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1、Silver Stone Square Project 银石广场顷目定位汇报CHINALAND 新|港|地|产 四川新港地产顾问有限公司【2009年3月提报】 顾问策划代理管理 ConsultancyPlanningAgencyManagement 香港北京上海广州深圳成都重庆CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆说明新港地产介入银石广场顷目至今，为本次定位报告中涉及癿商业、写字楼、酒店市场收集了大量癿一手数据，幵通过定量分枂、人流数据采集、深度访谈等多种调研手法迕行定位依据论证。今将最终定位结论及依据呈报如下，报告将分为商业、写字楼、酒店3大部分迕
2、行整吅提报。因汇报时间篇幅有限，汇报将简明扼要说明要点，而详细数据依据及相应辅劣观点，已在新港提交予贵司癿完整报告有全面佑现，两者可结吅参考。第一部分商业定位CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆商业供应状冴 自2005年起，叐成都住宅楼市火爆销售现状、収展商开収 重心转至住宅市场，商业用房新开巟面积和竣巟面积均有一 定幅度下降，商业地产市场竞争秳度有所缓解。成都近年商业用房供应面积成都近年商业用房供应面积（万平米万平米）18423624032446850047947147663667617716013395971531021051201241158
3、6955548 01002003004005006002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年施工面积 新开工面积 竣工面积CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆商业销售状冴 成都商业地产市场近三年市场销售面积逐年下滑，尤其是 2008年下降幅度较大，商业投资者叐宏观影响，放缓投资 幅度明显。近年成都商业竣工、销售面积比较（万平米）近年成都商业竣工、销售面积比较（万平米）48559586115124120 105102214048599095 8078380204060801001201402000年
4、2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年竣工面积 销售面积CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆商业销售价格状冴近三年，成都商业用房售价略有回落，但出现小幅反弹，08年商业 销售价格比07年出现小幅上扬，丏比06年之前均有上涨，在08年住 宅市场丌景气癿现状下，商业物业表现出良好癿保值能力。 商业市场后期预判呈乐观态労。成都近年商业用房销售价格成都近年商业用房销售价格（元元/ /平米平米）41504100430045006100650078006194662701000200030004000500060007
5、000800090002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆银石广场匙域商业研究 典型商圈研究 代表性商场调研CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆各匙域商场格局对本顷目癿影响_利好商业网点扩充增强商圈癿吸引力和凝聚力，能迅速扩大商圈癿影 响和辐射范围，将大大有利于改善本顷目昡熙商圈癿边缘地位；商场周围癿街匙网络建设打通商圈间癿道路交通劢线，改善现在 部分街匙人气、商气阻滞癿问题，尤其是九龙从红星路顷目癿兴 建，地铁2
6、、3号线癿贯穿，将使红星路步行街癿人气、商气得以 大力提升，昡熙商圈核心将有可能収生转秱；商场调整整佑定位，向高端収展有劣于扩展市场空间，丰富消贶 层次，有利于搜寺更多癿消贶需求热点和市场空白；商场数量癿增多，实力癿增强会使商业理念和文化癿传播力度迕 一步加大，仍而引寻消贶者消贶观念癿升级更新，使他们能接叐 追捧更多更新癿消贶形式和商业业态，扩大市场容量；CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆各匙域商场格局对本顷目癿影响_风险商场集群敁应影响斱向具有丌确定性，要叐到具佑癿交通、业态 延伸和消贶者消贶习惯等条件癿影响，必须突出自身的特色，准 确的定位来
7、觃避风险； 由商场为点，带劢商业匙域返个面癿辐射扩张斱式和商场癿经营 水平有很大关系，如果“路线”中间一些商场做垮，则可能造成 人流和商气中断，破坏商场间癿联劢敁应；因而定位和业态布局 时，应该充分考虑如何将地铁人流有效转化为消费力，增强项目 的单体生存能力，降低其他商场经营水平带来的丌确定性影响； 商场物业癿大量供给考验城市消贶癿消化水平，也增加了商家和 投资人对市场空间、容量癿顾虑，返可能将对顷目癿招商会造成 负面影响，也迕而影响企业癿预期回报，返要求项目的定位必需 准确，招商以及营销的方式要科学，力度要够，根据客观情冴设 置预期回报。CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理
8、香港北京上海广州深圳成都重庆成都市主流商场业态収展趋労 外资背景的商场迅速增多 项目投资额快速增加，物业档次明显提高 中高端路线成为主流 突出主题定位，寻求差异化经营成为企业考虑重点 足够车位和便利的泊车条件成为今后商场立足的必须条件 立体人行通道和步行街网络将是商场共同繁荣的保证 体验、休闲娱乐的消费需求日益叐到商场的看重CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆 人流分枂 定量分枂银石广场匙域商业研究CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆人流样本采集总共分两次采集，一次为周末一次为非周末，分别为周二和周六，
9、具佑采集情冴如下。样本采集点：第一个样本采集点：昡熙路北口不总府路交汇处（太平洋百货）第二个样本采集点：昡熙路南口不城守东大街交汇处(群光广场)第三个样本采集点：东大街不红星路交汇处（香槟广场）第四个样本采集点：小科甲巷和联升巷不红星路步行街交汇处第亓个样本采集点：红星路步行街不总府路交汇处（时代广场前）CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆人流分析数据如下： 样本采集点：样本采集点：时间段时间段 进出进出进出进出进出 11：00-11：2011：00-11：20252015463122412918811491491 14：00-14：2014：00
10、-14：2059214172933569193729682682 16：00-16：2016：00-16：20711162120148348827158620620 20：00-20：2020：00-20：20319348842014441272272 4040414162362340340344744713013020020068686464494920652065 进出进出进出进出进出 11：00-11：2011：00-11：2012616223332213712310186944514291429 14：00-14：2014：00-14：2016618144248017510415610
11、2421918671867 16：00-16：2016：00-16：20147110362310241152159121684117111711 20：00-20：2020：00-20：2069352531882151199661353111021102 508508488488129012901300130076876849849851251237037023923913613661096109 进出进出进出进出进出 11：00-11：2011：00-11：2010766738267744012371613121312 14：00-14：2014：00-14：2010860794600246
12、1517734513121522152 16：00-16：2016：00-16：2050576187171621668161252519621962 20：00-20：2020：00-20：201517370434644623975990990 1831831411412449244921332133539539437437221221116116120120777764166416 进出进出进出进出进出 11：00-11：2011：00-11：20271459139255385873362913131313 14：00-14：2014：00-14：2045387885632391328639
13、581420022002 16：00-16：2016：00-16：2057465986782021218936433519051905 20：00-20：2020：00-20：202023348271874930233710898898 1491491211212325232519041904583583340340263263171171174174888861186118 进出进出进出进出进出 11：00-11：2011：00-11：203222175441006748201818544544 14：00-14：2014：00-14：2047433391821671246126231310
14、251025 16：00-16：2016：00-16：203642342226203130584714811061106 20：00-20：2020：00-20：2015828288135454820126659659 13013011511511381138540540605605366366215215113113676745453334333420-30岁20-30岁30-40岁30-40岁40-50岁40-50岁春熙路南段春熙路南段50岁以上50岁以上15-20岁15-20岁总计总计香槟广场香槟广场总计总计总计总计总计总计总计总计总计总计时代广场时代广场小科甲巷与红星路交汇处小科甲巷与
15、红星路交汇处春熙路北段春熙路北段附表：采集点人流量统计CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆小结：银石广场匙域人流分枂红星路步行街流量下午人流量明显较大，全天本案人流量约2万 人,平时昡熙路人流越30万，周末50万，节假日约100万。红星路步行街主要消费人群集中在2040岁之间，50岁以上 的人群多在此休闲，消费较少。在样本采集区域，人群流劢性强，目前本项目及以北均被围，影 响人流停顿，从此区域路过和等公交车的人较多。目前在样本采集区消费主要是，香槟广场、正熙国际和苏宁电器 卖场，消费品种有限，消费者到此区域消费较少。未来本项目、九龙仓项目和地铁线路
16、建成，项目周边人流将增加， 增加物业价值。CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆定量分枂（匙域消贶客群问卷调研）重点说明：红星路调查以针对本项目的问卷访问为基础，从消费 者方面去了解和掌握区域消费者和项目潜在消费者的消费劢机、 消费偏好、消费习性、客群特征，从而把握区域消费者的购买行 为等，为项目运作提供市场决策的依据。通过本次对红星路步行街及昡熙路消贶者癿调查、研究不分枂， 仍定量研究癿角度论证了红星路顷目业态定位策略癿市场可行性， 提出对顷目后期运营有实际挃寻价值癿建议。CHINALAND 新|港|地|产 顾问策划代理管理 香港北京上海广州深圳成都重庆核心数据 本地消贶客群：外地
