购产权小计417.36 户均回购款25.0016.69资金平衡-185.46 留住户均需要补贴25.00(7.42)(7