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1、 I摘 要 作为我国新兴和支柱产业房地产以其快速的发展势头巨大的产业带动作用而受到广泛的关注和重视在经济全球化的背景下房地产企业正面临着越来越激烈的市场竞争要想生存与发展必须改变经营机制采用先进的管理思想管理模式和管理手段 采购管理对住宅产品的质量成本工期等起着非常重要的作用是房地产企业实现差异化和低成本战略的主要手段之一本文充分借鉴了当前有关采购管理研究的成果采用了理论分析与案例研究相联系定性分析与定量分析相结合等方法对中原房地产公司的采购管理进行深入的分析与研究目的是建立一套符合公司现状具有可操作性的科学规范的采购管理体系 论文首先介绍了我国房地产市场采购管理现状和采购的概念及职能然后阐述
2、了采购流程采购模式和供应商管理的理论文章在简单介绍了中原房地产公司之后对公司采购管理的现状存在的问题及产生问题的原因进行了分析然后结合理论对中原公司的采购材料进行分类接着对采购流程作了优化构建了科学的采购模式并建立了规范的供应商管理体系 本文虽然是对中原房地产公司的采购管理进行的个案研究但是对当前处于快速扩张的其它房地产企业也具有很好的借鉴和参考意义 关键词 采购管理 采购流程 供应商管理 IIAbstract As a new and main industry, real estate attracts a lot of attention for its rapidly developm
3、ent and great effect on other industries. With the background of economic globalization, real estate enterprise is facing more and fiercer market competition. In order to survive and develop, real estate enterprise must change their management mechanism and go in for advanced ideas, mode and means o
4、f management. Purchase management has played a great role on quality, cost and duration of real estate; it is one of the main methods to realize differentiation and low cost strategy. The thesis consults plenty of documents and reference information, and fully uses the existed final achievement rela
5、ting to purchase management. In the light of theory with practice case study and qualitative analysis with quantities analysis, the thesis analysis and study the purchase management of Zhong Yuang Real Estate Co. Ltd. Firstly the thesis gives an introduction of current status of the real estate indu
6、stry in China and basic knowledge of purchase management and expatiates on purchase flow, purchase mode and supplier management. After a brief introduction of Zhongyuan Real Estate Co. Ltd, the thesis studies current status and problems in purchase management of the company and provides some methods
7、 to resolve these problems. Lastly the thesis gives some ways to sort the purchase materials in different categories, optimizes the purchase flow, raises scientific purchase mode and establishes normative supplier management system. Though the thesis is concentrate on purchase management of Zhongyua
8、n Real Estate Co. Ltd, it will be helpful to other rapidly development real estate enterprises. Key word: Purchase Management Purchase Flow Supplier Management III独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果尽我所知除文中已经标明引用的内容外本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担
9、学位论文作者签名 日期 年 月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留使用学位论文的规定即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版允许论文被查阅和借阅本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索可以采用影印缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文 保密 在_年解密后适用本授权书 不保密 请在以上方框内打 学位论文作者签名 指导教师签名 日期 年 月 日 日期 年 月 日 本论文属于 11 绪 论 1.1 研究的背景 房地产在我国是一个新兴产业1996 年以来国家一直把住宅产业作为国民经济新的增长点来加以扶持房地产市场也逐步
10、走向规范理性和成熟据中国统计年鉴的数据20002001 和 2002 年全国城镇住宅施工面积分别为 6.597.94和 9.41 亿平方米年增长幅度为 20.5%和 18.5%远远高于同期经济增长水平1 2003 年我国国民生产总值突破 11 万亿人民币人均 GDP 达到 1000 美元根据发达国家的经验当一个国家的人均 GDP 在 800 1500 美元之间时是该国住宅发展的高速时期我国现在人均住房面积只有 20 平方米远低于美国的人均60 平方米英国德国法国 3738 平方米当前的城市化率为 37%左右未来20 年城市化水平将达到 60%-70%据估计每年新开工量达到 6 亿平方米时才能满
11、足城市人口增长的需要所以专家们预测我国房地产行业至少有二十年黄金开发时期 面对房地产市场大好的发展机遇和良好的发展前景一些企业开始纷纷进入房地产领域但是我国房地产市场也存在着不容忽视的一些问题一方面我国房地产企业的规模普遍较小截至 2003 年底全国共有房地产企业 32618 家仅郑州市场就有 400 多家虽然有万科万达合升创展顺驰等年开工销售面积超过 100 万平方米的房地产企业集团但毕竟数量有限以我国房地产龙头企业万科为例其年销量还不到全国市场的 1%另一方面就是过高的房价西方国家一般情况下住宅总价是家庭年收入的 56 倍而我国大部分城市达到 10 倍以上 为满足市场的需要提高企业的生存和
12、竞争能力对我国的房地产企业来说当前及未来一段时期内的主要任务就是提高住宅的质量水平并不断降低其成本和价格住宅价格一般由土地成本建筑安装造价和企业费用利润及税收三大部分组成其中建筑安装造价因地域和项目的不同有所差异通常占到 35%50%左2右而材料成本大约占建筑安装总造价的 70%左右采购管理因其对住宅产品的质量成本和工期的重要性而日益受到企业高层管理者的重视为了控制成本降低住宅价格不同规模的企业其采购管理有很大的差异万科万通等大型企业集团公司一般在公司总部成立材料采购中心对电梯设备装修材料卫生洁具等实行集中采购以降低成本统一控制材料质量对钢材水泥砖石子等材料由施工企业采购公司工程部门对材料质量
13、进行验收规模较小的企业没有实行跨地域开发项目其材料管理形式通常是由公司采购主要材料如钢材水泥混凝土等承建施工方采购辅助材料如砖沙石子等 由方于房地产企业的规模普遍较小管理水平不高尤其是采购管理的理念和管理式落后因此在采购领域存在着许多问题普遍的现象是采购的材料质量达不到要求成本价格高供应不及时影响工期采购过程不透明暗箱操作现象严重根据消费者协会的数据我国消费者对住宅消费的投诉同比增长 30%以上大部分是住宅的质量违约拖工期交房等造成这些问题的一个主要因素就是采购管理不规范这说明我国房地产企业在采购管理领域还有许多工作要做 1.2 研究的问题 中原房地产公司有限公司成立于 1993 年属于房地产
14、开发二级企业2001 年起跨入郑州市房地产行业综合实力前二十强是河南省政府重点扶植企业公司成立以来积极致力于河南房地产开发事业注重强化内部管理不断提高全员素质,充分发挥团队精神有效实施内外部资源的整合公司已进入一个快速发展时期中原公司自成立以来累计开发竣工商品房面积 20 万平方米目前公司有两个在建项目建设住宅面积共 8 万平方米 房地产行业属于高度的资金密集型产业但是工程项目突出的特点是建设工期较长施工环节多技术含量不高手工作业现象普遍在这种情况下对采购物资的质量和交付就提出了较高的要求 西方国家的企业目前已从传统的采购模式过渡到供应链管理环境下的采购3其基本思想是在恰当的时间恰当的地点以恰
15、当的数量恰当的质量提供恰当的物品2买卖双方都把他们各自的业务看作是对对方业务的拓展这种手法是新供应链管理观念的哲学基础与传统的敌对关系相比现代采购管理更注重发展密切的伙伴关系 我国目前在这一领域的理论研究还相对落后实践应用的企业大多集中在大型集团公司中原房地产公司总体上来说规模较小对采购管理的认识仍停留在传统和落后的理念和模式上公司采购管理存在的问题是材料质量有时验收不合格价格比市场偏高供应不及时影响工程进度采购决策环节过程不透明本文就是针对中原房地产公司在采购管理领域存在的问题进行分析和研究主要包括采购流程采购模式供应商管理等三个主要方面 1.3 目的与意义 采购管理就是指企业为了保质保量经
16、济及时地供应生产经营所需要的组织外部的材料和设备对采购过程进行计划组织协调和控制以确保企业经营目标实现的活动3采购管理是企业的一项重要职能 但往往容易被企业忽视无论一个公司的核心竞争力是服务销售还是生产是盈利性的还是非盈利性的一个基本的问题是管理成本和供应来源这是企业成长和获取竞争优势的主要途径之一 中原房地产公司面对我国当前房地产市场发展的大好机遇提出并制定大规模跨地域扩张的五年战略目标为了顺利实现公司的计划目标管理必须走上科学化规范化的道路采购管理因其对住宅产品的质量成本工期的重要性而逐渐得到公司领导的重视由于存在多种因素采购管理工作中仍然存在着许多问题本文通过查阅国内外有关采购管理供应链管理物流招投标法律和法规等文献及专业资料结合本人在采购管理中积累的实践经验对中原房地产公司采购管理中的采购流程采购模式供应商管理体系等方面进行系统的研究分析
