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1、金融街通程国际项目策划报告呈报单位：北京公司呈报时间：2005年6月10日目录：总体市场环境分析项目区域房地产市场研究项目针对性市场分析项目针对性产品定位及价格定位项目营销推广定位项目团队土地政策：金融政策：央行加息增加市场的可变因素；政府再次对房地产市场价格实行干预。第一章 总体市场环境分析一、政策背景环境分析1、土地政策：71号文件、4号令以及45号文件等一系列土地调控政策引导房地产市场良性运行;2、金融政策：121文件、贷款控制等金融政策进一步发挥宏观调控手段的双刃剑作用。自2003年第121文件的出台在抑制高档房地产投资增长过速的同时，有效避免资源的浪费和市场的无序竞争分散客源；3、央
2、行加息增加市场的可变因素；4、政府再次对房地产市场价格实行干预。0第一章 总体市场环境分析二、市场背景环境分析2005年北京市总体房地产市场特点2005年一季度“京房景气指数”与上年同期相比微升1.6点，8个分指数呈3升5 降格局。其中正面影分 指 数 名 称房地产开发景气指数房地产开发投资指数房地产本年资金来源指数2005年1季度104.8101.0100.22004年1季度102.7107.0101.5指数增减2.1-6.0-1.3响总指数的因素是土地开 房地产土地购置费指数99.3100.1-0.7 发面积、销售价格和竣工房地产完成土地开发面积指数121.4100.421.0面积分指数；
3、负面影响总指数的因素是房地产开发投资、空置面积、新开工房地产空置面积正指数房地产新开工面积指数75.699.777.999.7-2.3面积、本年资金来源、土房地产竣工面积指数105.2102.52.7 地购置费5个分指数。 房地产销售价格指数94.490.53.92005年北京市总体房地产市场第一章 总体市场环境分析年北京市总体房地产市场开发特点主要指标房地产开发投资（亿元）#住宅商品房施工面积(万平米)#住宅本年新开商品房面积(万平米)#住宅商品房竣工面积(万平米)#住宅商品房销售面积(万平米)#住宅商品房销售额(亿元)#住宅合计191.283.65609.23853.5335.3223.5
4、313.7235.4353.8327.3184.4158.3上年同期170.976.65361.43657.4337.7224.9228.4174.4268.6248.6125.9108.4增幅(%)11.99.24.65.4-0.7-0.637.435.031.731.746.446.12005年北京市总体房地产市场第一章 总体市场环境分析年北京市总体房地产市场特点总结1、房地产开发投资量仍在增加，但其热度已经开始逐渐降温。2、受信贷、金融的政策影响，房地产开发投资进一步规范化。3、土地开发面积虽有所提高，但新开工面积却反向减少。4、竣工面积增加，市场供应量进一步放大。5、整体市场看好，商务
5、、商业房地产市场整体进入准现房销售阶段。2005年北京市总体房地产年第一季度开发、第一章 总体市场环境分析年北京市总体房地产市场展望综上所述，我们认为整体宏观调控形势开始明朗，企业投资信心有所恢复，从2005年第一季度开发、交易量来看，北京市房地产市场仍稳步发展，但6月新政的发布将会使市场有一定振荡。第二章 项目区域房地产市场研究二、区域办公物业市场研究办公物业供应市场供应第二章 项目区域房地产市场研究办公物业供应市场分析1、该区域租售形式一直以大单成交为主，并且该区域有强有力的大客户予以支持此种租售方式；2、周边配套设施尚在开发建设中，各种商铺业态类型较多，但功能单一，缺乏高档商业模式，目前
6、商业氛围主要来自百盛和金融街所在的周边商圈包括西单万通和华联等，其主要是满足生活配套需求；3、在未来三年左右，金融街核心区（金融街二期）还将有近100万平方米的写字楼供应量。4、置地星座、长安兴融中心等项目的推出进一步使区域内产品向 高端化发展。第二章 项目区域房地产市场研究办公物业需求分析1、客户实力较为雄厚，倾向于整买或者大面积整租；市场需求旺盛，几乎所有的楼盘空置率都在10%以内。2、对写字楼的综合素质要求越来越高，特别是硬件设施在整体升级方面表现的由为突出，例如：外观形象与大堂、配套服务、环保与智能化程度。3、在服务上需要24小时办公优势及相应的服务系统。第二章 项目区域房地产市场研究
7、办公物业市场产品研究1、产品结构上商务公寓虽有一定的市场份额，但区域内仍以整体形象好、设施配置高纯写字楼市场为主；2、总部经济化和定制化产品的出现，其中以置地星座为代表的总部型写字楼，以“总部经济”为卖点，成为写字楼市场的热点；3、产品实际分割时单元面积适中约200600平米，但多留有一定体量产品以整层形式租售，其产品层高多在2.83.2米之间，使用率在70%75%之间；4、写字楼的大堂大部分位于楼座的一层，面积集中于200至420平方米范围，其中大部分 写字楼的大堂都有不同程度的挑空，高度约510米；5、根据项目规模大小，平均每层电梯在618部，其中最少含有1部货梯。第二章 项目区域房地产市
8、场研究办公物业市场价格动态第二章 项目区域房地产市场研究办公物业市场价格分析1、金融街区域写字楼市场平均售价16500元/，写字楼市场实际租赁均价约4.55.5元/天；2、金融街区域项目具体规模、位置和配套的差异使其租售价格差异比例较高；区域市场租售平均报价稳中略升，由于有较好的销售业绩，带动了写字楼市场平均售价的上浮，其中甲级写字楼的状况尤为明显；3、今年二月出台的关于促进首都金融发展的意见，将有望使这个金融体系首选的办公区域的租售价格进一步走高。第二章 项目区域房地产市场研究三、区域商业用房市场研究商业用房市场供应状况商业建筑面积营业面积项目名称地址开业日期（平米）（平米）西单商场西单购物
9、中心西单赛特商城庄胜崇光百货中友百货LCX首都时代百货西西友谊商城百盛购物中心君太太平洋百货华威大厦西单北大街120号西单北大街132号西单北大街111号北京西城区西单北大街178号西城区长安街88号西单北大街109号北京西城区西单北大街133号1970199119961998199920022003199420036500037000200001300007000040000370005000063000512000300002500012000840004000020000225003000035000298500第二章 项目区域房地产市场研究商业用房市场供应分析1、本区域内主要是集中综合
10、大型商业，2、区域内商业多为大型证券交易所，银行等占用，属于金融业务型商业，3、金融街娱乐型商业板块匮乏，配套设施对商务发展支持不足，市场空白明显；第二章 项目区域房地产市场研究商业用房市场未来发展1、目前周边主要一日常消费需求为主，高档商务、娱乐等商业业态的发展正在逐渐崛起；2、由于高端商务人群的高端消费需求，促使本区域核心商业物业将逐渐向高端商业物业转变；第二章 项目区域房地产市场研究三、区域酒店市场研究酒店市场供应状况名称位置星级套数开业房价年均入住率 元/标准间/晚华夏明珠宾馆广安宾馆大江山饭店如家快捷酒店瑞尔威连锁饭店深圳大厦中裕世纪大饭店建设大厦中国职工之家饭店中民大厦大方饭店新时
11、代大酒店莲花池东路广安门立交桥东北角太平桥西里菜市口南街西客站北广场东广外大街1号莲花池东路广莲路甲5号西城区真武庙路1号白广路西客站南广场东侧广内大街三星三星三星三星三星四星四星四星四星四星四星（准五星2961521531321813181842014462433022162001200220022004200420002001200220022002200319993004003801982689954684885804604381,20060%60%60%80%75%65%65%70%68%73%65%78%第二章 项目区域房地产市场研究酒店市场供应分析1、周边酒店的档次大多集中于三、四
12、星级饭店，其规模大约以200到400套房为主，整体档次较抵；2、北京西部商圈高端酒店市场属于启动阶段，市场潜力较大；3、区域内酒店式公寓的市场相对较小，供应量也较低、销售状况一般；第二章 项目区域房地产市场研究酒店市场需求分析1、目前周边酒店客户主要是境外企业、跨国集团、港澳企业的中短期临时驻京高层人员。2、由于目前周边没有高端酒店供应，其高端客户处于“外逃”情况，高端酒店是本区域内市场空白。10万平方米第二章 项目区域房地产市场研究五、区域市场总结1、本项目所处区域属于北京市区核心范围内，区位、交通优势明显，同时该区域由一定的政策扶持，其发展前景良好；2、金融街写字楼市场吸纳速度为每年平均吸
13、纳10万平方米，客户主要由重量级的中资金融机构和电信企业构成；3、区域内市场供给量相对集中，同时每年新增供应量大，但平均每年区域市场空值率并没有明显增加，说明潜在的市场需求客观不仅存在，而且有一定的市场容量4、随着金融、保险、通讯、电力企业的入驻，一些以为这些机构提供服务的中小型公司的商务群体也逐渐形成，写字楼租务市场的前景看好；5、周边配套设施尚在开发建设中，目前区域内商业多为大型证券交易所，银行等占用，其商业氛围主要来自百盛和周边商圈。第三章 项目针对性市场分析一、项目针对性研究项目基本概况总用地面积：6480平方米总建筑面积：61780平方米（目前方案）72780平方米（计划方案）项目容
14、积率：9.53（目前方案）11.23（计划方案）地下销售面积：13985平方米地上销售面积：42519平方米目前项目实施方案细化指标第三章 项目针对性市场分析原有项目方案基本概况酒店部分客房面积大堂面积会议中心22285平方米1152平方米2325平方米616层5层可售商业部分餐饮广场首层商业首夹层商业地下商业游泳池9750平方米1623平方米2485平方米3172平方米1609平方米24层1层1.5层负一层商业可售配套经营写字楼商务办公4051平方米可售第三章 项目针对性市场分析项目四至分析本案位于西二环路官园立交桥东南角，东侧目前仍为旧有居民住宅区，南邻中国国电大厦，西靠西二环路，北临在建
15、5A级写字楼光大国际中心。第三章 项目针对性市场分析项目周边商业市场环境分析西直门商圈本案阜成门商圈金融街西单商圈第三章 项目针对性市场分析项目周边市场环境分析1、项目位于西城区官园立交桥东南角，处于金融街最北端，周边高档写字楼云集，商务氛围浓厚。2、金融街北扩必将使目前西二环三大商圈合围一体，从而形成北京西部商业带 。第三章 项目针对性市场分析项目周边自然环境分析项目周边即位城市公园，在市区内部可谓环境较为优越，但由于项目地块大小的限制，致使项目内部景观发挥余地较小，从而要借用外部环境相关资源。第三章 项目针对性市场分析项目周边交通环境分析第三章 项目针对性市场分析项目周边交通环境分析项目位
16、于金融街南端，项目周边已形成二环路、三环路；长安街、平安大街这两横两纵城市主干道，项目依托其可便捷的通达北京各地区。项目紧邻环线地铁官园站，同时距离环线、一线换乘站复兴门站仅两站之遥，在北京大力发展城市轨道交通的今天，地铁已经成为北京重要的出行手段之一。本案对于地铁如此优越的相对位置，为本案的价值提升提供了重要的支撑点。第三章 项目针对性市场分析二、项目SWOT分析项目劣势项目优势【坐拥金融街，融汇西单、官园、西直门三大商圈辐射的区位优势】【项目外立面在区域内相对较差】 【二环路，长安街、平安大街及轨道交通网构筑项目周边便利路网】【园林景观造景面积相对较少，要充【项目周边地区合理的规划布局】【体量较小，市场消化速度较快】分借用外部园林资源】【潜力巨大的升值前景】【项目地处金融街最北端，市场处于【户型可自由拼装】【务实的产品性价比】项目机会【市政建设力度加大，地下交通系统金融街北扩等等】【本项目产品自由分割组合，扩大置业客户层】【区域市场土地资源短缺，升值潜力巨大】发展阶段】项目威胁【周边项目云集，区域内供应量较大】第四章 项目针对性产
