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1、都市庭院TTENERGY天泰恒基 营销执行方案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案新城区中央 品位庭院生活 机场新区 围合式 精品社区第一部分、第一部分、项目简介第二部分、产品分析第三部分、项目形象定位 第四部分、客群定位第五部分、价格策略第六部分、销售策略 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案第一部分、第一部分、项目简介 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 地理位置：本案位于虹港路，项目北面为虹港新居，西面是第十八中学和农业技术学校，位于政府规划中的机场新区区域的核心地段，即将建设的市政公园、图书馆、甘井区政府环顾左右。项目简介项目简介项目概
2、况：建筑面积：4.7万多平总 套 数：696套住宅规划形式：兵营式、围合布局住宅主力户型：6090项目现状：准现房计划交房时间：2008年5月末第二部分、产品分析第二部分、产品分析 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案产品分析产品分析本项目为兵营式、围合布局，房屋规划方 方正正，适合北方人生活习惯。房屋性价比高（白钢扶手、理石地面、楼梯间瓷砖帖面。二楼以上采用大面积落地门窗，采光好准现房入市，消除购房者担忧 优 势 ：劣 势 ：一楼户型因不是落地窗门，采光相对较差。部分户型为东西向户型，因日照和通风因素，不太符合北方人居住习惯。围合处南北向户型与东西向
3、户型楼间距太近。大部分户型客厅在北向顶层户型总房款高，且需一次性付款，抗性较大，客户可选楼盘空间大。 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案户型分析户型分析东西向户型、东西南向户型南北向户型、南向户型一室一厅厅（227套）两室两厅厅（469套）40-5050-6060-7070-8080-9090-100100以上102 套78 套47 套260 套86 套60 套63 套南北（521套）东东西（175套）南向南北南北 东 南北 西东 向西 向东 北西 北东 西东 西南159 套301 套33 套28 套25 套29 套15 套20 套51 套35 套 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案第
4、三部分、项目形象定位第三部分、项目形象定位 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案项目核心卖点项目核心卖点机场新区 / 中心区域 / 邻政府公园 / 自然景观与人文景观相结合 /围合庭院精品社区 / 机场新区发展方向；整体封闭小区；紧邻政府公园；没有噪音及环境污染；闹中取静,独特优势；市政规划前景自然建筑景观；升值潜力巨大；新城旺地规划景观动静分明极具潜力引导消费者形成区域内中心地利，政府公园，荣耀居所的联想带给我们未来业主对优质的居住环境和原生态生活模式以及巨大的升值潜力产生无限的向往。【USP提炼】 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案机场新区 中央 围合庭院 精品社区区位 + 地位 +
5、 风格 + 产品 形象形象/ /价值价值项目形象定位项目形象定位 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案第四部分、客群定位第四部分、客群定位 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案目标客户定位目标客户定位核心客户第二阶层客户第三阶层客户目标人群产业中层管理技术人员私营业主投资者毕业生改善居住条件者 项目公交车沿线沿线工作解决居住、改善居住条件 客户 市内投资客户 买不起市内住房，解决居住条件者 市内动迁居民，改善居住条件客户 周边区域私营业主 项目大市场、学校、工业区周边解决居住条件客户客户范围：“大大连”客户渠道、客户维护要求高第五部分、价格策略价格策略价格策略考虑到机场新区区域相对较少的供
6、应量，和政府大力发展机场新区的大形势下，该区域的房价仍会有大幅度的上涨空间等因素 ，和住宅市场的特性，故采用“低开高走”的价格策略.建议项目价格范围：5500 6200元/平 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案第第 一一 阶阶 段：段： 07年12月08年1月底计划首推计划首推 楼和楼和东西向户型，计划均价东西向户型，计划均价55005500左右左右（计划完成25%）。第第 二二 阶阶 段：段： 2008年3月5月底计划其次推计划其次推楼和东西向户型，根据市场情况计划均价不低于楼和东西向户型，根据市场情况计划均价不低于58005800（左右左右计划完成35%）。第第 三三 阶阶 段：段：
7、2008年6月7月底 计划再推计划再推，参照交房接点，根据市场情况均价不低，参照交房接点，根据市场情况均价不低 于于60006000元元/ /平争取达到平争取达到62006200元元 / /平左右平左右（计划完成30%） 定价原则定价原则建议第一阶段只做出 楼和楼和东西向户型的价格。东西向户型的价格。东向合西向价格一样东向合西向价格一样东向合西向与南向价差在东向合西向与南向价差在300300到到400400左右左右东西向与南北向价差在东西向与南北向价差在300300元到元到400400元左右元左右楼层差在楼层差在100100到到300300左右左右东西南向与南北向价差在东西南向与南北向价差在2
8、00200元左右元左右采光好的与采光不好的在采光好的与采光不好的在200200元左右元左右 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案第六部分、销售策略鉴于本项目属军产项目，不能在主流媒体进行推广，冬季入市风险相对较大。因此：人力营销是解决项目的根本之道人力营销是解决项目的根本之道 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案现场包装现场包装A：导示系统B：销售道具C：销售中心重新包装D：看房通道建立F：越层样板间装修 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案主题性的营销活动主题性的营销活动A：开盘活动消化积累客户B：项目推介会挖掘市内四区潜在动迁户C：实利性促销活动拉动泛目标群体，促进成交 天泰恒基TT
9、ENERGY 营销执行方案外销派单、商场促销外销派单、商场促销附近学校首次置业老师 附近建材市场私营业主公交车沿线上班族首次置业解决居住条件 市内动迁居民项目现场促 销推广、周 边项目促销市内商业网 点、动迁区 域活动推广公交沿线促 销、报纸夹 报推广多种渠道 激发兴趣 理性购买 完成销售拉动泛目标群体，促进成交拉动泛目标群体，促进成交 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案项目组人员架构项目经理策划经理第一组长第二组长案场主管置业顾问4人置业顾问4人外销派单10人外销派单10人 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案现场秘书 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 天泰恒基TTENERGY
10、营销执行方案我们的优势：阳光生态城、阳光书香苑、华通和平海岸及星海阳光、大方麓岛兰湾、西湖映象、咖啡街区、汇通海紫苑已成交的5000千组以上庞大客户资源储备库； 覆盖东北三省及内蒙古地区的外埠市场营销网络；（沈阳、盘锦、鞍山、哈尔滨、大庆、北京、包头等地，设有销售处。） 覆盖华北地区的市场营销网络；拥有链接大连乃至全国甚至全球的“安家114”房地产网络平台（与大连新闻 网合建）； 拥有大连和东北多渠道、多层次的合作伙伴营销渠道； 拥有六年来积累的上万名有效客户群体； 拥有密切协作、高效务实的高素质团队关于天泰恒基 ：作为一个营销团队作为一个营销团队 是互补是互补 而不是覆盖而不是覆盖 最合适的
11、就是最好的最合适的就是最好的! 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案合作方式及收费标准合作方式及收费标准一、项目销售均价： 不低于5800元二、代 理 费 用：在规定时间内完成总销售面积的90%，按总销售额的2% （含广告费用）提取佣金，未完成90%之前按1.6%提取佣金。三、溢 价 部 分：销售均价超出6000元，溢价部分按五五分四、代理费的结算：以套为单位，凡交完全款签约完成的单位即可结算代理费。每周结算一次房地产策划大全 。策略单的覆盖面所有广告涉及的内容1. 企业品牌核心2. 项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容撰写三忌1. 含糊其辞
12、2. 泛泛而谈 3. 不着边际1、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。创作的风格不要与企业背道而驰。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃 。既要符合又要超越。它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么 ； 一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/ 忽略的、主要的/次要的）；内容解释 ：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（ 不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；举例说明 ：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和 底蕴的企业。浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风 格，具有强烈变革
13、意识。蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。2、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性目的：这旨策略的原点与初衷；也是检验作业成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务 。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象 ，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任 务。内容解释 ：考虑它的阶段性、媒体特征。举例说明 ：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的 豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐 流，而
14、是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考 。公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念3、目标受众群包括生理和心理状况目的：把他们的特质，以及现在的状态。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。注意阶段性与传播渠道。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释 ：它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程举例说明 ：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个
15、城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、 激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在 考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。举例说明 ：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/ 穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证 明自己，如名车/美女/名酒/名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为 众人的念效。4、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里 ？ 寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心举例说明 ：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当
