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1、2 0 1 0 年上海世博会，是第一次以城市为主题的世博会。为迎接盛会的召开，全市自2 0 0 8 年9 月起开展了“迎世博6 0 0 天行动” ，1 . 6 亿m2的建筑整治工作是其中的重点任务之一。目前全市建筑整治工作已进入收尾阶段，成效显著，市容市貌焕然一新，市民生活环境有了较大改善( 图1 ) 。1 迎世博建筑整治的基本情况1 . 1 建筑整治工作任务量建筑整治工作由 3个分项任务组成：一是对 1 9 9 6 年前竣工的 1 5 0 0 万m2高层旧住房进行综合整治；二是对重点路段、重点地区近 1 亿 m2的建筑进行立面整治清洁；三是对4 4 0 0 万 m2多层旧住房实施综合改造。其
2、中，1 0 0 0万m2高层旧住房综合整治、8 3 0 0 万m2建筑立面清洁和2 6 0 0 万m2多层旧住房综合改造列入 2 0 0 9年度市政府实事工程。1 . 2 建筑整治实施内容及目标建筑整治工作内容着眼于改善居住功能与整治建筑立面的结合。一是通过对潘翔，上海市住房保障和房屋管理局；饶斌，上海市住房保障和房屋管理局。浅析城市建筑整治后的 长效管理 以上海市迎世博6 0 0 天 行动建筑整治为例 潘 翔 Pan Xiang 饶 斌 Rao Bin【摘 要】对上海市自2 0 0 8 年9 月起开展的迎世博6 0 0 天行动城市建筑整治工作 进行了回顾总结，分析了存在的主要问题，并提出了加
3、强城市建筑整治长效管理 的对策与建议。 【关键词】建筑整治；迎世博 600天行动；城市管理；长效机制 【Abstract】The author reviews and summarizes the work of urban building refur-bishment starting from the September, 2008, namely the 600-day count-down to ShanghaiWorld Exposition, analyzing the main problems that exist and bringing forward thecounte
4、rmeasure and suggestion for enhancing the long Cterm effective managementafter urban building refurbishment. 【Keywords】building refurbishment, 600-day count-down to Shanghai WorldExposition, urban management, long-term effective mechanismA Brief Analysis of the Long-term Effective Manage- ment after
5、 Urban Building Refurbishment Exemplified by the Building Refurbishment start- ing from the 600-day count-down to Shanghai World Exposition图 1 整治后的街景2 0 1 0 . 0 1 / 住宅科技技0 9专筑节论高层、多层旧住房屋顶墙面的翻新改造、小区沟路绿化的整治、市政管线（上、下水管、电线）的疏通更换、内部公共部位的清理修缮等工作，解决居民居住的“急、难、愁”问题，保障房屋的基本居住功能和安全使用；二是对于重要路段、重点地区沿街首排的建筑物除进行内部
6、整治外，还对建筑外墙进行清洗或粉刷，对部分建筑进行空调、外露管线、晾衣架、遮阳（雨）篷等的归拢整治。通过以上工作，在切实改善民生、为民办实事的基础上，注重内外兼修，力求达到整洁、有序、美观、安全的城市容貌通用标准，实现简约、实用、自然、协调的城市容貌基本风格（图 26） 。1 . 3 建筑整治工作依据一是由市住房保障房屋管理局（以下简称“市房管局” ） 、市迎世博6 0 0 天行动城市管理指挥办公室（以下简称“市城指办” ） 、市绿化市容局编制的上海迎世博建筑整治设计导则 （以下简称设计导则） ） 。二是市房管局下发的上海市迎世博加强市容环境建设和管理 6 0 0天行动建筑整治管理实施办法 （
7、以下简称建筑整治管理实施办法 ） 。三是迎世博建筑整治工作启动前已出台的房屋修缮工程技术规程 。1 . 4 整治工程管理体制和实施机制根据建筑整治管理实施办法有关规定，全市迎世博建筑整治实施“由市房管局牵头、市绿化市容局等部门配合、迎世博 6 0 0天行动城指办指导检查督促”为一体的市、区、街道（镇）三级协调推进体制。整治工程定位为区管项目的，具体实施以区为主。各区根据实际情况，由区房管局或区市容局、区市政委等负责建筑整治组织实施工作 。1 . 5 整治工程筹资情况整治工程中的居住建筑整治资金总体按“业主出一点、市里补一点、区里筹一点”的原则筹措，分摊比例原则上为4 3 3 。其中，市补贴资金
8、采取按区切块、包干使用方式。市财政共补贴3 4 亿元人民币，按照启动、竣工审核报备、审价审计三个环节分批拨付。在切块补贴时，对任务重、财力困难的区县作适当倾斜，补贴比例占工程总量的2 5 %至 4 5 % 。非居住建筑整治资金原则上由产权单位负责。1 . 6 整治工程推进情况2 0 0 8 年9 月，迎世博6 0 0 天行动计划正式启动，全市建筑整治工作全面铺开。项目启动以后，市级层面积极推动，区级层面全力以赴组织实施，各项整治工程进度基本达到目标计划。截至2 0 0 9年 1 2月底，全市高层旧住房综合整治在建或竣工1 5 1 0 万m2；立面清洁在建或竣工9 7 6 3 万m2；多层旧住宅
9、综合改造在建或竣工4 7 0 2 万m2，全部达到签约计划总量。全部建筑整治项目预计在 2 0 1 0年春节前全面竣工。2 迎世博建筑整治存在的主要问题2 . 1 资金筹措渠道不畅整治工程所需资金按市财政、区财政、业主“三个一点”的原则筹措，但是在具体推进过程中阻力重重，执行乏力。按规定业主应承担整治资金的4 0 % ，但在实际操作中，这部分资金基图 2 整治前小区图 3 整治后小区1 0技住宅科技/ 2 0 1 0 . 0 1专筑节论本不能如数到位。如本次整治项目中数量较大的售后公房，其维修资金本身就非常少，有的甚至没有；物业管理费也仍旧沿用1 9 9 6 年的规定，实行0 . 2 3 元/
10、m2的标准，部分小区物业管理费收缴率还不高；部分业主认为“世博世博”就是“一世一搏” ，即便自己不出钱，政府出于城市形象、时间节点等方面因素考虑，也会按时保质保量完工，因此不同意出资。种种原因造成规定执行起来阻力重重。2 . 2 安全质量工作存有隐忧一是部分项目施工安全存有隐患。如部分项目脚手架所使用的毛竹未能达到规格要求、脚手搭设不够规范、吊篮固定设施及配重块不符合要求、消防和用电存在事故隐患等。二是部分项目施工质量不过硬。如部分沿街首排建筑立面整治未严格按照设计导则标准实施、个别项目存在偷工减料现象、一些已竣工项目由于实施中操作不按规程，发生空鼓、剥落、透底等现象。2 . 3 法律规章不尽
11、完善一是现有条例可操作性不强。如关于建筑整治涉及外立面整治部分， 上海市市容环卫条例规定：广大业主和单位对外立面有保持整洁、完好、美观的义务，道路两侧、景观区内建筑的外立面要按要求进行保洁。但这些规定缺少量化指标和约束性细则，因此没能得到很好地执行。二是相关规章亟待建立。如对于建筑立面附属物缺乏相应规范，使得空调、晾衣架、遮阳（雨）篷的统一整治工程于法无据；对于整治后的外立面附属设施日后维修保养，责任主体转移也缺乏相应规定。此外，对于旧住房修缮改造时专项维修资金的收缴，也亟待出台相关法律法规加以解决。2 . 4 责任主体认识模糊一是业主认识问题。部分业主对建筑外立面附属物空调、雨篷、晾衣架的统
12、一设置缺乏认同。这里，既有居民生活习惯等方面原因，也有相当部分业主认为建筑整治是政府的事，与己无关，不肯予以配合。二是各方利益平衡问题。整治项目实施过程中，经常遇到同一小区顶楼业主和其他楼层业主对于实行平改坡还是综合整治意见不一；也有部分业主认为小区整治工程作为迎世博任务目标和实事工程任务一定会实施，故对维修资金出资、实施内容等方面提出无理要求，造成部分项目整治工作开展相当被动。三是责任移交有障碍。整治项目竣工后，业主应担负起后续保养管理的主体责任，但业主、物业管理企业不愿意在项目竣工验收单上盖章，或不承认项目移交接管。尤其对于统一设置后的建筑外立面附属物，工程保质期过后，一旦发生整治后的外墙
13、剥落或外墙附着物高空坠落等事故，责任将很难定。3 城市建筑整治长效管理的对策与建议3 . 1 进一步理顺城市建筑修缮改造的体制机制3 . 1 . 1 明确城市建筑修缮改造的主体作为阶段性工作任务，各区（县）在迎世博6 0 0 天行动建筑整治中，成立了区（县）城指办作为协调部门，牵头部门却不尽相同，有的是房屋管理部门、有的是市政管理部门、有的是市容管理部门、有的是街道（镇） ，管理主体不明确、不统一，势必造成今后长效管理的责任主体不明确，成为相互推诿的“罪魁祸首” 。同时，由于实施主体不统一，各相关部门在建筑整治过程中的着重点就不一样，即使有统一的设计和施工导则，而在执行时却难免会走样，也将给今
14、后的长效管理带来隐患。因此，为了便于建筑整治后的长效管理，需要明确城市建筑修缮改造的管理主体、实施主体和责任主体，而且市、区层面要统一，以便于管理和协调。3 . 1 . 2 健全城市建筑修缮改造的动态管理机制一是要建立完善城市房屋修缮信息系统。将房屋基本情况、修缮历史信息、项目管理痕迹整合到系统中，形成房屋修缮改造的信息化、精细化管理。通过信息化管理，继续深化修缮改造工作内涵，按照相关技术规程要求，将修缮改造工作常态化、周期化，纳入到城市管理常规性工作之中，逐步改变遇节庆搞突击、只做重要地点和可视范围整治、只做外不做内等做法，使房屋修缮改造工作成为城市可持续性发展的推动力之一。二整治后住宅立面
15、细部2 0 1 0 . 0 1 / 住宅科技技1 1专筑节论是要突出工作重点，在资金有限的情况下，力求城市建筑修缮改造的经济效益和社会效益最大化。下一步，要着力研究直管公房全项目大修、高层旧住房电梯维修改造、多层旧住房加装电梯等，通过调研摸底逐步纳入常态管理计划，使市民百姓持续受益。3 . 2 进一步健全相关法规制度3 . 2 . 1 规范居民的生活习惯迎世博建筑整治中，对影响市容市貌景观的重要道路、重要地段的首排部分建筑进行了整治整容，此项工作是对居民不良生活习惯造成城市视觉污染现象行为的纠正。对此，应形成法律支撑，在相关条例中明确条文，规范居民行为，尽量杜绝视觉污染行为的返潮和增加。3 .
16、 2 . 2 巩固市容环境的成效为巩固建筑整治成果，让市容市貌始终充满活力，靓丽如新，应通过修订市容管理相关条例对于外墙清洗周期予以规定， 并对色彩选用、 适用规范、 相关材料、作业要求、资金渠道等予以明确，将市容整洁工作作为常态工作予以刚性化。3 . 2 . 3 建筑立面附属物的后续保养建筑整治工作往往会涉及到建筑立面附属物整治，如重置店招店牌、增加空调遮罩、更换晾衣架、雨篷等，需制定相关规定，明确建筑整治外立面附属物的维护，规范后续管理，统一相关口径，明确管理主体、维修保养主体、保修期限、维护资金来源等问题。3 . 2 . 4 房屋修缮资金的筹措城市建筑整治工作解决了不少居民居住的“急、难、愁”问题，旧住房的使用功能大大改善。但是，对于房屋的后续保养和周期性修缮的资金筹措问题仍有待进一步研究。需要对相关政策法规进一步进行完善，通过法律规章明确当涉及房屋隐患影响公共安全时，可先行实施并在维修资金里列支。3 . 3 着力推动城市维护行业健康
