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1、铁岭嘉兴房市场战略思维铁岭嘉兴房市场战略思维放眼中国放眼中国房地产做为第三产业主要市场载体之一，越来越受老百性的关注，随着近几年全国房价的节节攀升，政府先后出台了各种政策，通过对发展商及整个金融信贷系统多次调整来缓房价涨幅过快的势头，房地产的暴力时代将会逐步退出舞台。房地产的暴力时代将会逐步退出舞台。几年下来房价是老百姓茶余饭后谈论的话题，在街上，在车上，在家里，房价的过快上扬，土地大量释放，房地产全面洗牌时代即将来临房地产全面洗牌时代即将来临中国的房地产已经进入战国时代，一线二线城市房地产竞争越来激烈，管理运作也越来完善，同时开发成本也越来越高。更多的中小型发展商目标转向了三线四线城市。随着
2、一二线的风险也越来越大，一些地产大鳄也慢慢的把资金注入了三线四线城市。中小城市未来的市场竞争将会越演越烈，完善公司文化，完善公司完善公司文化，完善公司团队，完善公司品牌文化是企业可持续发展的重要条件。团队，完善公司品牌文化是企业可持续发展的重要条件。人居时代的来临人居时代的来临中国房地产行业经过20年的变革成长，从最初的卖商品卖商品卖卖环境环境卖物业卖物业卖服务。从批量生产卖服务。从批量生产规模化生产规模化生产到质量生产到质量生产专业化生产。专业化生产。物业时代已经来临，消费者需要更好的物业，更高的物业，原有的物业已不能满足消费者的需求，发展商只有立足消费者才能立足于市场。谈历史看发展谈历史看
3、发展早期的房地产是一个需大于供的市场，发展商通过土地的屯积就可以大量的实现利润，随着土地的减少，产业队伍的平民化，各式各样的企业也看到了市场的利润，也纷纷跳进了房地产这片蓝海。整个产业就像一个巨大的雪球越滚越大，早期介入的地产商已成了市场的主力军。大规模复制产品，如万科，奥园，碧桂园等。随着市场的生存变化，未来的房地产业将会出现品牌与资金二种发展模式的未来的房地产业将会出现品牌与资金二种发展模式的二股势力，从而实现品牌市场忠诚。二股势力，从而实现品牌市场忠诚。中国地产三级跳中国地产三级跳最初是从炒家地产到用家地产阶段的升级；其后是从实物地产到概念地产阶段的升级；目前又表现为从狭义地产到泛地产阶
4、段的升级最最 初初最初的房地产市场其实就是卖方市场，有产品就有客户群，市场供需出现的一边倒的局面，开发商只要有土地有资金，产品的定位不需要进行过多的调查，只要抓住主流人群基本上项目也就成功了。随着生活水平的提高，国民经济的快速增长房地产的产品从短缺走向过剩。产品的结构，产品的质量已不能满足人们生活及心理的需求，卖方市场就此退出。消费者渐渐理性，新的房地产开发理念时代开始了。新的房地产开发理念时代开始了。从实物地产到主题地产从实物地产到主题地产在实物地产时代，一个项目的好与坏，主要是通过项目的地段，品质，品牌，建筑立面规划等显性的方面或相关的配套上来体现。概念地产是高于实物地产的一种，随着房地产
5、市场的到一定程度必然会有新的元素发展思维融入。社区的文化，生活方式，发展商的形象等无形的要素参与进来。从狭义地产到泛地产从狭义地产到泛地产狭义地产多指物业的本身所具有的功能，环境，人文，教育、配套等。狭义地产包括实物地产，大部分肉眼看到见的一种生活社区，以房子为核心的一种生活。泛地产是近些年发展起来的全新房地产理念，在物业及相关配套的基础演生出来的新的物业主题，讲究以人为本的，具有生命力有社会主题功能，可以感受到摸得到的一种新的生活领域。如高科技园区、休闲养生、高尔夫生活、观赏型农业旅游区等 。通常泛地产开发成本较高，对于发展商的实力，品牌都有一定的要求。泛地泛地产在实物地产的基础上进行更广义
6、更人性更符合们所向往居家理念，对城市，对消产在实物地产的基础上进行更广义更人性更符合们所向往居家理念，对城市，对消费者，对发展商，对整个项目的策划人员都提出更高的要求。费者，对发展商，对整个项目的策划人员都提出更高的要求。小小 结结从上面的市场发展规律，更能让我我们看清我们城市的发展现况，公司的发展现状，可以很清晰的了解未来的房地产市竞争越来越激烈，如何在这片红海中打造属于自己的一片蓝海。让让企业走的更高，走的更快，走的更远，是企业未来发展重要前企业走的更高，走的更快，走的更远，是企业未来发展重要前题。题。看看 企企 业业嘉兴房地产未来的蓝海战略思维建康的开发模式建康的开发模式当今天房地产已进
7、入了理性消费时代，从一线二线到三线四线老百姓对物业的选择性越来越大，喜好也越来越挑剔，发展商在开发的运作上风险越来越高，开发的成本也越来越大，如何开发，如何有效利用资金。如何控制项目的开发节奏，与市场消费群体有效呼应如何控制项目的开发节奏，与市场消费群体有效呼应，减小开发风险是成功开发的先绝条件。，减小开发风险是成功开发的先绝条件。发展企业优势发展企业优势任何一个发展商在开发上或多或少都有优势，但有些优势是有价值有些优势是不能很好发挥她的价值，在当前的房地产开发领域中如果来整合出企业发展上的优势，在企业的前期发展中有着非常重要的作用。众观中国房地产可以清楚的看到：万科、华新模式专业化品牌扩张型
8、碧桂园模式规模化工业扩张型奥园模式概念复合型做为我们公司当前的发展情况应该：有效资金有效资金做好市场服务做好市场服务建立专业团队建立专业团队发展名片式产业发展名片式产业建立公建立公司品牌司品牌品牌下的思维品牌下的思维大自然的发展规律就是适者生存。房地产的最终发展规律就是品牌的竞争，随着市场的越发完善，越发理性，房地产的马太效应渐渐明朗强者更强弱者更弱，未来的房地产生存的压力越来越大，生存的空间越来越小，未年几年内将来有更多的发展商进入中小型城市。随之而来的将会是新一轮的市场角逐。政府的新政策将迫使一二线的更多中小型发展商进入三线四线城市。土地的放量也越来越大，未来市场的可变性也越来越大。做为本
9、土的开发商更要清楚认识未来公司将要面临的挑战，所带来的机遇，要所带来的机遇，要快速、准确、安全建立公司品牌来确保公司未来的有效竞争力。快速、准确、安全建立公司品牌来确保公司未来的有效竞争力。看看 城城 市市看市场看市场识全局者方能得一域 市场扫描市场扫描: :近几年发展城市住宅条件有了很大的改善,市场的竞争也越来越强,各发展商使出浑身节数各种手段对市场进行有效促销。各发展商也逐步意识到市场环境的潜在威胁。新的市场发展观注入了项目当中，开发模式，开发的理念正一天天改变。城市扫描城市扫描可行性市场推广攻略可行性市场推广攻略态势态势 土地放量渐渐规模化，早期的项目开发商大都体量小、品质较差、主要土地
10、放量渐渐规模化，早期的项目开发商大都体量小、品质较差、主要 以作坊式经营为主。如今市场相继出了几个大盘，规模大了，品质也有以作坊式经营为主。如今市场相继出了几个大盘，规模大了，品质也有 所提升，随之而来市场所提升，随之而来市场 必将进入新一轮的角逐。必将进入新一轮的角逐。 随之住宅环境改变，老城区的住宅环境已不能满足消费者的需求，期待随之住宅环境改变，老城区的住宅环境已不能满足消费者的需求，期待 更自然、更具有人文特质的楼盘。更自然、更具有人文特质的楼盘。 人文居住习惯、城东居住指数不高，老百姓大都有迁居不迁区的习惯。人文居住习惯、城东居住指数不高，老百姓大都有迁居不迁区的习惯。 随着政府规划
11、的出台，未来的土地释放量会更大的。随着政府规划的出台，未来的土地释放量会更大的。 城东住宅配套相对落后，交通方面表现比较明显，周边无大盘项目品质城东住宅配套相对落后，交通方面表现比较明显，周边无大盘项目品质 也很一般，价格较低。也很一般，价格较低。在城市中找寻属于我的舞台在城市中找寻属于我的舞台找寻未来的社区主人找寻未来的社区主人陆平陆平教育区教育区市医院市医院本案的第一主力购买区，本 区域目前居住社区大都近几 年开发，品质一般，环境指 数较低，改善空间较大。本区域为项目销售的副亚带 ，对本案所处地理位置抗性 较小，在后期推广中重点推 广。区域目标客户群体对本项目 区域认知度低，可接受能力 较
12、弱，对于后期的销售可采 用大面积撒网，重点培养的 原则。客户群特征描述客户群特征描述第一主力区：受过一定的教育程度，对生活的理解，有自己的理解。崇尚自然，关注家人的健康及家人的生活条件的改善。年龄30-45之间，企业的中坚力量，关爱家庭，追求高品质的生活无素，注重生活细节，注重生活文化情趣二次置业或多次置业的三口之家为主，有一定的经济基础。以自住为主，收入中高，工作时间长，同对物业的要求也较高，对价格也比较敏感，在乎物业的形象及物业的升值潜力。龙首山脚下，空气好、绿化环境指数相对较高 区域交通较方便，市医院较，距中心商业区也不远。 随着城市的扩张同地段可开发用地越来越少 社区低密度、低容积、建
13、筑高度较低。优势优势机遇机遇市场真正的高品质的项目少 低密度、低容积的洋房空白项目区域形像较差，物业档次低 地段上的煤气建筑物较大 距动物园近，噪声影响 项目进深较长，道路窄，出入不便 体量小，未来的配套相对落后劣势劣势障碍点障碍点柴河的土地规划未来区域住宅体量很大 城东区消费者认知度低浮出水面浮出水面 龙首山脚下龙首山脚下 低密度、低容积、低密度、低容积、 体量小、桃花源体量小、桃花源本案的必由之路本案的必由之路核心要素核心要素水墨桃源水墨桃源项目精神项目精神水墨桃源水墨桃源依山傍水桃花源依山傍水桃花源自然、景观、人文自然、景观、人文景景 观观 建建 议议人与历史思维碰撞人与历史思维碰撞历史
14、与自然的融合历史与自然的融合自然与人的和谐对话自然与人的和谐对话水墨桃源景观园林人文小品依山傍水亭台小径亭台小径以古代文人墨客生活情景，来营造水墨桃源的景观小品，以人文的雕像，亭台轩谢等充分展现项目文化特质，小径石台路面的形式展现古人当年的田园情景，同进以石板卷刻文字讲述历史人文故事小桥流水桃花源小桥流水桃花源建筑小桥流水的江南印象，以错乱不整但又具有古代园林艺术的石头垒在水景侧壁，以桃花草坪坡地为主对水系景观做围合式造景。展示文化的同时也展示了高尚的生活内涵。陶渊明（365427），东晋浔阳柴桑人，字元亮，名潜，世称靖节先生，自称五柳先生，著名诗人。我国第一位田园诗人。对他的评价还有隐逸诗人
15、，靖节先生。后世称他为“百世田园之主,千古隐逸之宗”。 桃花源记桃花源记晋太原中,武陵人以捕鱼为业，缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林，夹岸数百步，中无杂缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林，夹岸数百步，中无杂树，芳草鲜美，落英缤纷，树，芳草鲜美，落英缤纷，渔人甚异之；复前行，欲穷其林。林尽水源，便得一山，山有小口，仿佛若有光。便舍船，从口入。初极狭，才通人。复行数十步，豁然开朗。土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻。其中往来种作，男女衣着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。见渔人，乃大惊，问所从来，具答之，便要还家，设酒杀鸡作食，村中闻有此人，咸来问讯。自云先世避秦时乱，率妻子邑人
16、，来此绝境，不复出焉；遂与外人间隔。问今是何世，乃不知有汉，无论魏晋。此人一一为具言所闻，皆 叹惋。余人各复延至其家，皆出酒食。停数日辞去，此中人语云：“不足为外人道也！”既出，得其船，便扶向路，处处志之。及郡下，诣太守,说如此。太守即遣人随其往，寻向所志，遂迷,不复得路。南阳刘子骥，高尚士也，闻之，欣然规往，未果，寻病终。后遂无问津者。 山不在高有仙则名、水不在深有龙则灵三高境界：三高境界： 高雅的文化气息高雅的文化气息 高尚的生活元素高尚的生活元素 高端的物业品质高端的物业品质营销推广计划营销推广计划好的销售策略配合好的推广手法，能够不断创造市场热点，将物业价值不断提升，创造市场和经济效益双丰收。1 1、高素质楼盘形象入市、高素质楼盘形象入市以高度的文化内涵对市场进行第一轮冲击。通过户外媒体报纸媒体等方向告知消费者，并确立项目的市场形象及
