《伟业顾问北京燕郊项目策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《伟业顾问北京燕郊项目策划方案（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、伟业 简介伟业顾问架 构 篇 北京伟业商务投资顾问有限公司（伟业顾问），伴随着北京房地产市场的产生于1993年成立。经过多年发展，伟业顾问已成长为北京最大的房地产综合顾问服务公司之一。 从1993年到2006年，经历了十余年风雨的伟业顾问，已从当年的一棵幼苗长成了一棵枝繁叶茂的参天大树由专业的销售代理起家，现在已发展成为集投资顾问、资产管理、营销代理、商业顾问、二手房租赁与置换五大业务板块于一体的房地产综合服务商。五大专业公司联合互动，为客户提供从融资、顾问、营销到二手房置换的一条龙服务，多家专业公司及下辖的400多名专业人员为北京乃至全国房地产市场的发展起到了积极的推动作用。 公司下辖的多家
2、专业子公司的划分，使服务更加专业化、系统化，在服务过程中，各专业公司之间的有机结合，更使伟业形成了一套独有的服务特性。伟业 简介丰富的营销策划经验丰富的现场包装经验丰富的活动组织经验专 业 经 验以望京新城的销售热销掀起了北京市 个人购买普通住宅的高潮。 以通用时代提出水岸豪宅概念，带动 项目热销；价格超出开发商预期2000元/ 每平米。 以龙珠公寓、芳群公寓的销售带动了 整个“方庄富人区的城市印象”，如今伟 业顾问在方庄的市场占有率高达90%以上 。 以万泉新新家园的销售带动及促进万 柳居住区的形成。 以枫丹丽舍率先提出“主题社区”及 “住宅郊区化”的概念，荣获1999年下 半年度北京市商品
3、房销售冠军的称号。 以世纪城率先提出“造城”的口号， 将众多购房者的目光吸引至西四环四季青 桥。 以湖光山舍率先提出 “第二居所度假 别墅”的概念，成就北京首家“私人码头 滨湖别墅”。 实际有效的营销策划能力专业经验伟业 简介操 盘 经 验值得信赖的操盘经验伟业顾问自2002年起相继在山西太原，山东青岛、济南、烟台，呼和浩特，河北石家庄、唐山、秦皇岛，天津，东北三省等地运作经营，为当地开发商提供高效的营销策划和代理销售工作，得到当地开发商的一致认可。基于此，2005年伟业中国正式成立，也奏响了伟业顾问走出华北，拓展全国的全新篇章。伟业 简介操 盘 经 验华侨城地产是中国房地产综合效益百强和“
4、中国房地产品牌企业”20强企业北京华侨城，北京旅游地产的开篇之作,拥有 10万平米的主题公园，85%的绿化率， 平米的佛罗伦萨商业街。公园、商 业街、住宅三为一体的相互结合而又各自独 立的规划模式，使生活、娱乐、购物互为补 充又互不干扰.伟业提供营销策划、独家销售代理服务。北京世纪华侨城城市综合体大盘项目伟业 简介操 盘 经 验诚品建筑 诚品建筑,中关村天空下讲究学问的建筑 藉由台湾诚品书局的创办精神，透过人文的空 间规划，使建筑具备阅读的功能，业主在建筑里 得到心的沉静，人文的氛围充满每个角落，开创 了西部的文化楼盘。销售价格始终高于周边同档项目10001500元 /平米。 伟业提供产品顾问
5、、营销策划、独家销售代理 服务。城市豪宅高档公寓项目伟业 简介操 盘 经 验u 位于亦庄经济技术开发区，总建面10.4万平 方米u TOWNHOUSE、叠拼、情景公寓、点式公 寓、商业u在前期广告量很少，成功采用借势截流的方法 ，在10月内售罄，达到全程均价5600元/平米， 超出开发商预期均价500元/平米。其中， TOWNHOUSE均价7000元/平米，叠拼6000元 /平米，公寓5000元/平米。u 伟业提供投资顾问、营销策划及独家销售代 理服务，项目在10个月内售磬、市场反映良好。境 界不成熟区域低密项目经典案例认 知定 位营 销市场解读客户描述伟 业媒体选择媒体策略价格策略推售策略推
6、广原则推盘节奏微观区域项目自身提 案 结 构宏观市场营销目标推广策略推广手段推广阶段包装策略形象定位卖点梳理费用预算结构 目录市场 部分90 年 代 中 期90 年 代 中 期2002 年 以 来 90 年 代 初亚运会和奥运会促使北京 向北面扩张两轴多中心的发展策略促 成大兴黄庄和亦庄的成熟 同时使北京向南面扩张中关村、万柳和世纪城的 成熟使北京向西面扩张CBD和通州区域的成熟 使北京向东面扩张北京核心区演变宏 观 部 分市场 部分建国后的北京90年代的北京现在的北京北京核心区演变宏 观 部 分大时代大时代 大北京大北京市场 部分宏 观 部 分京吞时代来临北京市房地产价格的演变大北京时代来临
7、，房地产价格走势不断攀高宏 观 部 分市场 部分北京通州区房地产价格的演变大北京时代来临的受益者通州宏 观 部 分市场 部分宏 观 部 分市场 部分现在的燕郊是曾经的通州而通州的现在就是燕郊的未来北京的东西向主要交通主干 朝阳街的延长线是通州 朝阳路的延长线是燕郊燕郊区域前景宏 观 部 分市场 部分规划中的燕郊宏 观 部 分市场 部分燕郊是一个区位非常独特的地区，从燕郊到首都机场只有25公里，按经济学家的观点，300公里的距离是港口的范围，从燕郊到港口300公里的距离内有四个，一个是天津港，178公里，一个是秦皇岛港260 公里，唐山125公里，所以是被经济学家们看好的京津唐金三角经济区域腹地
8、，燕郊是最核心的地区，所以潜力无限。 微 观 部 分市场 部分区域市场分析 区域项目比较区域项目比较 燕郊区域房产正处于大发展的起步阶段，房价普遍区间为2600元/ 2800元/，但升值潜力巨大； 区域内项目集中为多层和小高层板楼，主力户型以90平米实用两居为主； 区域内的购房客户主要由部分北京市区的打工族、拆迁居民及当地居民构成； 产品诉求多以产品自身特点为主，缺乏前瞻性的区域概念性推广。微 观 部 分市场 部分小结项 目 自 身市场 部分地块分析核工业公司幼儿 园中学中海石 油公司政府本案京哈高速潮白 河燕顺 路行宫大街项 目 自 身市场 部分项目基本信息占地面积：36000平米； 总建筑
9、面积：111085平米。地上面积：104465平米； 住宅面积：98365平米。商业面积：6100平米； 总户数：1106户。车位：285个； 商业配套：6100平米。会所面积：633平米； 开工时间：2006年4月。绿化率：40%； 容积率：3.26。西区住宅别墅产品总计21套别墅，其中东区计19套，9套联排，6套独栋，另天子庄园6套独栋别墅。推售步骤及价格策略 营销 部分价 格 策 略低价入市，低开高走，稳扎稳打实现整盘均价3000元/ 认购及开盘期价位要有竞争力、市场冲击力，辅以实行优惠促销政策。 通过销售控制（以单元为单位控制），实现持续快速销售，保证整体销售额度的完成。户型总户数 （
10、套）可售面积（ 建筑平米）销售均价 （元）产品总销金额 （元）一居室43320784300062,352,000二居室15313617300040,851,000三居室448533123000159,936,000四居室7210728300032,184,000别墅218500500042,500,000总量11062198441 85003000 5000295,323,000 42,500,000项目整体总销金额约为： 3.38亿元项目相关指标营销 部分总 销 售 金 额推售步骤及价格策略 营销 部分销售排期推售面积 （平米）均价 （元/平方米）销售金额 （元）06年8月06年11月232
11、44270062,758,80006年12月07年4月21708290067,953,20007年5月07年10月27842310086,310,20007年11月08年2月15709330051,839,700推 售 步 骤西区住宅部分别墅部分：初步预估45天均1套的去化量。推售步骤及价格策略 营销 部分推 售 步 骤预热期 尾盘期 持销期 认购期 开盘期 强销期认购开盘期扩大宣传面，深 层开发潜在客户 为整合推广，项 目形象打下良好 基础；集中掌握 来电来访成交量强销期延续认购期热潮，进入强 销期，挖掘新客户； 消化已有的准客户资源积 累；保证来电来放量。延续期大规模扩大项目市场 影响力；
12、化解项目不 利因素；在立足消化 区域市场客户的前提 下扩大客户层面；持 续积累客户.06年 8月06年 11月07年 5月07年11月尾盘期消化已积 累客户项目产品户型配比营销 部分户 型 配 比一居室二居室三居室四居室永定楼2户32户122户36户安定楼2户32户122户36户长盛楼429户55户万顺楼34户204户合计433户153户448户72户所占比例39.213.840.56.5销售重点：比重最大的一居和三居推售顺序 营销 部分推 售 顺 序第一顺序：主推万顺楼三居、长盛楼一居、二居，辅推安定楼四居 长盛楼 万顺楼 永定楼 安定楼 第二顺序：主推万顺楼三居、长盛楼一居、安定楼二居 第
13、三顺序：主推永定楼全部及安定楼三居 第四顺序：存量房全部放开，并去化前期剩余产品 专业 团队公司支持圣得二期 营销公司策划中心项目组销管中心顾问公司我爱我家资产公司商业公司多公司协作 多资源共享 专业 团队团队架构项 目 人 员 项目经理策划团队3人销售经理1人标准, 公开, 透明的数据/流程支持销售主管1人销售主管1人销售助理1人策划助理1人置业顾问 多人置业顾问 多人置业顾问管理 售楼处日常销售管理 参与初步定价 参与制定市场初探方案 参与推广活动合同管理 房号确认 按揭 客户数据收集 销售现场日常工作市场调研 销售策划 定价 确定销控策略市场推广 媒体调查 售楼处形象管理总部营销中心项
14、目 自 身市场 部分SWOT分析Strengths优势分析 Weaknesses劣势分析 1、位置优势：区域内小位置优于竞争项目； 2、周边配套成熟完善； 3、开发商品牌在区域内具有一定的品牌知名度； 4、产品文化理念深厚独特。1、位置上偏离北京、通州，公共交通不 完善；2、户型设计存在缺陷；（无明卫、卫生 间和厨房对开门、卧室和客厅开间不合理 ） 3、板楼和别墅地块分离，捆绑销售难度 加大；4、别墅产品空置期过长，且产品单一；5、产品增值速度慢。 Opportunities机会分析 Threats威胁分析 1、规模适中利于快速销售； 2、大北京发展前景良好，通州带动作用 明显； 3、区域地产
15、开发不成熟，容易引导，适 合新概念包装。1、区域内竞争激烈，同质化严重； 2、针对于市内客户及北京市场，区域认 知度低； 3、区域规划政府导向不明确。项 目 自 身市场 部分核心问题提炼Weaknesses劣势分析 1、位置上偏离北京、通州，公共交通不完善；2、户型设计存在缺陷；（无明卫、卫生间和厨房 对开门、卧室和客厅开间不合理） 3、板楼和别墅地块分离，捆绑销售难度加大；4、别墅产品空置期过长，且产品单一；5、产品增值速度慢。Threats威胁分析 1、区域内竞争激烈，同质比严重；2、针对于市内客户及北京市场，区域认知度低；3、区域规划政府导向不明确。目前区域认知度较低产品优势特征不明显项
16、 目 自 身市场 部分核心价值提炼Strengths优势分析1、位置优势：区域内小位置优于竞争项目； 2、开发商品牌在区域内具有一定的品牌知名度； 3、产品文化理念深厚独特； 4、周边配套成熟完善。Opportunities机会分析 1、规模适中利于快速销售； 2、大北京发展前景良好，通州带动作用明显； 3、区域地产开发不成熟，容易引导，适合新概念包装。优越的地理位置大北京发展前景项 目 自 身市场 部分演绎分析周边项目都意图在大北京和潮白河景观上做文章，但并未炒热区域。结合现有区域市场及本案特点，我们不难发现如若本案也主诉求这两点，并不能实现本案脱颖而出的效果，当然这两点我们不能舍弃，所以伟业建议：在此基础上对本案独有的
