舟山海天国际项目市场调研报告

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1、0 谨呈：舟山宁兴天润置业有限公司谨呈：舟山宁兴天润置业有限公司 舟山东港舟山东港 海天国际项目海天国际项目 市场调研报告（市场调研报告（20112011年年4 4月）月） 1 第一部分第一部分 总体市场分析总体市场分析 2 总体市场分析总体市场分析东港东港 东港与本项目类似楼盘情况：港汇广场（售罄）、海中洲国际广场（售罄）、莲洋大观（待售）。 楼盘 开盘时间 物业类型 主力户型 价格 物业 物业费 其它 港汇广场 07.6.15 公寓、商铺 单身公寓：40- 50平米 2010年最高： 13000元/平米 亚太物业 2元/平米.月 单身公寓出租2000元以上， 不包括物业费，没有大面 积办公

2、用房，有少量公司 在此办公。 海中洲国 际广场 09.10.18 酒店、公寓、写字楼、商铺 单身公寓：50- 70平米 单身公寓最高： 15000元/平米 海中洲物业 2.8元/平米.月 单身公寓装修标准2500元， 可拎包入住。 莲洋大观 待定 酒店、公寓、写 字楼、商铺 单身公寓：40- 80平米；豪宅： 320-360平米 单身公寓预计： 20000元/平米 未定 未定 单身公寓装修标准四星级 标准 。 3 总体市场分析总体市场分析东港东港 个案分析 项目：项目：莲洋大观 项目地址项目地址：普陀区沈家门海洲路中段（东港滨海公园南侧） 开发商开发商：舟山东方大港置业有限公司 总建总建：18

3、万平米 项目简介项目简介：由五幢高100米的大楼和裙楼商业组成。功能为国际五星级大酒店、酒店式海景公寓、私家总统级泳池豪宅及商业构成。 项目优点项目优点：1.项目本身不受限购政策影响。 2.景观资源丰富，提升了本项目价值。 项目缺点项目缺点：1.相对朱家尖、普陀山旅游地产项目价格偏高。 2.以海景为主题，对本地客户吸引不大。 4 楼盘 开盘时 间 物业类别 主力户型 价格 物业 物业费 其它 舟山科技 置业大厦 08.11.8 写字楼、裙楼商 铺 整层1200平米， 单间300平米 最高价格：8500元/ 平米 亚太物业 3元/平米.月 11年5月份可以入住 和津广场 10.9.15 酒店、住

4、宅、写 字楼、商铺 写字楼面积43- 860平米不等 写字楼预计：8000- 9000元/平米；商铺 预计：一层4.5万/平 米左右、二层2-3万/ 平米 舟山星城物业 2元/平米.月 单身公寓已售罄、带租 赁方式出售，最高价 6800元/平米（毛坯）， 其它物业预计今年5月份 开盘。 总体市场分析总体市场分析沈家门沈家门 沈家门与本项目类似的楼盘主要集中在浦西：舟山科技大厦（售罄)、和津广场（在售）。 5 总体市场分析总体市场分析沈家门沈家门 个案分析 项目：项目：和津广场 项目地址：项目地址：浦西工业园区c-11地块（勾山街道办事处西侧） 开发商开发商：舟山鑫鹏实业实业投资发展有限公司 总

5、建总建：13万平米 项目简介：项目简介：由1幢19层的高星级酒店，3幢1820层“和津苑”高层公寓式酒店，1幢18层商务大楼，以及3幢总面积约3.4万平方米的商业综合楼盘。 车位配置：车位配置：项目设计地下车库2个，设计有机动车停车位405个（地上停车位217个，地下停车位188个），非机动车停车位2194个。 项目优点项目优点：1.项目处于临城、沈家门、东港中心点，地理位置优越。 2.公寓、写字楼、商铺带租赁出售便于统一管理。 项目缺点：项目缺点：1.商业办公环境与临城、东港相比不是很理想。 6 总体市场分析总体市场分析定海、临城定海、临城 定海与本项目类似的楼盘主要集中在临城新区：建设大厦

6、（售罄）、中浪国际大厦（在售）、中昌国际大厦（售罄）、金跃大厦（售罄）、邦泰大厦（待售或不对外出售）。 楼盘 开盘时间 业态 主力户型 价格 物业 物业费 其它 建设大厦 08.6.6 写字楼、 裙楼商铺 50-1100平米 无 宁波永成物业 2元/平米.月 其它费用：公共部分分摊，30 元/月清洁费。 中浪国际 大厦 11.4.20 写字楼、 裙楼商铺 整层1300平米、 1500平米；小面 积200-500平米 1.2-1.3万/ 平米 兴港物业 6元/平米.月 A楼为开发公司自己保留，自 用房，不对外出售和出租。D 楼推盘时间未定。 中昌国际 大厦 08.8.19 写字楼 无 无 浙江颐

7、景园物业 1-6楼8元/平米.月； 7-15楼4元/平米.月 1-6楼为港务局办公用房、7-15 楼是开发商带租赁出售，15楼 以上为公寓。 金跃大厦 10.9.1 写字楼 整层600多平米， 单间200多平米 最高价1.2 万/平米； 均价9500 元/平米 银邦物业 3元/平米.月 一部分物业工商银行舟山分行 持有，另一部分出售。 邦泰大厦 待定 写字楼 无 待定 舟山邦泰物业 待定 目前未确定是否出售。 7 个案分析 总体市场分析总体市场分析定海、临城定海、临城 项目：项目：中浪国际大厦 项目地址项目地址：千岛路与海涵路交叉口 开发商开发商：舟山市百联置业有限公司 总建：总建：12.7万

8、平米 项目简介项目简介：中浪国际大厦以3层裙房衔接26层+24层+24层的三栋点式高层为布置方式，建成后，将成为一个集商务办公、会议、商场、餐饮等为一体的大型建筑综合体。 车位配置：车位配置：车位484个，非机动车泊车位2985平米。 项目优点：项目优点：地理位置优越，自身配套齐全，开发商自己保留一部分物业， 能够保证服务质量。 项目缺点：项目缺点：办公区域，业主要自己安装空调，虽然留有安装位置，但是增加了办公周边的噪音。物业费相对较高，入住成本较大，一般中小公司难以承受。 8 总体市场分析总体市场分析小结小结 本项目 莲洋大观 和津广场 中浪国际大厦、邦泰大厦 未来6个月内与本项目有竞争关系

9、的主要是莲洋大观、和津广场、中浪国际大厦、邦泰大厦。 本项目距离竞争项目直线距离分别是3.5公里、7.5公里、11公里左右。 与本项目竞争强度按物业类型分，依次是：写字楼、商铺、公寓。 从销售角度分析，本项目竞争环境良好。 9 第二部分第二部分 细分市场情况细分市场情况 10 2010年 细分市场情况细分市场情况写字楼写字楼 东港 目前东港写字楼除东港集团大厦外，都在建设过程中，今年底海中洲国际广场写字楼将交付。 目前有少量小型企业在港汇广场办公，但是港汇广场的硬件设施不具备写字楼的要求。 受CBD商务中心建设的影响，东港集团大厦暂时还不具备办公的外在条件。 CBD商务中心目前如恒大大厦、永跃

10、大厦都只租不售，对本项目销售不产生直接影响。 11 细分市场情况细分市场情况写字楼写字楼 项目：海中洲国际广场 开发商：舟山海中洲置业有限公司 物业：海中洲物业 物业顾问：新城物业 物业费：2.8元/平米.月 产品：一幢22层写字楼，总建2万平米 户型：整层面积在600平米左右 去化率：100% 楼盘 供应面积 供应套数 销售面积 销售套数 均价 开盘时间 海中洲国际广场 14985.18平米 55套 14985.18m2 55套 8193元/平米 09.10.18 写字楼供求及价格情况 个案分析 项目优点：交通便利，周边配套齐全。 项目不足：物业公司缺乏管理经验。正对高架立交桥，部分楼层视线

11、受到遮挡。 12 A类业态 A类业态 细分市场情况细分市场情况写字楼写字楼 沈家门 沈家门高档写字楼少，且分散。 目前已经入住的写字楼有融信财富商务楼，即将入住的写字楼有舟山科技置业大厦，建设中的有和津广场的和津.广厦。 写字楼总体档次不是很理想，办公氛围不是很好。 时间 供应面积（平米） 供应套数（套） 08年 29343 98 09年 21326 212 10年 15986 54 沈家门地区历年写字楼供应情况 13 细分市场情况细分市场情况写字楼写字楼 个案分析 项目：财富大厦 总建：20368。 产品：1幢15F写字楼 开盘时间：2004.12.20 车位：40个，只售不租，12万/个

12、电梯：三部(三菱) 每层面积：1200 分割面积：300-600 14 细分市场情况细分市场情况写字楼写字楼 个案分析 项目：舟山科技置业大厦 开发商：舟山网新科技置业有限公司 物业：亚太物业 物业费：3元/平米.月 租金：1.2-1.3元/平米.天 销售方式：不带租约销售 产品：一幢27层写字楼，总建4万平米。 户型：整层面积在1200平米，每层4间。 配置：每层2台大金空调、4部西门子OTIS高速客梯，3部货梯。 项目优点：地理位置优越，处于临城、东港、沈家门三角中心地带。 项目不足：没有统一的招租把关体系，后续管理难度大。外部环境不理想，没有办公氛围。 15 楼盘 供应面积 供应套数 销

13、售面积 销售套数 均价 开盘时间 舟山科技置业大厦 29343平米 98套 28161平米 94套 7077元/平米 08.11.8 细分市场情况细分市场情况写字楼写字楼 个案分析 舟山科技置业大厦供求情况表 7710 8000 7000 8000 8500 0 2000 4000 6000 8000 10000 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 2010年8月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 2011年1月 2011年2月 2011年3月 舟山科技置业大厦价格走势图舟山科技置业大厦价格走势图

14、均价（元/平米） 16 细分市场情况细分市场情况写字楼写字楼 定海、临城 目前定海写字楼主要集中于临城新区CBD商务中心，如已经入住的建设大厦、在售的中浪国际大厦、即将入住的中昌国际大厦和金跃大厦等，定海老城区没有新建的写字楼，且原有办公大厦不多。 临城写字楼整体规划较好，起步较早，周边配套及其环境优越。 临城写字楼相对比其它区域供应充足，但是总体供应量并不是很大。 时间 供应面积（平米） 供应套数（套） 08年 56364 460 09年 0 0 10年 21597 48 11年截止4月底 57203 144 定海临城写字楼历年供应情况（数据不包括开发商持有面积） 17 细分市场情况细分市场

15、情况写字楼写字楼 个案 项目：临城建设大厦 开发商：浙江万事达房地产开发有限公司 物业：宁波永成物业 物业费：2元/平米.月 其它费用：能耗分摊、30元/元清洁费 租金：1.4-1.6元/平米.天 销售方式：不带租约销售 产品：分A、B、C三幢高层写字楼。 户型：50-1100平米 配置：大金VRVII变频空调、5A智能化系统、4部西门子OTIS高速电梯，1部货梯、设备监控、一卡通地下停车管理、楼宇新风系统、LOW-E玻璃幕墙。 车位租金：250元每只 去化率：86% 18 个案 细分市场情况细分市场情况写字楼写字楼 19 细分市场情况细分市场情况写字楼写字楼 个案 8 5 3 6 1 3 1 3 3 2 1 3 19 4 2 6 3 1 1 1 3 0 5 10 15 20 运输 船务工程 旅游 实业投资 水产渔业 贸易 船舶修造 事务所 资源 海洋工程 保险 网络传媒 建筑工程 房产 集团公司 工程设备 建材经营 美容 培训 食品 其它 建设大厦入住企业情况建设大厦入住企业情况 数量（家） 建设大厦入住企业以建筑工程类居多，依次是运输、投资和工程设备。 入住企业中：集团公司需求面积在5000平米左右、一般大型公司如大型建筑企业、大型运输企业需求面积在800-1500平米、中型企业需求面积在500-600之间居多、小型企业面积需求在200平米左右。 20 细分市场情况