秦虹：政策应保护刚性需求

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1、秦虹：政策应保护刚性需求秦虹：政策应保护刚性需求“实在看不懂楼市政策走势。”在号称最严厉的“新国五条”出台后，今年上半年 70个大中城市房价仍然保持同比上涨趋势。十年的调控，将住宅均价从 4 位数推上了 5 位数，北京等一线城市局部地区甚至达到了6位数。由于房地产调控多是调整供给，在投资性住房和“刚需”等双重需求的强力推动下，调控呈现出“越调越涨，越涨越调”的奇特现象，并出现了“降房价，涨地价”的调控手段。对此，连房地产业内的开发商都开始抱怨“看不懂”。应该如何解读这些现象呢？ 7 月 24 日， 在接受中国房地产报采访时，住建部政策研究中心主任秦虹提醒开发企业， 从中国房地产行业调控的趋势来

2、看，未来房企应首先考虑满足首次置业人群的需求。中国房地产报：在持续的调控下，上半年 70个大中城市房价依然同比有所上涨，你认为是什么导致了这种结果？秦虹： 我觉得是两个原因。 第一个原因是去年房价上半年基数比较低，2012 年上半年的时候，开发企业资金链相对比较紧张，打折促销比较多，现在同比去年有一个翘尾因素。我认为今年下半年涨幅会缩小， 因为去年下半年的房价已经涨起来了，同比就不会有那么明显的增加。第二个原因和当前中国房价市场的结构有很大的关系， 国际上城镇化发展有两个规律： 一是城市化率超过 30%以后， 进入快速增长期。城镇化率不足 30%是农业社会，城市人口少，农村人口多，进入 30%

3、就加快增长，城市人口加快增加，增速到 70%的人口即城市人口的时候，增长速度又放缓了。还有一个规律，就是城镇化率在 50 %以下的时候，人口流动以农民进城为主。城市化率超过 50 %以后，人口流动以中小城市向大城市移动为主。当城市化率超过 70%以后， 这个时候逆城市化开始出现，大量的城市人口开始向周边地区、城郊地区和农村地区移动。我们注意到，农民进城对我们所关注的这 70个大中城市房价上涨，贡献不大。对这 70 个大中城市，房价上涨或者对市场活跃有贡献的主要是中小城市的人口向大城市移动。人口向大城市集中， 导致了房地产市场发展格局不平衡。 小城市人口在往外流，大城市人口在集中，相对于这种需求

4、，我们看到，由于大城市土地价格更高，土地资源更有限。所以供应不充分；而中小城市的土地资源非常丰富， 但是人的需求相对没有那么大。由此看，房价高并不仅仅是房地产市场本身的问题， 而是其他相关领域及制度上不够完善的地方，反映到了房地产上，通过房地产和房价的问题表现出来了。这正是房地产政策制订时的难点所在。中国房地产报：你怎么评价外界所说调控变“空调”？秦虹： 我认为调控政策在抑制投资炒房的需求方面还是卓有成效的。我们从 2003 年开始调房地产，所谓的十年九调控，调了这么多年，我认为在“国八条”出台之前的那几年，实际上没有对投机和投资性需求有过真正的抑制， 政策效果并不是很明显， 但是 2011

5、年 “国八条”出台以来，对投机和投资性需求的政策抑制还是非常明确的，49个城市限购、限贷，全国范围内第三套房不贷款。限购和限贷，使得投资性需求第一是没有资格了，第二是全款买房就去杠杆， 去了杠杆赚钱的可能性就下降了。现在我们也看到房价的上涨，但和两年之前“国八条”出台前的房价上涨，有本质的不同，主要是需求的主体发生了变化。现在的需求主体包括首次置业的刚性需求，也包括改善性需求；而过去推动房价上涨，有相当大的一部分是投资性需求。从市场情况来看，刚需房卖得最好，高品质的改善性住房卖得也不错，尽管从房价来讲，调控政策可能还没有达到大众的期望，但在抑制投机和投资性需求方面，还是卓有成效。中国房地产报：

6、那既然抑制了投机需求， 调控是否还有继续的必要？秦虹： 有很多外部因素不是房地产调控政策所能解决的，需要依靠下一步的深化改革， 如相关领域的、 制度层面的、 社会层面的改革。房地产调控它只能解决它本身的问题， 还有很多问题调控政策不能够解决，但对房地产的价格影响特别大。中国房地产报： 为什么很多开发商也说看不懂楼市调控政策？他们该如何把握政策？秦虹：我觉得政策应该体现以下几个方面：第一，保障最需要保障的人，这个是政府的职责。 现在最需要在住房政策上得到支持的是那些首次置业的年轻人。第二， 无论是行政手段还是经济手段， 只要是投机炒房都应该限制。另外要满足需求供给，尊重市场的规律。我认为政策是非

7、常清晰的，过去大家认为调控政策看不懂，是因为过去的房地产调控政策，更多的是和国民经济的发展过热，还有保增长等等联系在一起， 所以从房地产自身看调控政策就很难看得懂，必须要跳出房地产来看。2003 年到 2007 年， 这一轮房地产调控是为了实现国家防止经济从偏热走向过热。 所以抑制房地产开发投资， 抑制房地产开发企业的贷款，抑制土地的供应。抑制供应导致房价的上涨。那一轮为了抑制房价上涨采取的办法，就是 90/70 政策。没有通过增加供给而是通过调结构来控制房价， 为什么？还是要满足国家大的固定资产投资不能过热的这样大的要求。2008 年底到 2009 年这一轮调控是为了保增长。 所以发挥房地产

8、对投资和消费双向拉动的作用，代价就是房价又涨起来了。从 2010 年“国十条”开始这一轮，特别是“国八条”在全国方位内实施得更加明确以来，这一轮调控政策方向比较清晰： 加大基本保障， 同时支持合理的住房需求， 抑制投机炒房需求。 这个政策方向，我认为可能会长期坚持下去。中国房地产报： 新一届政府到现在为止还没有表明更清晰的治理思路。秦虹： 从我的角度来看， 政府没有匆匆忙忙地就短期市场变化出台政策， 更加表明了我们新一届政府谋划长远、 考虑全局的政策思维。这对于引导未来的预期，促进房地产的健康发展是有意义的。中国房地产报：你如何看房地产市场未来的发展趋势？秦虹： 我觉得房地产市场的增长高潮过去了， 但是总量的高点还没有过去。过去 10年房地产年复合销售面积的增长速度是两位数，未来仍是在增长。开发商未来要思考的问题是，现在盖的房子是为谁盖、 要满足谁的需求？我认为，首先就是要满足首次置业的年轻人的需求。除了满足购房者需求外，房产企业也要控制投资投机性需求， 认清房产市场的发展趋势，使投资和市场选择相吻合。