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1、page1Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved地产服务 投资管理 资产及商业管理page2Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved王 者 归 来星河传说整合营销策略报告2008年7月30日德思勤深圳page3Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明 Copyr
2、ight; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. page4Copyright 2008 Taskin worldwide. Al
3、l Rights Reserved项目研判2战略突破3战术攻略4报告附件5市场大势1page5Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved一、市场大势经济环境宏观政策楼市动态趋势page6Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved今天是痛苦的，明天也许更残酷，后天是美好的！page7Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedn2008年上半年GDP增涨10.4%,比上年同期回落,经济增长放缓;n原材料及劳动力价格
4、大幅上涨, 上半年CPI同比上涨7.9% ,通货膨胀压力依旧;n股票市场一片惨淡;n世界经济增速放缓;n大量制造业企业经营困难,或迁移,或关闭;n房地产市场持续低迷,珠三角等大城市房价下跌,市场持续观望。n控制经济增长过热,实现经济增长软着陆;n控制房价大幅上涨或下跌;n继续控制价格过快上涨,防止通货膨胀。经济现状政策导向持续上调银行存款准备金率,从紧政策不变，经济存在下行风险。经济环境page8Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved房地产宏观政策中华人民共 和国物权法 通过八部委：整治 房地产市场秩 序 严厉打击违 法违规行为
5、国土资 源部： 六项措 施深化 土地市 场治理 整顿国土资源部 ：六项措施 深化土地市 场治理整顿中国人民银行、中国 银监会27日晚联合发 布通知，对已利用贷 款购买住房、又申请 购买第二套(含)以上住 房的，要求贷款首付 比例不得低于40%。上调金融机构人民 币存贷款基准利率 3月10月07年2月4月6月7月8月9月12月普通住 宅标准 调整 / 取消购 房入户 政策08年2月经济适用 房开发贷款 管理办法 /2008年东 莞住房建设 计划3月坚决 停止 供应 别墅 类房 地产 开发 用地6月5月央行：年内第 四次上调存款 准备金率，从 紧政策不变。东莞打造 全省示范 性产业转 移园四川地
6、震转移 市场注 意力。央行再度上 调存款准备 金率1个点 。6月8月奥运会 全民关 注page9Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved政策分析第二套购房及持有的成本增加、税收的提高等将导致投资需求锐减， 股市亏钱效应在扩散，地震的心理效应，市场投资热情下降， 供求双向调控使楼市步入调整期，逐步向理性发展。供应角度需求角度政策调控l“90/70”规定 l经济适用房和廉租房 l农民公寓（东莞）l提高第二套购房首付及利率 l二手房交易征20%个人所得税（东莞） l二手房交易土地增值税提至1.5%（东莞）供求组合调控，楼市进入调整pag
7、e10Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved成交量及价格分析成交量及价格双双下滑，楼市供求关系惊现“冰火两重天”，07年供不应求，08年则供过于求，楼市消化压力增大。page11Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved东莞各月成交均价东莞各月成交套数page12Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved楼市动态面对疲软市场，不再沉默p大开发商主动探底出货，抢市场先机，如光大，万科。p理性营销，低价入市，如
8、丰泰城，新世纪星城。p高端品质，地段优越，价格坚挺，如第一国际。p加大宣传，优惠促销，快速回笼资金，如风临美丽湾。page13Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved楼市趋势预判p行业:08年是中国经济困难的一年，房地产业也将持续深入调整。央行继续从紧货币政策，以及各 种调控政策的实施，房地产业短期难以回暖。 p需求:东莞产业转移，大量企业外迁，加上目前地震转移全国注意力，短期将使得购房需求有所下降。但随着东莞结构升级转型，将引入一批新的高收入人群，购房群体购买力将大大加强。 p供应:东莞08年东莞市潜在供应量达847.42万，共
9、计144个项目，其中87个新项目，57个为旧盘新货项目，特别是小户型量大，市场压力不小。 p产品:中小户型成为市场主力，豪宅大户型产品逐渐稀缺，未来购买资金将越来越集中流向品质好，配套齐全，资源丰富的优势楼盘。 p成交: 预计市场成交量将小幅提高. 楼市进入个盘分化阶段，性价比高楼盘受到市场青睐，反之 则受到市场冷落，城区优势楼盘将更受青睐。 p价格:从东莞市场主力楼盘的价格调整情况来看，大多数的价格调整幅度高达15%-30%，调整基本到位。因此，在6月至下半年的一段时间内，价格继续下调空间有限，预计将在这区间进行反复振荡，商品房价格逐步趋向平稳，不会出现大起大落的波动。 page14Copy
10、right 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved经济大势：国际国内经济增长减速，经济形势不乐观 房地产大势：市场低迷，观望持续，价量齐跌，市场衰退 开发商：各种直接或间接的降价促销手段眼花缭乱 客户：越来越理性，观望、犹豫心理依旧现象房地产真的已经大势已去吗？在众多受到影响的行业里，中长期来看，房地产依然是最具保值，最具投资价值的产品！市场成交低迷，缺的是客户吗？不是，缺的是客户对市场的信心！总结page15Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved二、项目研判项目概况存在的问题pag
11、e16Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved威斯顿广场 帕萨迪纳 聚星岛荷塘月色IEO总部基 地旗峰天下n占地：84万平方米n建面：98万平方米n容积率：1.09n产品：别墅、洋房、高层、公寓、写字楼n特点：集高尚住宅社区、IEO国际街区、五星级写字楼、星河商城、帕萨迪纳国际公寓、旗峰天下低密度别墅、运动会所于一体的超大型复合地产项目。星河传说总况page17Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved1、荷塘月色：总建面147863.55，总共578套，由高层与洋房组
12、团而成。其中300-800大户型144户，139-300中大户型434户，目前价格为12000起。 08年三大销售产品高层 面积区间 套数比例 139-200 28264% 200-4004811% 400-80010825% 438100%洋房面积区间 套数比例 139-20012086% 205-2292014% 140100%page18Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved2、帕萨迪纳：建筑面积：约10万剩余可售面积：约7.5万剩余可售套数：700多套在售部分：1、2栋，9、11栋户型面积：单房：约40一房：40-60二
13、房：70-80三房：100-120价格：约6200元/目前推广：（1）3万订金抵10万（2）买房3个月可无理由退08年三大销售产品page19Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved08年三大销售产品3、旗峰天下：剩余别墅34套，其中一套楼王800多，其余33套联排别墅220/套，目前价格为均价2000元/ 。page20Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved项目存在的问题1、开发商雄厚的资源优势与项目本身的价值优势被未整合释放。n项目不仅没能够充分利用开发商的资源
14、优势去攻击市场，甚至在一段时间里“失声” 。n项目不仅要提高知名度，还需要提升联华品牌的美誉度。page21Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved2、项目的价值未被深度挖掘。n项目不仅需要抓住区域客户，还要突破区域限制，争取更多的外围客户。n项目价值点需要深度挖掘并得到更高的提升。项目存在的问题page22Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved项目存在的问题3、推广缺乏持续性，项目品牌及影响力流失。n项目从07年5月到08年6月一年时间内在市场中陷于“失声”状态，
15、使项目前阶段积累的品牌及影响力严重流失。n推广未能保持持续性、系统性，导致项目形象模糊。page23Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved项目存在的问题4、工程滞后，拖累销售服务。n施工效果展示落后难以带给项目预期的附加价值。对于豪宅产品，项目现场的情景营销对销售起着重要的作用，同样对价值的提升起着支撑作用。n项目无法及时取得预售许可证，加大了项目销售的不确定性。n客户不能按时收楼，激发客户心理不满情绪。page24Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved项目存在的问题5、前期客户缺乏有效的管理与维护。项目前期成交或上门客户是楼盘后期营销重要的资源，有效的客户梳理与维护，将对后期销售带来极大的帮助。page25Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved星河传说应成为区域标识、城市名片!联华品牌与星河传说的“失声”不能继续了！p联华如何突破品牌瓶颈？p星河传说如何重树形象？p项目该如何摆脱困境？page26Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved三、战略突破区域运营联华
