新华信托江苏沭阳月星国际家居生活广场项目特定资产收益权投资集合资金信托计划说明书

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1、 新华信托股份有限公司 1 信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。信托公司依据信托合同约定管理信托财产所产生的风险， 由信托财产承担。信托公司因违背本信托合同、处理信托事务不当而造成信托财产损失的， 由信托公司以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资人自担。 新华信托新华信托 江苏沭阳月星国际家居生活广场江苏沭阳月星国际家居生活广场项项目目特定资产收益权投资特定资产收益权投资 集合资金集合资金信信托托计划计划说明书说明书 二一三年 月 新华信托股份有限公司 2 新华信托新华信托江苏沭阳月星国际家居生活广场江苏沭阳月星国际家居生活广场项目项目 特定资产收益权投资特定资产

2、收益权投资集合集合资金信资金信托计划说明书托计划说明书 根据中华人民共和国信托法 、 信托公司管理办法及信托公司集合资金信托计划管理办法 以及其他有关法律、 法规， 新华信托股份有限公司(简称 “新华信托” )发挥信托作为金融工具的优势，为拓宽民间投资渠道，满足投资者获取稳定收益的需求，设计了风险适中、收益较高的信托产品，特制定本信托计划。 一、信托计划名称一、信托计划名称 新华信托江苏沭阳月星国际家居生活广场项目特定资产收益权投资集合资金信托计划（简称“信托计划” ） 。 二、信托计划目的二、信托计划目的 委托人基于对受托人的信任，将其合法拥有的资金委托给受托人集合管理，以受托人的名义将信托

3、资金用于受让特定资产建设完成后享有取得收益的权利，信托资金用于向融资方沭阳联创置业有限公司名下沭阳月星国际家居生活广场项目的开发建设，并将获得的信托收益分配给受益人。本说明书中项目对应的特定资产为融资方名下土地证号为(沭国用(2011)第 07024 号)市场、住宅用地及在建工程。 三、信托计划规模三、信托计划规模 （一）信托计划规模：不超过人民币 12,000 万元，不低于人民币 10,000 万元，以实际募集金额为准。 本信托计划的信托受益权划分为等额份额的信托单位，每份信托单位对应信托认购资金 1 元。 （二）信托计划项下单笔委托金额低于 300 万元的自然人委托人不超过 50 人，但单

4、笔委托金额在 300 万元以上的自然人委托人和合格的机构委托人数量不限。 四、信托计划的期限四、信托计划的期限 本信托计划期限为 2 年，满 1 年时可提前终止，自信托计划生效之日起计算。本信托计划期满一年时，将提前向各受益人偿还不低于初始信托本金的 30%，剩余信托本金于期满 2 年时归还。 处置期：本信托计划预设 6 个月处置期，即信托计划期内或信托计划期满，如出现融资方违约（包括但不限于融资方未能按期支付收益权回购款，具体以信托融资合新华信托股份有限公司 3 同约定为准）而需要处置抵押物、追索保证人责任的情况，受托人需要一定的处置时间（即处置期） ，在上述情况下，受托人无需召开受益人大会

5、，原定向受益人分配信托收益及本金的时间相应后延。 五、信托类别五、信托类别 本信托为委托人指定用途，并由受托人以集合方式管理、运用和处分信托财产的资金信托。 六、加入信托计划的条件六、加入信托计划的条件 （一）委托人资格 委托人系中国境内具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织，且为信托法规界定的合格投资者。 （二）资金合法性要求 委托人保证委托的资金是其合法所有的可支配财产。 （三）资金要求 加入信托计划的资金为人民币。机构委托人单笔资金金额最低为人民币 100 万元，自然人委托人单笔资金金额最低为人民币 30 万元，均按照 1 万元的整数倍增加。单笔委托金额低于 300 万

6、元的自然人委托人不超过 50 人，认购金额低于人民币 100 万元的自然人委托人需提供个人或家庭金融资产超过 100 万元的财产证明、或者最近三年内个人收入每年超过 20 万元或夫妻双方每年合计收入超过 30 万元的收入证明。 本信托计划的信托受益权划分为等额份额的信托单位，每份信托单位对应信托认购资金 1 元。 （四）受益人要求 受益人和委托人为同一人。 七、信托资金专用账户的管理七、信托资金专用账户的管理 （一）受托人开设独立的信托资金专用账户对信托资金进行管理，本信托的一切资金往来均需通过该账户进行。 本信托计划的信托资金专用账户为： 账户名称：新华信托股份有限公司 开户银行：重庆农村商

7、业银行股份有限公司 账 号： 新华信托股份有限公司 4 八、信托计划的成立与生效八、信托计划的成立与生效 （一）信托计划的成立 1、本信托计划推介地为重庆市，推介期拟定为30天，自2013年 月 日到2013年 月 日止，若有需要，可适当延长或提前结束。 2、信托计划的成立： 推介期内，信托计划募集资金达到 12,000 万元，且单笔委托资金低于 300 万元的自然人合格投资者不超过 50 人，受托人可择机宣告信托计划提前成立。 推介期满，募集资金不低于 10,000 万元，且单笔委托资金低于 300 万元的自然人合格投资者不超过 50 人，信托计划成立；若募集资金未达到 10,000 万元，

8、则本信托计划不成立。 本信托计划推介期届满时，如果未能满足信托文件约定的成立条件，则本信托计划不成立，受托人于推介期限届满后 10 个工作日内承担向委托人返还信托资金及信托资金对应的按中国人民银行规定计算的活期存款利息的义务。此外，受托人不再承担其他任何义务。 （二）信托计划的生效 受托人将信托计划募集资金以支付特定资产收益权转让价款方式划付给沭阳联创置业有限公司之日，本信托计划生效。 如果在本信托计划成立后 5 个工作日内，因不可归责于受托人的原因，致使受托人没有向沭阳联创置业有限公司划付收益权转让价款，则本信托计划不生效，受托人于 10 个工作日内承担向委托人返还信托资金及信托资金在信托财

9、产专户获得的中国人民银行活期存款利息的义务。此外，受托人不再承担其它任何义务。 （三）信托资金在信托计划生效前产生的利息计算及其分配 本信托计划委托人缴纳的信托资金在受托人收到日至本信托计划生效日期间产生的利息按信托资金在信托财产专户获得的中国人民银行活期存款利率计算，由受托人在本信托计划终止时支付给受益人。 九、信托资金的运用九、信托资金的运用 （一）信托资金由新华信托集合管理，运用于购买特定资产收益权。 1、融资方：沭阳联创置业有限公司。 2、信托资金用途：用于沭阳月星国际家居生活广场项目的开发建设。 3、信托期限：2 年，具体起止时间以受托人与融资方签订的信托融资合同的规定为准。 新华信

10、托股份有限公司 5 4、收益权回购溢价利率（包括：受益人预期收益率和信托报酬率） ：分为两档，其中：A 类受益人信托规模对应的收益权回购溢价率为 14%/年，B 类受益人信托规模对应的收益权回购溢价率为 15.5%/年。A 类受益人指本信托计划中单笔认购金额在 100万(含)-300 万(不含)元的受益人，预期收益率为 10%/年；B 类受益人指本信托计划中单笔认购金额在 300 万元(含)以上的受益人，预期收益率为 11.5%/年。 5、收益权回购本金偿还：按受托人与融资方签订的信托融资合同的约定，融资方于信托计划期满 12 个月之日偿还不低于初始信托本金的 30%，剩余本金于信托计划期满

11、2 年之日一次偿还。在信托计划期满 11 个月之后，融资方可提前一个月向受托人申请提前支付全部或部分收益权回购款，经受托人同意后，融资方于信托计划期满 1 年后支付全部或部分收益权回购款。若融资方选择提前偿还部分收益权回购款的，则该次提前支付的回购价款本金金额不低于 5000 万元。 6、收益权回购溢价结算：按信托融资合同约定计结息。 7、受托支付：为确保信托资金按信托文件的约定使用，受托人将信托资金划付到融资方在中国建设银行股份有限公司沭阳县迎宾分理处开立的监管账户，融资方使用信托资金，需经受托人审核符合信托资金使用用途后方可用款，具体用款流程以受托人、融资方及监管银行签订资金监管协议为准。

12、 8、销售回款监管：除非受托人书面同意，融资方保证所有销售资金必须全额进入销售监管账户，在销售监管账户内留存资金未能覆盖信托资金和收益前，销售回款全 部用于沭阳月星国际家居生活广场项目的开发建设及信托资金的兑付，不得挪作他用。 为确保信托资金的按期足额偿还，受托人将对沭阳月星国际家居生活广场项目销 售回款进行监管，具体以受托人、融资方和监管银行签订的监管协议为准。 9、还款资金归集：融资方应将销售收入的 55%留存在销售监管账户内作为信托兑付保证金。如信托计划期满 9 个月时，销售监管账户内保证金金额低于信托计划期满一年时融资方应偿还信托资金本金和收益，则后三个月全部销售收入应进入销售监管账户

13、，直至达到一年期应偿还信托资金本金和收益后，重新恢复至留存 55%保证金；如信托计划期满 21 个月时，销售监管账户内保证金金额低于信托计划期满二年时融资方应偿还信托资金本金和收益，则后三个月全部销售收入应进入销售监管账户，直至达到 2 年期应偿还信托资金本金和收益后提前结束信托计划。受托人有权视后续工程进度和项目销售情况提高或降低前述保证金留存比例。 如信托计划每期到期前三个月（即信托计划分别期满 9 个月和信托计划期满 21 个月时） ，受托人根据项目此前连续 6 个月平均销售额判断信托计划各期到期时亦无法通过项目销售实现偿还到期信托资金，且项目公司或保证人亦无法补足其中差额时，则受托人有

14、权委派一名人员至项目公司担任董事，该董事有权降价处理本项目下任意房新华信托股份有限公司 6 产而不受项目公司股东及其他董事干扰，直至项目公司偿还到期信托资金本金和收益、违约金及其他任何费用；受托人亦有权提前终止信托计划，有权直接处置抵押物，追究保证人担保责任。 如果为了维持项目的正常建设需要运用保证金，在受托人同意的情况下，可以通过受托支付方式支付部分保证金。 10、信用增级措施：为控制项目风险，本信托计划采用如下信用增级措施： （1）在建工程抵押： 项目将建成 1-7#楼和月星国际家居生活广场旗舰店，项目公司将月星国际家居生活广场旗舰店、2#楼、6#楼在建工程抵押给受托人。根据南京长城资产评

15、估土地房地产估价事务所于 2013 年 1 月 5 日出具的房地产估价报告 ，截至评估基准日，月星国际家居生活广场旗舰店、2#楼、6#楼 1-11 层总建筑面积 101697.99 ，评估值为47485.7 万元，相对于 1-1.2 亿元的信托规模抵押率为 21.06-25.27%，抵押率低，抵押物充分足值。 （2）连带责任保证担保： 融资方实际控制人蒋玉荣提供个人无限连带责任保证担保。 受托人与融资方将对信托融资合同 、 抵押合同 、 保证合同办理具有强制执行效力的债权文书公证。 （二）在信托期限内，受托人除了按本条第（一）款指定的方式对信托资金进行运用之外，只能将信托财产存放于银行。 十、

16、信托计划的管理十、信托计划的管理 （一）信托财产的独立核算：新华信托为本次信托计划的信托资金设立专用银行账户。本信托计划的信托资金将单独记账、核算，与其他信托计划的资金以及新华信托自有资金分别管理。 （二）风险控制制度：公司业已建立项目风险控制制度，并将严格执行且通过监督检查，使之落实到投资的全过程。 （三）信托管理授权：新华信托对资金信托计划的执行经理进行书面授权，并严格监督以保证其按照信托合同的约定运用和管理信托资金。 （四）资金管理保障制度：新华信托为了保障投资者信托资金的安全，防范内部风险，建立了完整的内部财务监控制度，通过建立各个部门之间的约束机制，使部门间相互监督，以保障信托资金在运作过程中避免因内部管理的原因而受到损失。 （五）信托财产保管制度：根据银监会有关规定，将委托重庆农村商业银行股份新华信托股份有限公司 7 有限公司为保管人。 十一、信托计划风险揭示及防范十一、信托计划风险揭示及防范 一、信托计划风险揭示 （一）信用风险及对策 1、风险：融资方的经营状况及偿债能力将直接影响本信托